中泰證券發佈研報稱，2021年財報反映出物業公司基本面全方位穩中向好，收入利潤維持高增長，盈利能力穩定，財務健康，業務發展勢頭強勁；物業板塊2021年資本市場表現較差主要是受房地產關聯方信用風險拖累，展望後市，該機構認爲行業優質賽道邏輯不變，公司高成長邏輯不變。投資方向上看好選擇行業龍頭及優質的一線公司，或細分賽道上具有競爭力的頭部公司。

短期，該機構認爲國企、央企背景的標的抗風險能力較強，如：保利物業（06049）、招商積餘（001914.SZ）、中海物業（02669）、綠城服務（02869）等；中長期，房地產板塊築底回暖，信用風險緩釋後，建議關注民企龍頭與優質一線，如：碧桂園服務（06098）、旭輝永升服務（01995）、金科服務（09666）、新城悅服務（01755）、融創服務（01516）等；此外，細分賽道如商管、商寫等，在未來3-5年存在量價齊升的邏輯，建議關注優質的賽道龍頭與一線品牌，如：華潤萬象生活（01209）、寶龍商業（09909）、新大正（002968.SZ）、星盛商業（06668）、卓越商企（06989）等。

板塊業績回顧：1）競爭格局大體穩定：截至2022年4月，A股和H股上市的國內物業服務企業已超50家，當前資本市場的物業板塊已經較爲穩定，整體呈現出強者恆強的格局；2）收入利潤維持高速增長：該機構統計的A+H股56家物業上市企業2017-2021年收入同比增速分別爲29.05%、30.24%、35.31%、47.91%、50.35%；歸母淨利潤同比增速分別爲58.53%、62.33%、45.88%、78.70%、50.07%；3）ROE階段性下降：因上市帶來淨資產的快速擴張與平穩發展業務間的錯配帶來ROE短暫下滑，隨着物業上市融資潮退卻，預計板塊ROE會企穩；4）財務健康：行業整體資產負債率在2021年後降至42%左右。資產端主要是現金，負債端以應付款爲主，大多數公司無有息負債。

公司經營概述：1）收入業績高增，公司間分化：20家重點物業公司2021年的收入同比增長中位數爲51%，其中民企屬性、背靠房地產開開發商、偏住宅業態，存在較大交付體量及併購邏輯的公司，營收增速較快；2）公司間毛利率差距縮小：原先毛利率處於行業較低位置的公司，憑藉新業務開展及存量業務梳理改善經營效率，毛利率得到修復；3）費用率下行：物業服務行業整體管理經營依舊粗放，中後臺數字化程度仍有較大提升空間，行業銷售管理費用率呈下行趨勢。

行業趨勢判斷：1）行業或長期維持較高景氣度：物業行業三大業務板塊均有萬億的市場潛力，頭部公司市佔率較低，未來依然有持續高速成長機會；2）行業政策將保持穩定或樂觀方向：近年來，物業政策主要圍繞行業現存痛點進行制度補足與優化，及鼓勵發展多元業務展開，整體基調圍繞鼓勵行業健康發展制定；3）板塊估值觸底且呈現分化趨勢，優質民企存在修復空間：2021年物業資本市場“前高後低”，公司估值體系經歷從分化到重塑，而2022年初又經歷二次重塑，優質民企估值進一步折讓，該機構認爲短期地產信用風險對優質民營物業造成的衝擊可控，隨着地產信用風險緩釋，未來修復彈性空間更大。

風險提示：1、房地產行業竣工低於預期；2、房地產市場銷售低於預期；3、物業費市場化進度低於預期；4、物管業務行業滲透率提升不及預期；5、部分業態物業市場放開程度不及預期；6．數據測算偏差風險。