“我們強烈要求更換物業公司”！開發商狀告全體業主侵權

原標題：“我們強烈要求更換物業公司”！開發商狀告全體業主侵權丨焦點

來源：中國房地產報

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因不滿現有物業公司服務，業主大會和業委會表決通過更換物業公司方案，被開發商告上法庭。

徐凡淋/發自上海

“第二次開庭預計在12月份。”

11月8日，大華地產狀告大華斐勒公園業委會一案，在上海市浦東新區人民法院開庭審理。法院當庭沒有宣判。

“我們強烈要求更換物業公司，業主大會專有建築面積部分投票率超96%，新的物業公司也已經選出來，準備最後籤合同了，大華地產到法院提起訴訟申請行爲保全，導致現在一切工作暫停。”11月12日，大華斐勒公園業主委員會一成員在接受中國房地產報記者採訪時對大華地產做法表示“很無奈”。

“大華斐勒公園物業管理費在上海是數一數二的高，10元/平方米的物業費提供的服務與1.8元/平方米的一樣；物業公司服務隨心所欲，混亂和錯漏百出，對我們的投訴物業公司裝聾作啞、避重就輕。”大華斐勒公園一名業主認爲：“2年時間換了8任物業經理，依然沒有解決問題”。

因不滿現有物業公司，大華斐勒公園業主大會通過投票選舉出了新的物業公司。對於這一物業公司更換決定，大華地產並不接受，遂決定起訴上海大華錦繡華庭5街區（以下簡稱“大華斐勒公園”）全體業主要求行使撤銷權。

開發商起訴業主要求行使撤銷權也成爲上海物管行業發生的首個案例，引發業界關注。

對於此次事件，大華集團方面在接受中國房地產報記者採訪時表示，物業和業主有矛盾需要共同溝通、協調、相互理解，希望業委會及小區業主能夠給到大華物業繼續提供服務的機會。“這次事件對物業公司來說也是一種鞭策，可以倒逼物業企業做得更好。”

大華物業是大華集團旗下全資子公司，擁有物業管理企業一級資質，曾獲物業服務類多項殊榮。大華斐勒公園是由大華集團旗下公司上海錦繡華城房地產開發有限公司（以下簡稱“大華地產”）在上海核心城區開發的屈指可數的超大型中央國際住區，由大華物業提供服務，該樓盤於2019年開始交付使用。

代理該案件的被告律師對記者表示，業主大會會議組織程序和表決事項符合法律法規，目前大華地產方面提起訴訟的理由站不住腳，由於案件還在審理中，具體要看法院如何判。

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物業公司被指“不作爲”

大華斐勒公園業主羣裏，充斥着對大華物業的不滿。

電梯內無信號，多次發生門禁卡故障，維護人員屢次無效修理；私家電梯困人問題處理不及時，老人、兒童乘梯危險係數增加；洋房一樓電梯口面板拆除很久，電線裸露，很容易發生漏電事故；四號樓大堂頂部漏水之後已黴變開裂，存在安全隱患……

爲解決問題，2021年4月10日，大華斐勒公園召開第一次業主大會，選舉產生了第一屆業主委員會成員。

大華斐勒公園一名業委會成員表示，大華斐勒公園2019年5月中旬開始陸續交房，小區公共區域設施運行就存在質量問題，由於質保期於2021年5月到期，從今年3月起，業主屢次與開發商大華地產、大華物業協商解決，但一直無果。

期間，由業主選舉的業主代表還邀約大華物業和大華質保相關人員於2021年3月31日會面商談，當日上午11時，大華物業通知會面取消；業主們再次邀約大華物業於2021年4月22日會面商談，當日早晨9時也被通知會面取消。

對於多次會面商談取消，大華物業方面回覆業主代表稱正在進行保前自查。2021年5月9日，業主委員會邀請社區居委會、大華物業、錦繡華庭及業主代表參與聯席會議溝通，對一期質保問題、物業交接資料進行現場討論，督促落實進度。

2021年5月9日溝通會後，業主們認爲他們反映的問題未得到合理解決。7月5日，大華斐勒公園物業中心向業主發出了“物業費繳納優惠活動”。

根據業主提供的房屋買賣合同相關約定，前期物業合同簽約單位爲“大華集團上海物業管理有限公司”，合同期限爲2018年10月1日至2021年9月30日。本合同期限未滿，若業主大會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，本合同終止。

物業費繳納中提到，預繳2021年、2022年全年物業費，享受2021年1月至2024年4月共計40個月物業服務。業主們普遍認爲這個物業費缺少合同基礎，存在誤導、欺詐業主等行爲。

