原標題：深度丨拆解中國奧園千億債務：近1年期規模超500億，銀行貸款佔比最高

21世紀經濟報道記者朱英子 北京報道 又一家千億級上市房企被債務壓得低下了頭，說好的還錢，到期了只能延一延。

繼11月22日晚間8.16億元的奧創二期資產支持證券被中國奧園（3883.HK）宣告延期兌付後，21世紀經濟報道記者於11月24日從知情人士處獲悉，本該於11月26日兌付的“2021年度第一期奧園集團供應鏈應付賬款定向資產支持票據”（下稱“21奧園ABN001”），亦將進行展期，涉及規模爲5.5億元。

那麼，中國奧園的債務規模到底有多大呢？

根據其2021年半年報披露，截至2021年6月末，中國奧園的資產總額爲3161.55億元，有息負債（包含銀行及其他借款、優先票據及債權）約1113.11億元，較去年末有些許壓降。在這千億債務中，按要求或一年內償還的短期負債規模爲517.22億元，佔比高達46%。

中國奧園債務期限分佈情況

此外，負責中國奧園內地房地產項目運營的實體是其間接全資子公司——奧園集團有限公司（下稱“奧園集團”），這也是其主要融資主體和償債來源。

從奧園集團看中國奧園的負債結構

聯合資信的信用評級報告顯示，在2020年底同口徑下，中國奧園1155.42億元（含租賃負債）的債務中，有743.89億元（未包含應付票據）是由奧園集團承擔。

而在奧園集團的債務結構中：銀行貸款規模爲317.49億元，佔比42.68%；債權融資71.36億元，佔9.59%；信託融資70.32億元，佔9.45%；其他融資284.71億元，佔38%。

聯合資信稱，奧園集團負債結構以流動負債爲主，近三年債務規模逐年增多，債務在1年以內到期部分規模較大，整體結構有待改善。截至2020年底，奧園集團1年內到期的爲317.18億元，佔比42.64%；1-2年期限的196.78億元，佔比26.45%；2-5年期211.03億元，佔比28.37%；5年以上18.89億元，佔比2.54%。

這一債務期限結構與2021年6月末中國奧園的相差無幾，或可推測其債務結構也幾近相似。

而對於開頭提及的21奧園ABN001，底層資產便是奧園集團的應付賬款，發行規模5.5億元。

評級報告顯示，2018年-2020年末，奧園集團應付賬款連續增長，年均複合增長38.18%，主要系加大開工力度使得應付工程款增長所致。截至2020年末，奧園集團應付賬款200.92億元。

除已有的負債外，對外擔保可能引發的債務風險亦值得關注。

截至2020年底，奧園集團對關聯方提供擔保餘額爲270.32億元，被擔保單位主要爲合營企業、聯營企業、公司控股股東及中國奧園合併範圍內企業。截至2020年底，奧園集團本部及下屬地產子公司按房地產經營慣例爲商品房承購人提供抵押貸款擔保累計擔保餘額846.5億元，總計擔保額爲1116.82億元。

此外，截至2020年底，奧園集團獲銀行授信總額爲1163.33億元，其中已使用的授信餘額爲274.05億元，889.28億元的額度未使用。

擔保情況在中國奧園層面有了更近一步的動態。

截至2021年6月末，中國奧園對外擔保額爲975.84億元（2020年底爲1104.27億元），接近奧園集團的擔保額，其中約有271.52億元（2020年底爲248.36億元）已被合營企業及聯營公司動用。

而在授信額度方面，截至2021年6月末，中國奧園擁有長短期貸款的授信額度約2426億元（2020年底爲2549.94億元），其中約1283億元（2020年底爲1348.01億元）的額度尚未使用。

可以看到，中國奧園的授信額和使用額均遠超奧園集團。

中國奧園10只存續期境外債券總規模29.66億美元

由公開信息可知，目前所披露出來已展期的境內債券，融資方都是奧園集團。可見，中國奧園在境內的融資主體是奧園集團，而在境外的融資主體則不然，這或是中國奧園和奧園集團兩者之間有400億元債務差額的原因。

11月24日，惠譽再度將中國奧園長期外幣發行人違約評級從“B-”下調爲“CCC-”，還將其高級無擔保債券的評級和未償美元優先無擔保債券的評級從“B-”下調至“CCC-”。

惠譽稱，中國奧園2022年1月20日到期的1.88億美元債券和1月22日到期的5億美元債券再融資的不確定性越來越大。

據預警通顯示，中國奧園目前處於存續期的境外債券有10只，總規模爲29.66億美元，摺合人民幣約190億元，其中便包括惠譽提及的兩隻。

中國奧園境外發債情況

除這部分債券外，還有境外銀團貸款。

中國奧園在2021年半年報中披露，其於5月份完成了兩輪三年期境外銀團貸款，共12家境外銀行參與，總融資額爲21億港元（摺合人民幣約17億元），“完成了境外銀團貸款再融資”。其2020年的年報亦有境外銀團貸款動態。

高槓杆遭遇嚴監管，風險逼近。

早在2021年4月16日，標普全球評級便將中國奧園的評級展望從正面調整至穩定。

彼時，標普認爲，2020年下半年中國奧園激進擴張，2020年全年按權益比例計算的購地支出爲450億元，該支出約爲中國奧園權益合約銷售的45%。“這導致報表債務增長20%，及對合聯營企業的財務擔保翻倍。”

但是，標普認爲隨着債務規模下降，奧園的財務槓桿將在未來12個月內逐步降低，預計穩定奧園的銷售額和收入將保持穩定增長，盈利能力持續高於行業平均水平。

“如果奧園的降槓桿措施未能帶來實質性成果，債務對EBITDA比率持續高於6.5倍，我們則可能下調其評級。如果奧園的拿地活動更爲激進並超出我們預期，或收入增速和盈利能力嚴重下滑，前述情況就可能發生。”標普在上述評級報告中指出。

此後的10月15日和11月16日，標普全球評級再發兩份報告，最終將奧園的長期主體信用評級從“B”下調至“CCC”，同時將其未到期優先無抵押債券的長期債項評級從“B-”下調至“CCC-”，展望“負面”。

其認爲，由於中國奧園用現有現金餘額償還債務的渠道受限，其無法償債的風險在大幅上升，如無替代籌資計劃，該公司可能因2022年的大規模到期債務而面臨顯著的流動性壓力。

而從整個房地產行業來看，標普於11月11日發佈《危中有機：房地產開發行業2022年信用展望》報告認爲，房地產開發行業調控政策全面轉向的可能性非常低。但是，在房地產企業連續出現信用風險之後，房地產調控政策可能邊際小幅放鬆，如包括對於開發貸和按揭貸款投放避免“一刀切”，預售資金監管逐步理性等。 

標普預計，展望2022年，隨着房企違約後處置過程逐步完善，金融機構對於行業謹慎態度有所緩和，貸款投放逐步正常化，行業槓桿率下降到安全區間，行業可能開始回暖。 

“我們對一二線城市及城市圈核心三線城市的房地產需求仍抱保有較強的信心，但其他地區的房地產市場可能面臨量價齊跌的風險。 ”標普預計，2022年商品房銷售額將下滑7%左右，其中銷售面積下降5%左右，價格小幅下降2%左右。