撰文/趙晨希

編輯/李信馬

在中概股“逼退潮”下，貝殼找房（以下簡稱貝殼）成爲首支回港“雙重上市+介紹上市”的中概股。

5月11日，貝殼正式在港交所主板上市，與其他企業“二次上市”不同，貝殼採取以介紹上市形式在港雙重主要上市，且不發售新股及募集資金。據悉，貝殼在港股發行價爲30港元，市值約1100億港元。截至發稿前，貝殼股價32.9港元，表現穩定。

貝殼找房港股分時圖   圖片來源：Wind

雙重主要上市與二次上市最主要的區別在於，前者需要同時滿足兩地市場的上市標準，並同時遵守兩地市場的監管規定，而後者則需要遵守第一上市地市場爲主。香頌資本執行董事沈萌向DoNews表示，貝殼本次赴港上市，還選擇了介紹上市，不發售新股及募集資金，不需要安排路演、招股等環節，極大地壓縮了上市流程：“可以儘快完成上市，避免因爲監管衝突導致從美股被迫摘牌後，引發的連鎖反應，如投資人不滿、訴訟等。”

華融證券馮會波對DoNews表示，無論是二次上市，還是雙重主要上市都是爲了更好地利用兩地上市的政策，充分地去募集資金。然而，選擇不融資的介紹上市方式，主要與發行的市場情況和企業自身狀況有關。

在貝殼成功上市港交所的前一天，5月10日，脈脈上傳出貝殼多個業務條線的員工被裁或轉崗。有員工吐槽，“樓下高管有說有笑，各位大佬精神矍鑠，各個業務線裁員卻如火如荼，辦公區哀聲一片”。

貝殼員工在脈脈上留言   圖片來源：脈脈

隨後，貝殼裁員被多家媒體證實。據瞭解，貝殼裁員不僅涉及產品、研發、運營、職能等部門，還涉及新業務賽道，如家居家裝、普惠居住。裁員比例最高達到50%，新業務或達30%，賠償方案按照“N+1”進行。

貝殼裁員相關媒體報道   圖片來源：

澎湃新聞貝殼裁員的背後是房地產市場進入“冰點”。沈萌談及貝殼裁員原因時認爲：“房地產市場無論是二手房，還是新房都十分不景氣，主要是需求受到疫情波動以及經濟下行打擊影響。”據貝殼研究院發佈《新房市場季報》數據顯示，新房市場受疫情拖累，整體修復進程受阻。特別是2022年Q1全國62城商品住宅簽約面積同比下降41%，跌幅較1-2月降幅進一步擴大。62城中的一線、二線、三四線城市2022年Q1商品住宅簽約面積同比分別下降了31%、40%、47%。緊急疫情應對措施使得房地產市場被迫暫停，約二十個城市新房營銷受到實質影響，需疫情好轉後逐步恢復。

“一半是火焰，一半是海水”

今年5月初還在緊急出差的林玲，在5月第二週便被HR通知在裁員名單上。“貝殼是按照業務線走人的，基本上比例在50%，有一些業務甚至達到70%，連產品都在裁員，是整個業務線收縮了。”

林玲告訴DoNews，貝殼裁員從去年10月就陸續開始了，當時林玲就感覺到整個房地產行業快速下行：“各地購房政策就能感覺出來，去年降息的時候就有苗頭了。”據報道，貝殼的主要裁員目標對象是一線房地產經紀人，合計裁員、轉崗總數超3萬人，平臺職能部門被裁約2000人，同時還涉及數十位中高層。

除了一線房產經紀人，貝殼上海公司也在裁員，據多家媒體報道，貝殼上海裁員涉及研發、金融服務等團隊，裁員共計200多人，裁員補償爲“N+3”。貝殼人員數量的變化在財報上也有所體現，截至2021年Q4，貝殼聯網經紀人聯網經紀人45.5萬人，同比下降7.8%，活躍經紀人人數超過40.6萬人，同比下降8.7%。

貝殼上海公司裁員相關報道  圖片來源：鳳凰網房產

而現在，一波更洶湧的浪潮似乎已經到來。李苗所在新房業務部門，也感受到了“凜冬已至”。一方面，業務一直虧損，另外，從今年年初開始，自己所在部門中高層不斷變動，離職率不斷攀升。

今年3月初，貝殼財報電話會議上，貝殼董事長兼CEO彭永東所言，“2021年是貝殼充滿挑戰，空前艱辛的一年。”“充滿挑戰，空前艱辛”體現在兩個方面，一方面，貝殼創始人、前董事長左暉突然因病離世，貝殼失去了“靈魂人物”，另一方面，2021年整個房地產市場以及互聯網平臺經濟出現變化。

貝殼CFO徐濤在財報電話會議上就提及各種頻率、強度的政策，影響了房地產行業，比如信貸收緊措施導致房屋銷售量急劇下滑，2021年9月較6月下滑47%，對新房市場產生了一定影響，從2021年Q3開始，國內房地產市場在全國範圍內出現凍結，貝殼毛利潤、毛利率也較前兩個季度大幅降低。

2021年貝殼四個季度毛利潤分別是48億元、53億元、28億元、29億元；毛利率分別是23.27%、22.06%、15.22%、16.39%。與往年相比，貝殼2021年毛利潤169億元，同比下降6.2%，結束了2018年至2020年，貝殼毛利潤增速44%以上的紀錄。