此外，物業方面對業主提出的噴泉維修、華鵬路上的燈箱損壞、小區平衡木破損嚴重摔傷小孩等問題的回覆稱：“不要每天嘰嘰歪歪，影響心情”、“道歉是不可能的”等言語也讓業主難以接受。對於業委會爲業主發聲，有業委會成員稱受到了物業方面的警告。

問題沒有處理好，物業工作人員的言論反而直接將業主與物業公司的矛盾再次激化，一場更換物業的提議在業主之間傳開。

據大華集團官網資料，公司成立於1988年，總部位於上海，多年來專注城市更新、超大規模社區建設運營，經過30多年發展形成了以房地產投資、開發、建設、物業管理等業務爲一體，長期位居中國民營企業500強，中國房地產綜合實力50強。

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對簿公堂

在前期物業服務合同即將到期之際，大華斐勒公園業委會決定啓動物業公司選聘服務流程。

8月9日，業委會組織業主進行投票。其中，大華斐勒公園商業業主（大華地產）擁有17%面積，所持態度爲不參與、不投票、不委託任何人投票。到了8月28日，大華斐勒公園業主委員會以書面徵詢意見方式召開業主大會，在商業地產（大華地產）未參與表決的情況下，有88.66%的業主參與表決，專有建築面積佔比75.45%。

根據《民法典》規定，投票權數和投票面積均需滿足全體業主的三分之二，表決結果纔算有效。按照投票數和麪積，本次業主大會通過了選聘物業服務企業的方案，並推薦符合要求的物業服務企業參與競聘。

但此次表決通過後不久，10月7日，大華斐勒公園業主委員會收到上海市浦東新區人民法院傳票，案由爲“業主撤銷權糾紛”。根據法院傳票信息，案件由上海市浦東新區人民法院受理，開庭時間爲2021年11月8日上午。

11月8日，此案在主審法官宣佈結束後，大華斐勒公園業主委員會相關人員表示：“大華地產到法院申請了行爲保全，不讓我們對外籤合同。第二次開庭預計在12月份”。

對於物業和業主的糾紛，大華集團相關負責人在接受中國房地產報記者採訪時表示，從2019年錦繡華庭5街區（大華斐勒公園）首期交房至今與業主已磨合了兩年，兩年間經歷了“新冠抗疫”等時期，期間業主對物業有批評也有表揚，物業也在批評指正中不斷進步成長。從業委會籌備之初我們積極跟籌備組保持聯繫，並希望儘快與首屆業委會溝通共商園區事務。“但就目前來看，努力並沒有得到充分認可。”

對於本次訴訟，大華集團方面表示，錦繡公司以業主身份提起訟訴，是依據相關法律法規及客觀事實維護自身合法權益，鑑於當前訴訟尚在進行中，將尊重法院最終的裁判結果。

對於記者提出的“如果業委會堅持更換物業公司”的問題，大華集團方面表示，更換物業公司關係到每一位業主自身利益，物業和業主有矛盾需要共同溝通、協調、相互理解，希望業委會及小區業主能夠給大華物業繼續提供服務的機會。大華集團同時表示，這次事件對物業公司來說也是一種鞭策，可以倒逼物業企業做得更好。

物業公司與業主的糾紛日益增多，新建住宅小區前期物業與業主矛盾也日漸突出，根據《物業管理條例》規定，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。

記者採訪發現，近些年來，涉及物業服務糾紛在形式上呈現多元化、羣體化、複雜化趨勢，對基層社會治理和法院妥善處理糾紛提出了較大的挑戰。此前，通過對近年涉物業糾紛案件的審理情況進行分析，北京一中院法官稱，開發商與物業企業“建管不分”的“父子關係”體制，決定了物業服務依附、受制於房地產開發企業，導致一系列重建設、重銷售、輕服務的問題無法得到根本解決。而現階段，仍有部分人對花錢買服務的市場行爲並未完全接受，對作爲業主在物業服務中具有哪些權利和義務、怎麼行使權利和義務、怎麼選擇糾紛解決機制還未形成清楚的認識。而部分物業企業的自律服務意識和品牌意識也比較淡薄，經營管理的內容、方式和手段較爲單一，導致物業服務矛盾不斷。

有法律人士建議，爲了妥善處理物業糾紛多方的主體利益，除法院在司法環節做到公正審判，對業主來說，應該強化法律意識，加強舉證能力；通過依法成立業主委員會有效發揮業委會的作用，有條件的業主委員會可聘請專業的法律顧問。對於開發商及物業企業來說，應提高履約意識，明確自身定位，提高物業服務質量。此外，從更大範圍來考慮，政府及物業監管部門應加強對物業收費行爲的監管，建立物業管理的協調工作機制，增強政府與業主委員會的互動與指導。

責任編輯：劉萬里 SF014