原標題：洛陽龍鳳山古鎮的“仿古”生意 來源：中國經營網

本報記者 黃永旭 王登海 洛陽報道

作爲歷史文化名城，河南洛陽擁有令人羨慕的文化遺產，多個朝代在此建都，歷史遺蹟頗豐。

但住房和城鄉建設部、國家文物局2019年的通報指出，在對國家歷史文化名城和中國歷史文化名鎮名村保護工作開展評估檢查時發現，洛陽市在古城或歷史文化街區內大拆大建、拆真建假。

一方面是歷史文化街區的大拆大建，另一方面卻是當地大量“仿古”建築的興起。位於洛陽伊川的龍鳳山古鎮，即是當地典型的仿古建築。

據瞭解，龍鳳山古鎮生態旅遊度假區項目總佔地5000餘畝，分三期建設，計劃總投資30億元。截至目前，佔地1200畝的一期已經建成運營，其主要建築風格多爲青磚黛瓦飛檐翹角的仿古建築。

此外，《中國經營報》記者還了解到，龍鳳山古鎮或還存在超容積率建設的行爲。

巨資建設仿古鎮

據瞭解，龍鳳山古鎮生態旅遊度假區項目總佔地5000餘畝，分三期建設，計劃總投資30億元。目前佔地1200畝、投資8億元的一期建設已全部完成，度假區現開放的景點主要有：伊水瑤古鎮、民宿村、特色酒店、遊樂場、風車花海、研學基地等。

記者採訪瞭解到，龍鳳山古鎮自開門營業以來就譭譽參半，評價好的認爲，龍鳳山古鎮的建設爲當地市民提供了一個遊玩的好去處，從而進一步完善了當地的旅遊化生態結構，提升了整個城市的知名度。評價不好的認爲，龍鳳山古鎮就是在山谷興建的仿宋古建築罷了，只是把大街小巷的各種小喫匯聚在了一起，“遠不像快手、抖音上宣傳的那麼好。”

龍鳳山古鎮建築風格多爲青磚黛瓦飛檐翹角的仿古建築，一期已經進入運營狀態，在古鎮最西邊是民宿村，核心區域是商業街區，主要經營業態是潼關肉夾饃、重慶小面等地方小喫，除此之外還有酒店、遊樂場、花海等設施。

龍鳳山古鎮內的餐飲從業者告訴記者，龍鳳山古鎮曾在短時間內出現了遊客爆滿的局面，但最終“曇花一現”，運營至今，曾經火爆的局面不再重現。“主要是很多遊客來了之後發現，與其他古鎮沒有差別，於是在口口相傳之下，使得這裏的遊客越來越少。現在已經穩定下來了，節假日、週末遊客稍微多一點。”

“古鎮旅遊應該以原生豐富的歷史資源和文化背景吸引遊客，但是爲了推進經濟發展，進行大規模的現代化開發建設，各種仿古建築和千篇一律的毫無特色的仿古商業街的建設，給遊客帶來枯燥乏味的感覺。”業內專家認爲，旅遊者喜歡體驗異地的真實文化，但是，一些模仿式、沒有原生文化系統的仿古鎮只得其形，未得其髓，將會在仿古建築中漸行漸遠。

租用農地

事實上，早在 2012 年，原國土資源部、國家發展和改革委員會印發的《限制用地項目目錄（2012 年本）》和《禁止用地項目目錄（2012 年本）》就明確指出，大型遊樂設施、主題公園（影視城）、仿古城等項目，禁止佔用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相佔用耕地。

“國家政策將仿古城等項目列入限制用地項目目錄，其初衷就是爲了節約集約用地，保護耕地。這種項目往往佔地面積大，建築密度低，也不在鬧市區。”北京法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣認爲。

11月30日，記者前往伊川縣自然資源局採訪，該局辦公室主任稱相關業務人員不在局裏。12月1日，記者再次到伊川縣自然資源局採訪，該局土地利用股工作人員稱，龍鳳山古鎮項目只在2020年獲得了兩宗土地的使用權，面積約爲200畝，除此之外，無法提供別的任何信息。

伊川縣政府官網公示的國有建設用地使用權出讓成交公告顯示，2020年3月13日，洛陽龍鳳山景區管理有限公司（以下簡稱“龍鳳山景區管理公司”）獲得兩宗土地的使用權，土地編號分別是YDJ2019-40、YDJ2019-43。其中，YDJ2019-40地塊面積爲117857.45平方米，成交金額爲7778.76萬元，YDJ2019-43地塊面積38923.85平方米，成交金額2569.16萬元。

除了上述兩宗土地之外，記者瞭解到，龍鳳山古鎮的建設還租用了當地的農用地。位於龍鳳山古鎮東南側的石瑤村村民李向陽（化名）向記者介紹，龍鳳山古鎮項目於2017年引進，2018年開始施工建設，原來村裏的耕地都被徵收用以修建古鎮。