2021年四個季度毛利潤及毛利率 製圖：DoNews

“首先，2021年下半年，更多房地產開發商面臨債務違約風險；其次，資金緊張的開發商停止了對上游、下游供應商的付款；第三，一些開發商開始清算其價值資產，包括爲了加強現金儲備出售貝殼股份的融創，部分開發商還提供豐厚折扣，以快速促進項目銷售和清盤；第四，開發商消極應對，土地銷售量下滑。”徐濤說。

這些外因再加上疫情直接導致貝殼業績在2021年“由盈轉虧”。

貝殼2021年財報披露，2021年全年，貝殼成交額（GTV）3.85萬億元，同比增長10.1%；營業收入808億元，同比增長14.6%；但淨虧損5.25億元，同比由盈轉虧；經調整後淨利潤22.94億元，同比下降59.9%。2018年至2020年，貝殼淨利潤分別是-4.28億元、-21.80億元、27.78億元，2021年貝殼從首次盈利又轉爲往年的虧損狀態。

2018-2021年淨利潤 製圖：DoNews

特別是2021年Q4，貝殼的淨利潤急劇下滑。該季度貝殼總交易額爲7324億元，同比下降34.6％；營收178億元，同比下降21.5％；淨虧損爲9.33億元，經調整後的淨利潤爲4191萬元，同比下降97.9%。

貝殼業務分爲三大塊，存量房屋交易服務、新房交易服務、裝修等新興業務。具體來看，2021年，新房成交額1.61萬億元，同比增長16.3%，淨營收465億元，同比增長22.5%。其中，貝殼合作中介新房交易額1.33萬億元，同比增長20.6%；鏈家新房交易額2741億元，同比下降0.9%。

存量房交易服務成交額2.06萬億元，同比增加6.1%，淨營收爲319億元，同比增長4.5%。裝修等新興業務淨營收23億元，同比增長12.9%。2021年，新房交易服務營收超過存量房屋交易，成爲貝殼第一大營收業務。

2020-2021年收入構成 製圖：DoNews

徐濤提及2021年Q4毛利率下降的原因，第一，貝殼收入結構繼續向新房交易服務轉移，而新房交易服務業務貢獻率低；第二，鏈家固定補償成本比例相對較高，導致現有房屋交易率較低；第三，2021年在全國鋪設簽約服務中心，相關租金費用、折舊、攤銷成本增加，導致門店成本增加。

在現金流方面，2021年貝殼經營活動現金流35.95億元，同比下降61.6%，業務疲軟盡顯。

貝殼的“增長飛輪”能轉起來嗎？

2021年年底，針對外部變化，貝殼及時做出戰略調整，發佈“一體兩翼”戰略升級。“一體”即貝殼傳統的優勢賽道，二手（存量、現有房）和新房交易服務，“兩翼”則分別代表整裝大家居事業羣、普惠居住事業羣，兩項新興業務。

財報電話會議上，貝殼聯合創始人、董事長兼CEO彭永東特別提及貝殼的戰略升級：“背後主要是監管市場以及社會兩個因素髮生根本性變化，首先，消費者價值從買房轉爲更好地生活；其次，企業商業價值主張發生改變。”

當下，貝殼的“一體”受到宏觀、外界因素影響，以及大量競爭對手——包括互聯網企業字節跳動的幸福裏、京東自營房產，和傳統房企龍湖的塘鵝、碧桂園有瓦、萬科樸鄰等——的環伺和擠壓，業務發展受影響較大。

那麼“兩翼”能否成爲貝殼未來業務的新增長引擎和新的“增長飛輪”呢？

彭永東認爲貝殼在過去二十年，在線上線下執行等方面的標準化積累了很多能力，貝殼願意做不同類型的服務業務。在未來推廣過程中，可擴展性、質量、效率三個部分，每個階段都有重點。特別是在家裝、傢俱新業務領域，貝殼希望在商業模式上有所突破。

4月20日，貝殼正式完成對聖都的收購，擁有聖都100%已發行和流通股權，聖都成爲貝殼子公司。公開資料顯示，聖都主營業務爲整裝模式的家裝服務，主要集中在江浙滬一帶，截至2021年，在全國31個城市開設110餘家門店，累計服務超15萬家庭。

早在2015年，貝殼便涉足家裝行業，2020年開始，這一步伐開始加快，發佈被窩家裝、併購萬聯裝飾。“貝殼家裝業務已經實現了從0到1，聖都將讓貝殼家裝業務更快實現從1到100的規模化複製。”彭永東說。

在普惠居住業務方面（長租業務），2021年貝殼成立“貝殼惠居事業羣”，包括普通房產租賃經紀業務、輕託管業務和集中式公寓服務，疊加增值居住服務。2022年，貝殼與樂灣公寓合作，面向新青年、新市民提供租賃服務，提供集中式、服務式管理。

但是，家裝業務國內呈現“大市場、小公司”特性，大公司商業模式不明朗，普惠居住業務則對前期投資要求較大，兩項業務恐怕短時間內很難成爲貝殼的增長重點。

“今年房地產市場比去年更悲觀，貝殼依然需要集中火力，聚焦在二手（存量、現有房）和新房交易服務上。”一位上海房產從業人員告訴DoNews。

（文中林玲、李苗爲化名）