不再是拿地蓋樓、大拆大建，我國地產、房產都進入了以存量爲主的時代。

數據顯示，目前全國城鎮住房存量約2.74億套，對應存量面積約261億平方米。在存量房源運營過程中，“房東”可謂是重要的一個身份。

當房產成爲大部分家庭最大宗的家庭財產品類時，如何做好房東？ 

房東並不好當

房東、房子、租客，三者之間天然就產生了太多故事。

房東與租客，兩者都有鮮活的性格，人本身產生的變量太多。房子則是非標產品，地段、面積、戶型、裝修程度等都是影響因素。因此，房東並不好當，在出租過程中必然產生諸多矛盾。

首先第一個矛盾：房東與租客需求不匹配。即產品類型、品質等方面的不匹配。

據中國家庭金融調查2017年數據顯示，有租房需求的新市民，36%爲家庭合租、13%爲單身獨居、11%與朋友或陌生人合租。時至今日，畢業生等新增新市民主力，對於合租產品的需求度也有所提升。

數據來源：上海金融與法律研究院開展的上海社會認知調查

再者，95後、00後已成爲今天的租房主力人羣，這羣在蜜罐中成長起來的Z世代對房源品質有着極高的要求。但從數據來看，上海、北京、成都等城市房齡超20年的老舊小區數量爲全國top3，其中上海、北京20年以上老舊小區佔比分別爲61%、47%——一居、二居爲主的老房與合租需求的不匹配、好裝修與老舊房源的不匹配，這兩者是業主出租第一道門檻。

而第二個矛盾：房東與租客的互不信任。

因爲人本身就是最大的變量因素，房東與租客的匹配更多的是隨機、撞大運：一個希望租期事兒少、有問題被及時反饋；一個希望能按時付租金、愛護房子。如此，纔有了屢見不鮮的租客與業主糾紛。問題主要源於在租住期間產生的糾紛、維修、退租等問題。這也產生了第三個矛盾：中間的髒活累活誰來做？如若是小修小補自然雙方都好，如若遇到漏水、租客跑路等大問題，事情解決起來才覺棘手。

針對這三個比較顯性的矛盾，房東需要的委託方式，首要則是解決矛盾。 

成熟的租房市場，需要有個“中間商”

租房市場的經營也由粗放轉爲精細化，信號之一則是“中間商”的出現。從以前的個人出租爲主，到中介平臺信息撮合，再到今天市場上委託模式百花齊放。專業的第三方委託機構的出現，意味着租房市場走向成熟。“房東”越來越好做了。

盤點今天的中間機構，爲房東們推出的委託配方，大概有如下四類：

方式一：流量平臺一方面藉助其流量提升個人房東房源的曝光率，另一方面通過租前保潔、在線簽約、租後維修等一站式租房服務滿足租客的需求。

方式二：房東將房源交給專業託管運營公司進行託管。運營操作過程中，運營公司將爲房屋空置期進行租金託底，同時會有管家爲租戶提供各類服務。

方式三：長租行業的“全包租”或 “省心租”。平臺將房屋長期租下，在經過裝修改造後統一出租，並提供相應的租後服務。在這其中，平臺負責整體租期服務；房東則通過“收益換省心”；而租客獲得了更好的居住房源與服務。

方式四：自如新模式“增益租”。平臺根據業主房屋情況進行全套品質裝修或局部裝修、軟裝等，讓房屋“顏值”煥新來提高租客吸引力和房屋市場競爭力，比匹配租期多項服務。房東收穫“無差價、無空置期、收益有保底不封頂”的穩健收益；租客獲得“劃時代的品質居住產品”。

可以看到，這四類模式中，爲業主解決問題的能力是逐步增加的。

方式一主要解決第三種矛盾，即租期服務類問題；方式二主要解決第二種、三種矛盾，即租客與業主的信任問題、租期服務類問題。而長租的“全包租”模式正逐步向“增益租”模式升級，以期全部解決三種矛盾，即產品、品質的不匹配，信任問題與租期服務問題等。