關於徵地詳情，李向陽回憶道，“2018年前後，村上宣傳要退耕還林，要求村裏人把土地流轉出來，流轉費一年一畝地700元。當時，有村民贊成流轉土地，畢竟上面有退耕還林政策，而且栽樹並不會破壞土地。”

不過，古鎮開始建設之後，村裏人發現，土地並沒有全部用於植樹造林，而有一部分用去修建古鎮。李向陽介紹，以退耕還林的名義流轉土地，最終卻修建古鎮的行爲，引起了村民的極力反對，村民擔心經過施工建設之後，原來的土地難以復墾，“退耕還林可以接受，但是古鎮用耕地去修房子，那肯定不願意。”

在衆多村民的反對下，原來的土地流轉方式無法繼續，“後來就開始政府徵地了，一次性買斷，最後一批徵地就是去年，徵地補償費一畝地5萬元。”但是，李向陽也表示，無論是前期土地流轉，還是後期土地徵收，村民都沒有直接參與簽訂協議和合同，全由村委包辦，“村上把流轉費和徵地款直接發給村民，我們手裏啥合同都沒有，地就交出去了。”

記者在橋溝村、槐樹窪村等走訪時，當地村民都稱，龍鳳山景區管理公司還租用了這兩個村的地。

對於村民所說的內容，以及龍鳳山古鎮項目土地來源，伊川縣自然資源局土地利用股工作人員均表示不清楚。記者查詢伊川縣近幾年的土地徵收情況發現，伊川縣2018年第三批鄉鎮徵收的土地中，城關街道石瑤村的4.6公頃土地在徵收計劃中，全部爲耕地。此外，記者查閱伊川這幾年的土地徵收情況，與該項目最近的土地徵收即爲徵收的石瑤村耕地。

記者獲得的一份伊川縣城關街道辦事處石瑤村村民委員會和龍鳳山景區管理公司於2018年年底簽訂的土地租賃協議顯示，龍鳳山景區管理公司租用了約1000畝土地，土地租賃期限爲20年，即從2018年12月1日至2037年11月30日止，租賃土地的用途是用於採摘園花海等休閒農業建設。租賃合同還約定，每年的租金共計爲70萬元，在協議期間，不得隨意更改土地用途。

超容建設？

記者在採訪中瞭解到，龍鳳山古鎮的建設不僅沒有嚴格控制限制類用地項目供應，還可能存在超容積率建設的行爲。

根據伊川縣政府官網公示的國有建設用地使用權出讓成交公告，龍鳳山景區管理公司獲得的YDJ2019-40、YDJ2019-43兩宗旅遊產業用地，容積率≤0.3、建築密度≤15% 、綠地率≥20%，使用年限爲40年。

記者獲得的一份資料顯示，根據項目方提供的數據，YDJ2019-40地塊的容積率需要提升至0.65，YDJ2019-43地塊的容積率需要提升至0.45。

對此，政府方面提出了兩種補繳方案，一是將已經出讓地塊及地上附着物按市場評估價值評估補償收回後重新出讓，缺點是需要大量資金；二是行政處罰後，按規委會研究容積率補繳出讓金（行政處罰已免）。

爲何會超容建設？“多建面積多盈利，在利益的驅動下而違法違規。”王玉臣認爲，超容積率建設會導致整個項目的建設超出原定建築規模而違法用地，甚至還可能違規建設、違法施工。

“首先，這很明顯屬於違法用地，即違反了土地使用權出讓合同的相關約定，應當受到土地管理法等相關土地方面違法的處罰，比如拆除、罰款、恢復原狀等。其次，這種情況往往還伴隨着違規建設，即並沒有取得相應的超建面積的規劃手續，如建設工程規劃許可證等，則屬於違規建設，應當受到違反規劃的相關處罰，比如沒收違法所得、罰款、恢復原狀等。最後，還可能存在違法施工，如果超建面積沒有規劃手續、土地手續，也不可能有相應的施工許可，則亦存在違法施工，應當受到違法施工方面的處罰，比如停工，處罰等。”王玉臣認爲，在這種情況下，項目單位應當積極和相關的部門進行溝通，如實上報違法違規的事實，接受相關部門的處罰。如果最終不拆除超建面積，則需要補繳土地價款。

根據《建設用地容積率管理辦法》規定，以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出容積率等規劃條件，作爲國有土地使用權出讓合同的組成部分。任何單位和個人都應當遵守經依法批准的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整。不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。建設單位或個人違反本辦法規定，擅自調整容積率進行建設的，縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門應按照《城鄉規劃法》第六十四條規定查處。

而《城鄉規劃法》第六十四條規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。

記者獲得的相關上述資料顯示，根據補繳出讓金測算方案，龍鳳山景區管理公司需要補繳3800多萬元的地價款。

對此，伊川縣自然資源局未做正面回應。記者多次聯繫龍鳳山景區管理公司也未果。