原標題：廣州亞運城股東變更，中海成昔日銷冠項目最大股東

來源： 時代週報

3天內2宗股權交易，讓頭頂“廣州樓盤銷冠”“全國地王”的廣州亞運城再度成爲輿論焦點。

1月24日，中海地產公告稱，擬於1月21日及1月24日分別向雅居樂及世茂收購廣州亞運城項目公司廣州利合集團約26.66%、26.67%的股權，代價分別約18.44億元、18.45億元，合計約37億元。至此，中海地產成第一大股東。

廣州亞運城的故事始於2009年。當年12月，富力、雅居樂、碧桂園三家聯合體經過47輪競價，以總價255億元、溢價率54.5%競得廣州亞運城地塊，創造全國總價地王紀錄。該紀錄一直持續7年，直至2016年才被打破。

拿地至今已有12個年頭，廣州亞運城股東數次更替，中海地產、世茂集團陸續入局，各方持股比例相當。中海地產一紙公告過後，平衡格局徹底打破。

從資產質量、貨量和銷量等多個指標看，廣州亞運城都是一個令人垂涎的優質項目。2018年廣州亞運城成交金額106億元，成爲廣州首個百億項目。此後多年，亞運城均位列廣州樓盤銷售額首位，實現“5連冠”。

進退之間，以中海爲代表的頭部房企擴大市場份額，雅居樂、世茂集團等企業通過轉讓資產換得續命彈藥，行業生態在買賣過程中發生微妙變化。

中海終於出手

中海對廣州亞運城的偏愛，從拿地之日便可看出。2009年12月，拍地當天，中海、保利、萬科成立拿地聯合體，與富力、雅居樂、碧桂園聯合體激烈爭奪，地價從起拍價165億元競拍至255億元。最終，中海聯合體不敵富力聯合體，遺憾退場。

次年，2010年，中信地產入股廣州利合集團。2016年，中海收購中信地產全部股權，曲線加入廣州亞運城項目。

時至2022年，中海收購雅居樂、世茂集團所持有的項目股權，話語權進一步加強。

向來審慎的中海終於出手，離不開行業背景的變化。2021年下半年以來，房地產融資收緊、項目去化不佳，多家房企陷入流動性危機。實力房企在此時機積極收併購，加速行業風險出清。 

接近此次交易的知情人士告訴時代週報記者，中海接盤股權爲“知己知彼”的考量。接盤前中海已是項目股東，參與項目日常運營，收購工作已有基礎。其次，中海對項目資產質量、債務情況等均知根知底，收併購風險相對較小。

該人士表示，包括中海在內的頭部企業均積極接觸標的，包括公司和項目等，但交易何時能落地還需看各方溝通情況。

通過轉讓項目股權，雅居樂和世茂集團均實現“減負”。

在交易完成後，中海將向雅居樂方面支付現金13.8億元。此外，作爲代價的一部分，中海還將承擔雅居樂應付予合營公司的貸款金額4.64億元的償還責任。世茂集團則表示，出售股權事宜所得款項，擬約80%用於降低負債。 

廣州銷冠養成記

提及巨無霸樓盤項目，廣州亞運城一定擁有姓名。

廣州亞運城佔地2.73平方公里，總建築面積達438萬平方米，總建築面積相當於4個北京奧運村之和。廣州亞運城包括運動員村、技術官員村、媒體村、媒體中心、後勤服務區、體育館區及亞運公園七大部分，其中“三大村”包括92棟住宅樓，總貨量達8078套。

由於規模龐大，廣州亞運城自拿地之日便吸引多家房企關注。拿地次年，出於平衡開發風險的考慮，富力地產、碧桂園、雅居樂聯合體引入世茂房地產和中信地產，5家公司各持有廣州利合集團20%的股份。此後，5家開發商各司其職，中海地產負責融資、富力負責報建規劃、世茂集團負責設計、碧桂園負責工程和物管、雅居樂負責營銷。

2016年，富力退出亞運城項目，其持有的20%股權由其餘股東平分。至此，中海、雅居樂、碧桂園、世茂持股比例分別爲20%、26.6%、26.7%、26.7%。通過本次收購雅居樂、世茂所持股份，中海成爲亞運城最大的單一股東。

各方持股比例幾經更迭，廣州亞運城去化曲線亦充滿起伏。

2010年9月26日，亞運城首次開盤。彼時，樓盤一房難求，購房者房子都沒看就簽約。儘管定價過萬，高於市場均價，項目還是以年售3878套房、成交金額過45億元獲得廣州樓市成交套數和成交金額雙料冠軍，成爲銷售神話。

2014年，樓市限購政策升級，市場行情急轉直下。亞運城推出70餘套特價房，單價跌破萬元。2015年，樓市進入上漲週期，亞運城再度成爲搶手產品。

據媒體報道，2016年，亞運城均價從1.3萬元/平方米漲至2.5萬元/平方米。2017年，亞運城成交金額57.74億元，首次摘得廣州銷冠；2018年成交金額106億元，成爲廣州首個百億樓盤；2019年，亞運城單盤業績登頂全國之首；2020年和2021年，亞運城均蟬聯廣州樓市銷冠。 

廣州亞運城項目未來仍有開發空間。

截至目前，廣州亞運城總建築面積585萬平方米中的347.3萬平方米已開發出售。至2021年12月末，廣州利合的未經審覈資產淨值約爲29.12億元，除稅後純利爲29.85億元。