21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道 

5月，有可能是房地產市場在2022年最關鍵的一個月份。

當月，各地的穩樓市政策密集出臺，不斷給市場注入信心。據不完全統計，5月以來已有超過60個城市推出穩樓市政策，以提高公積金貸款額度和降低首付比例爲主。這也使得今年出臺穩樓市政策的城市超過150個，且對一二三四線城市均有覆蓋。

與此同時，首套房貸利率優惠和5年期LPR下調，使得政策端對樓市調整達到了新高度。信貸政策的這兩處調整，也被認爲是今年最重要的利好。

沉寂多時的房地產市場，正在政策推動下悄然蓄力。根據易居研究院智庫中心的數據，5月中上旬，全國100個城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上漲，預計全月將有9%的環比增幅。此前的4月，全國商品房銷售規模下降同比超過四成。因此，若該趨勢最終確立，或將意味着樓市正式進入恢復通道。

但一些不確定因素的存在，使得從業者們仍然不敢過度樂觀。疫情的反覆阻斷了部分城市的交易行爲，因收入預期的不確定，一些購房者的支付能力也受到了影響。

多重因素影響下的房地產市場，能否真正走上覆蘇之路？

“應出盡出”

今年以來，在支持合理購房需求、維持市場平穩健康發展的思路下，全國多個城市出臺了“地方版”穩樓市政策，內容涉及調整限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多胎家庭購房、爲房企提供資金支持等方面。這些政策得到了監管部門的認可和鼓勵。4月29日召開的中央政治局會議指出，支持各地從當地實際出發完善房地產政策。

進入5月，穩樓市政策爆發式出臺。據不完全統計，截至5月23日，5月已有超過60個城市出臺了穩樓市政策，這也使得今年出臺穩樓市政策的城市超過了150個。

其中，成都、杭州、武漢、太原、濟南等一批省會城市出臺新政，對合理需求給予較大力度的支持，掀起了地方政府穩樓市的新熱潮。

“5月，各地出臺穩樓市政策的節奏明顯加快、力度明顯增強，一些重點城市更是如此。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，5月可能成爲政策出臺最密集的月份。

在此期間，信貸政策也迎來重大利好。5月15日，央行、銀保監會發文指出，首套住房商業性個人住房貸款利率最多可下調20個基點。5月20日，央行發佈最新一期LPR利率，5年期LPR從4.6%下降至4.45%，下調15個基點。

這兩項政策疊加，使得首套房和二套房的最低貸款利率分別達到4.25%和5.05%，在一定程度上減輕了購房者的負擔。同時，由於不少城市取消了“認房又認貸”，使得這一調整還將惠及一批改善性需求。

中泰證券認爲，與地方性施策相比，自上而下的全國性信貸政策調整釋放了更爲積極的信號，體現出對剛需和改善性需求的支持。

5月，房企融資繼續破冰。5月中旬，碧桂園、龍湖和美的置業被監管機構選定爲示範房企，發行人民幣公司債券。旭輝、新城也獲得信用保護工具支持，並將發行融資產品。這種示範效應讓很多人相信，民營企業有望享受到更加友好的融資環境。

北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，近期，高層在穩增長穩市場主體保就業座談會上強調，“看的準的新舉措能用盡用，5月份能出盡出”。從房地產業的動作來看，正在努力做到政策的“應出盡出”。

回溫的信號？

在調控政策帶來的心理預期和實際影響下，市場端也在出現積極的變化。

根據易居研究院智庫中心的數據，5月中上旬，全國100個城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上漲。按照現有的交易規模，預計5月全月的銷售規模將有9%的環比增幅。

其中，5月一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積預測值分別爲162萬平方米、952萬平方米和850萬平方米，環比漲幅預測爲-1%、9%和10%。

但上述機構同時指出，實際情況可能要好於預測值。“房地產市場總體向好發展，結合央行房貸利率下限下調等政策，5月份下旬數據將有進一步改善的可能，這可以助力5月全月成交數據的改善。”

在此之前，房地產交易規模已經降至近5年同期的最低水平。根據國家統計局的數據，今年1-4月，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，下降29.5%。其中，4月單月的環比降幅分別達到43.1%和42.7%，同比降幅爲40.0%和46.6%。

嚴躍進認爲，若5月的新房交易規模能夠如預期般回溫，市場就有望進入升溫通道。當前的交易規模雖然不及去年同期，但仍不失爲一種積極的信號。

目前來看，政策已經在局部區域收到效果。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，此前已經出臺穩樓市政策的蘇州、東莞等城市，市場活躍度有所提升。預計到5月底6月初，核心城市市場有望企穩。

最大的不確定性仍然來自於新冠疫情。分析人士認爲，若散發疫情持續好轉，則樓市的回溫局面有望保持。但對於不少購房者來說，疫情對收入和購買力產生的影響仍然有待進一步評估。

前述房企人士向21世紀經濟報道記者表示，受疫情影響，公司重點佈局的“長三角”區域和部分西部城市，銷售已經出現下滑。且這些區域的銷售何時能夠恢復，以及能在多大程度上恢復，目前尚難判斷。

該人士表示，隨着多地出臺穩樓市政策，公司已部署了相關的促銷方案，希望能對銷售有所促進。同時，各區域公司也準備了一套線上營銷方案，以應對疫情有可能帶來的變化。