與其他模式相比，“增益租”是長租這類專業化租賃機構發展10年來的產物，其模式的複雜程度與先進程度，對比各家新推出的“省心租”模式來說，或許更懂房東的心。

數據顯示，在城鎮家庭中，50%+的家庭擁有一套房產，12%的家庭擁有兩套房產，2%+的家庭擁有三套及以上房產。其中超大城市的家庭擁有多套房的比重略高於全國平均水平。作爲大部分家庭最爲重要的資產，房東們迫切需要新的出租手段，或者說，房東們需要新的房屋資產管理思路。

“增益租”除了省心外，還有無差價、收益有保底不封頂的優勢。對於業主來說，顯然具有較強的吸引力。於租客角度來講，除省心外，最重要的是可以找到承載理想生活的品質好房子，在露營、美妝、香氛等新消費興起的當下，表達消費觀、生活態度的Z世代人羣，租房顯然更需要彰顯態度。

從房東們需要新的房屋資產管理思路與市場需要的精細化運營兩個角度來看，“增益租”無疑都是目前較爲優質的房東委託模式。 

房東願意爲“增益租”買單嗎？

選擇增益租，前提是房東願意爲裝修房子而付費，這顯然是一道門檻。

需要指出的是，在居住消費場景下，重新裝修是提升房屋資產價值的最直接方法之一。買賣市場是這樣，租房市場同樣適用。

讓房東接受這一理念的，是自如裝修能力、運營能力、服務能力、模式和產品能力的綜合體。

一是通過模式，給業主長週期中公平的收益。

自如“增益租”模式的領先性在於其三大核心：無差價、無空置期、收益有保底不封頂

首先，無差價則是對住房租賃市場運營底層邏輯的改變，讓租賃收益的來源邏輯，迴歸到房屋資產運營與服務水平的提升上來。平臺有能力向業主說清楚每一分錢用在哪裏、花每一分錢的原因。 

其次，相較於普租的不確定週期與省心租的45天空置期而言，自如增益租能夠讓業主的房屋資產始終保持運轉。而無空置期原則的提出和貫徹，也是頭部長租機構憑藉自身的口碑、品牌、獲客流量的優勢。

其三，無差價+無空置期帶來的是業主側實際收益的顯著提高。但高收益與高風險往往相伴而生，二者如何平衡？對此，增益租給出的答案是提供保底同時超額收益分成不封頂。

在“有保底不封頂”的原則下，無論市場如何變動，長租機構都將向業主提供80%- 90%的保底收益，而溢出部分將有機構與業主共享。如此一來，隨着業主委託時間、市場效益的增加，收益也將持續穩定提高。在長週期管理中，“有保底不封頂”對業主來說是相對公平的。

二是，通過100萬間的家裝能力，讓有溢價能力的房屋設計以較低成本變爲現實。

如何讓有溢價能力的房屋設計變爲現實——強大的裝配能力一直是長租機構，乃至是整體房屋資產管理行業發展的關鍵支撐。

數據顯示，自如家裝年交付單量達7.5萬，供應商超300家，已是一家名副其實的“大型家庭裝修公司”。同時，在萬物互聯的時代背景下，自如結合自身優勢，也推出了一站式全屋智能解決方案、智裝一體化等新概念。

對於日常損耗中維持品質是實現保值的一大難題，自如家服面向租客與業主創新性地推出了“家福卡”體系。“家福卡”體系整合了自如家服端的所有細分業務，實現了房產維護一站式運營，讓家服維護更加省心省力。而家福卡中的互動系統，也成爲了業主、租客與長租機構之間的全新紐帶。

當然，有了模式，產品不能拉跨，優質的產品才能讓模式真正落地。

面對要好看、要使用、要智能等等的租住消費新需求，自如推出了全新的設計風格—整租“心舍2.0”。

自如心舍2.0三種產品風格

在這個被業內譽爲“劃時代的居住產品”中，“心舍2.0”共帶來了“清語、優格、簡愛”三種設計風格，將“簡約美學”的概念注入產品，旨在挖掘更多可能性。房屋內配備的智能設備、設計款傢俱家居與藝術軟裝飾品，不僅爲居住空間注入了更鮮明的生命力，也將每一套房屋都打造成了“更具美感、更貼合租客需求”的居住生活空間。 

《2021中國城市租住生活藍皮書》預測，基於我國城鎮化率平均2%的增速，2030年住房租賃市場規模將達到10萬億元，租房人口達2.6億。面對這10萬億租房市場，房東是時候做出選擇了。