近日，杭州第三批集中供地推出主城區多宗優質地塊，恢復“勾地”模式。市場分析人士指出，房企近期面臨回款慢、融資緊等考驗，杭州降低拿地門檻將有效提振房企拿地信心。

值得注意的是，包括杭州在內，多個城市第三輪供地的土拍門檻均較第二輪明顯降低。易居企業集團CEO丁祖昱直言，在房地產行業整體資金環境仍然高度收緊的環境下，土拍“降溫”在一定時間內還將延續。而爲應對土地市場的降溫，更多重點城市也會進一步完善優化土拍規則。

恢復“勾地”示好“躺平房企”？

連續數年登頂“賣地王”寶座的杭州，第二輪集中供地降溫明顯，17幅地塊取消出讓、10宗“競品質”試點地塊全部流拍，僅成功出讓14宗地塊，且其中9幅地價成交，最高溢價率僅爲11.04%。

在市場焦慮的情緒中，第三批集中供地如期而至。11月3日，杭州自然資源規劃局發佈第三批集中供地出讓地塊預公告，總計51宗涉宅用地，出讓面積約252.31萬平方米，總建面超600萬平方米。

相比第二輪集中出讓，杭州此輪供地堪稱“誠意十足”。分區域來看，本次預公告地塊中，23宗地塊位於主城區，總出讓面積119.7萬平方米，其中不少地塊位於市中心熱門板塊，包括杭騰未來社區地塊、翠苑單元地塊、三墩競品質地塊等，地段位置優越，生活配套豐富。

與此同時，杭州第三批集中供地出讓規則進一步調整，恢復了第二場集中出讓時暫停的“勾地”政策，房企繳納地價的10%作爲“勾地金”即可獲得一宗地塊的參拍資格，且不論地價高低，“勾地金”最高不超過5000萬元。而在二輪供地時，房企報名時必須繳納20%的保證金才能參與地塊競拍。11月10日，杭州市規劃和自然資源局還宣佈51宗住宅用地繳納預約申請保證金、辦理預約申請手續截止時間順延至8天至11月18日，給予房企更多“挑貨”時間。

值得一提的是，11月11日，《關於第三批宅地房屋銷售限價調整的函》在網上流傳。該函顯示爲杭州市住房保障和房產管理局印發，對杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋銷售限價、毛坯最高銷售單價和最高裝修價格作出調整。32宗地塊中，26宗地塊新房限價相比板塊此前限價上漲。《華夏時報》記者注意到，對於32宗宅地房屋銷售限價的調整，該函指出原因是“爲加快宅地出讓進度”。

對於該函的真實性，杭州市住房保障和房產管理局未置可否，但業內認爲真實性頗高。比如，在此次推出的51宗地塊中，翠苑商住地、三墩競品質地塊、雲城杭騰未來社區、富春灣新城地塊等爲第二批集中供地臨時撤拍地塊。浙報傳媒地產研究院方面對此強調，二輪出讓的終止地塊再次掛牌，若想順利出讓，吸引儘可能多的房企前來參拍成爲當下的重中之重，“也就是說要提高地塊利潤空間，調整地塊的限價和地價”。

另有市場消息稱，杭州第三輪集中供地土拍規則由“競品質”改爲“定品質”，即由政府規定相應的品質要求，房企需承諾按要求建設。同時取消現房銷售、調低封頂溢價率等規定。《華夏時報》記者還注意到，11月9日，拱墅區（預公告13宗地）舉辦了2021年第四季度地塊招商推介會，華潤、保利、濱江等60餘家品牌房企投資人蔘與，“起始地價低、不配建公租房”是推介的主要理由。

多地第三輪供地釋放“友好信號”

上海中原地產市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者分析指出，從杭州第二輪土地成交結果來看，政府壓力很大，流標現象比較嚴重，因此第三輪供地自然要從土地定價和房企利潤空間着手來調整土拍規則。

“從前二輪土地定價加上限價等各種因素，給予房企的利潤空間非常狹窄，1%-2%的利潤對於房企來說（太少），肯定選擇‘躺平’。”盧文曦解釋說，“整個房地產行業最頭疼的就是資金問題，所以適度放寬條件也是很好的緩衝。”

中國指數研究院浙江分院常務副總高院生也告訴《華夏時報》記者，第二批供地市場熱度降溫非常明顯，房企又遇到回款慢融資緊的資金壓力，導致拿地的積極性不高。房企只能選擇“躺平”，尋求安全。“所以此次杭州第三批集中供地準備充分，推出主城區多宗優質地塊且恢復預公告等下調競拍門檻，主要是提前瞭解企業的需求，提振房企拿地的信心。”

高院生強調，爲了應對土拍遇冷，除了杭州，不少城市的土拍門檻都有所放鬆。對照此前2輪集中供地，在已經陸續公佈第三批集中供地的城市中，濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等城市都調整了競拍規則，競爭門檻較第二輪有明顯的“鬆綁”意味。《華夏時報》記者注意到，除了深圳，這些城市在第二輪集中供地中不同程度地遇冷，比如蘇州大部分地塊底價成交，平均溢價率爲1.1%；廣州25宗地塊流拍，平均溢價率僅爲1.5%等。

從調整的拿地規則來看，中原地產首席分析師張大偉總結說，目前主要城市除了下調地價、保證金比例、減少捆綁限制外，還放寬了開發商拿地付款週期。例如，蘇州將保證金比例從第二輪集中出讓的30%-50%全部下調至30%，並將土地出讓金首付款比例由之前的60%降至50%；園區地塊之外的其他地塊取消了市場指導價。

廣州調整了土地出讓金的付款節奏以及部分地塊的起拍價，比如番禺、白雲多宗回爐地塊在不扣除配建的情況下，地價下降了1200-3200元/平方米不等；南沙、黃埔兩區取消了“限房價”的要求。即使是在第二輪土拍中熱度不減、平均溢價率爲12%的深圳，也在第三輪土拍中取消了“競自持”的規定。

儘管如此，杭州等城市，也“肯定不可能恢復到第一輪的熱度了”，浙報傳媒地產研究院丁建剛向《華夏時報》記者直言。

目前，22座參與集中供地的城市中，無錫已率先完成第三輪集中土地出讓，並且無一宗流拍。不過，土拍結果顯示，20宗掛牌地塊中仍有17宗底價成交，僅有3宗溢價成交，成交總金額約273.8億元。

丁祖昱認爲，結合近期政策環境來看，尤其是在房地產行業整體資金環境仍然高度收緊的環境下，土拍“降溫”在一定時間內還將延續。爲了應對土地市場的降溫，將會有更多重點城市會進一步完善優化土拍規則。

“在寬供應、低門檻的前提下，企業拿地積極性將會有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現象預計會有所改善。但由於房企資金鍊緊張，參與競拍的房企數量將進一步減少，部分城市最終成交價將會明顯降低。”丁祖昱強調，整體來看，土地市場的高溢價時代將一去不返，尤其是在房地產行業整體資金環境仍然高度收緊的環境下，低溢價拿地將成爲熱點城市集中土拍常態。而在第三輪集中供地中，資金實力較強的房企依然有望迎來更多值得關注的拿地機會。

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