原標題 廣州二手房貸調整，部分銀行按成交價發放貸款

“二手房參考價機制”在廣州要如何執行？

11月20日，微信公衆號“廣州房產”指出，廣州多家銀行明確表示可以不用按照參考價發放二手房貸款。

對此，界面新聞了解到，自8月底發佈“二手房參考價機制”後，有一段時間銀行還是按參考價在審批房貸，但一直沒有相關部門作出明確要求，近期廣州確實有銀行可以按接近實際成交價的價格來發放二手房貸。

作爲今年樓市調控中新的主要方式，二手房參考價或指導價的出臺一定程度抑制了二手房市場過熱。但值得注意的是，該政策的重要作用在於會提高首付款，抑制炒房氛圍，如果銀行不按照“二手房指導價”來作爲審批房貸的依據，則該政策的作用更多的在於平緩市場情緒，穩定預期，對二手房的實際市場成交價格影響較小。

一位購房者對界面新聞表示，此前，多個廣州中介都曾向其稱現在廣州的銀行做二手房貸都是按參考價審批貸款，首付成本會提高，並不建議其現在購買二手房。

與此同時，一位貝殼找房廣州中介對界面新聞透露，“二手房參考價機制”發佈後，廣州成交的二手房很少，成交的基本都是按參考價審批的房貸，首付會提高。

該中介表示，現在確實有銀行發放二手房貸不用參考指導價，但如果實際成交價高出指導價太多，也不能按實際成交價作爲銀行發放二手房貸的評估價。

“一般有一條紅線，即銀行貸款的評估價不能超過指導價的10%，比如一套房源的指導價爲300萬元，則銀行最高只能以330萬元作爲貸款評估價。”

此外，上述購房者稱，其關注的房源參考價大概230萬元、業主掛牌價263萬元，中介也在11月21日告訴他現在銀行評估價可以給到250-260萬元之間，接近9月份之前的水平。

“廣州二手房參考機制出臺後，相關機構沒有進一步發文作出具體要求，銀行便一直沒有嚴格按照參考價審批房貸。”廣州按揭貸款業內人士鄭大源對界面新聞稱，同樣建立二手房參考價機制的深圳，銀行則是有收到相關明確要求的。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，廣州發佈二手房參考價時，就沒有銀行公開宣稱會按照指導價去做房貸，這和深圳有區別。

李宇嘉指出，深圳當時推出二手房參考價的時候，一開始銀行不知道怎麼做，金融監管部門就開了一個會大家達成共識，緊接着建行等國有銀行就公開宣稱會按照指導價來做銀行的貸款評估價，其他銀行紛紛跟進。

回顧8月31日廣州發佈的《關於建立二手住房交易參考價格發佈機制的通知》。該通知指出，對成交活躍的熱點區域，以住宅小區爲單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網籤成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格，首批發布二手住房交易參考價的小區共有96個。

與此同時，要求房地產經紀機構、房地產網絡信息發佈平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發佈價格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作爲開展業務的參考依據之一。

疊加增值稅免徵門檻由2年延長至5年等調控政策，廣州二手房從今年6月開始成交量出現下滑。中原地產數據顯示，今年10月，廣州二手房住宅成交量（自助網籤+中介網籤）爲5253宗，環比9月下降15.2%，同比下降50.9%，創近年來新低。

此外，廣州中原研究發展部指出，現時廣州二手樓市成交低迷，成交週期拉長，促使不少業主選擇下調報價以促成成交。比如珠江新城、東風東等板塊出現不少盤源調價幅度超50萬元以上。

二手房成交下滑還與一手新房嚴重分流有關。據界面新聞了解，近幾個月來，所有二手中介，從門店的廣告到銷售人員的朋友圈，清一色是一手樓盤信息，幾乎沒一個主推二手房的。

開發商爲了完成三四季度業績，加快推貨步伐，加大促銷力度，一批“貨真價實”的降價樓盤在廣州湧現。

廣州中原研究發展部檢測數據顯示，10月份廣州一手市場新批供應超1.7萬套，創2021年以來新高，導致不少原本打算置業二手的客戶轉移至一手市場。

不過即便如此，廣州新房市場的成交情況也不樂觀。中原地產數據顯示，廣州10月新房網籤7161套，環比上漲3%，但同比去年10月下跌近4成。

輪番調控之下，廣州市場呈現明顯降溫趨勢，買家觀望情緒濃厚，即便銀行貸款緊張的狀態有所放鬆，市場成交要恢復到以往的數量，也還需時間緩衝。