原標題：上海開發商現“神操作”：買完才能看樣板間，小戶型凍資幾乎要全款

時代週報

57個盤、15206套房源，15個10萬元/㎡以上的豪宅項目，項目量和房源量都超越今年任何一批房源，如此大手筆讓今年第五批上海新房項目的認購情況備受關注。

11月，時代週報記者走訪各大項目發現，供應增加，市場情緒本應得到緩解，但因部分開發商“超常規操作”變得緊張起來，更有部分項目提高凍資金額以篩選客戶。

在這一情況下，“盲買”（指沒看到樣板間就直接付錢認籌的購房者）成爲如今滬上熱門盤購房者的真實寫照。

買房看不到樣板間

相比今年前四批次集中供應房源，第五批次集中供應的新房備案均價超10萬元的豪宅項目多達15個，項目最高單價接近15萬元。

據時代週報記者不完全統計，此次上海第五批新房單價10萬元的豪宅項目是上海前四批單價10萬元項目量的總和，累計新增房源3765套。

一直備受關注的前灘，此次推出了前灘東方惠雅和晶鴻名邸兩個熱盤。此外，九廬3期、綠地海珀外灘、碧雲尊邸等總價超過2000萬元的市中心豪宅盤也都扎堆入市，讓業內直呼“神仙打架”。

按常理，可選擇項目變多，部分項目積分也會有所下降，購房者買到心儀房子的概率將大大提升。但事實上，一些熱門盤被不少計分制滿分選手所佔據。

“一開始我們很篤定，因爲我們的積分接近滿分，感覺應該有機會，但在認購現場遇到的其他購房者，竟然全部都是滿分，這是完全沒想到的。” 11月2日，認購了前灘晶鴻名邸的李曉（化名）向時代週報記者表示。

據李曉透露，之前也看過一些郊區的樓盤，一般而言，開發商會按照交付的裝修標準準備好樣板間，供購房者參觀並比較戶型，但這次在前灘晶鴻名邸認籌過程中，交完錢到現在，他們什麼都沒看到。

和李曉的情況一樣，認購了位於楊浦區內環內的仁恆·海上源的購房者王萌（化名）也屬於盲買一族。不過由於家住附近，對該盤的區位、所處板塊優劣等各方面信息都比較瞭解，王萌並未覺得忐忑。

（認購結束後，來看樣板間的客戶車輛佔據了半條馬路）

王萌告訴時代週報記者，該盤在認購結束後，就立即開放樣板間供購房者瞭解詳情。同日，一名現場工作人員向時代週報記者解釋稱：“主要是因爲認購期間，項目樣板間還未裝修完畢，所以在認籌期間未開放。”但是目前樣板間只向已經交了認購金的購房者開放，且需要提前預約看房名額，每天最多接待100組客戶。

凍資成篩客工具

除了盲買現象外，熱門盤凍資比例遠超首付的現象也在第五批新房認購過程中頻頻上演。

以李曉認購的晶鴻名邸爲例，此次推出202套房源，戶型面積爲93~160㎡的3-4房，兩個樓盤均價都是10.2萬元/㎡，入圍比2，社保係數是0.17分/月。按照開發商發佈的認購要求，前灘晶鴻名邸的認購金爲242萬元，凍資605萬元，合計847萬元，凍資時間不少於45天。

按照晶鴻名邸的套均總價爲1211萬元來計算，購房者支付及被凍結的資金，要相當於套均總價的7成，如果只是購買總價950萬元左右的小戶型，847萬元幾乎就要相當於房屋總價的9成。

由於認購人數較多，前灘晶鴻名邸在認購階段就進行銀行貸款額度的預審，額度不足者需在凍結金額中補足。

（招商外灘璽認購條件）

這樣的情況同樣也發生在虹口北外灘板塊的招商外灘璽認購過程中。在項目公示的銷售方案中，購房者需要繳納個人認購金262萬元，同時，參照銀行認房認貸口徑認定的首套或二套房首付比例，首套且首貸房凍結資金金額不少於197萬元，二套房凍結資金金額不少於657萬元。

這也就意味着，想買外灘璽小戶型的客戶幾乎需要全款才能認購該盤，直接勸退了不少剛需購房者。

11月5日，一位不願具名的業內人士向時代週報記者表示，開發商凍資本質上還是爲了能夠快速篩選出和項目匹配的客戶。“部分房企對回款情況會有相應的考覈，因此排摸完詳細的資金情況，選擇首付比例高的，或是幾乎不需要貸款的客戶併爲其提供便利，也有利於完成項目方自己的績效考覈。”

事實上，開發商的凍資行爲從積分制未執行之前就已出現，且近兩年裏，新房市場大部分熱門項目的認籌規則都對凍資有具體規定，但此次第五批部分新房項目所要求的高達房屋總價8—9成的資金佔用，對所有類型的購房者來說或許並不公平合理。

北京煒衡（上海）律師事務所合夥人鞠秦儀律師向媒體表示，目前來看，“開發商要求凍資”這一事項，應該如何操作、如何監管、如何落實，無論在法律層面還是政策層面都沒有形成明文規定，相關做法只是停留在“慣例”的層面，申購人找不到法律或者政策的支撐，維護自己的利益難度很大。

不過，在鞠秦儀律師看來，開發商既然公開要求申購人進行“凍資”，那麼也應當秉持“誠實信用”、“公平公正”的原則，一視同仁的要求所有申購者均須“凍資”，而不應當搞雙重標準、內部操作。這種“雙標”行爲不僅會有損公平合理的市場環境，也一定程度上會影響到自身企業的口碑和信譽。