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降價急售！

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近期，南京的二手房市場打起了價格戰，河西、江北核心區等熱門板塊也紛紛降價。

頻繁出臺的調控政策，到底對南京樓市產生了多大的影響？

政策基本靠“網傳”

22日凌晨，武漢經開區宣佈全面取消住房限購政策，但一夜過後，該消息又從官方微博上消失，引發市場關注和猜想。相比之下，南京更爲謹慎，二手房取消限購的政策還沒有官宣，就被叫停了。

從4月初溧水放開限購開始，一直到上週，一個多月的時間，南京出臺樓市調控政策十餘條，基本以“網傳”、“小道消息”的方式公之於衆。據瞭解，在國內一二線城市中，情況類似的還有合肥，當地媒體朋友稱之爲“法無禁止即可爲”。

總結一下南京調控的策略，就是：不主動，不拒絕，不負責——不主動宣傳，不拒絕執行，最後可能也不用負責。如果調控力度不夠了，可以再加碼；如果調控踩線了，可以再叫停。

從過去一個多月的情況來看，南京可以說是收放自如。

新房供應、成交雙降

從4月初溧水和六合，到後面的江北全域，一個多月以來，南京逐步擴大限購放開的範圍。目前，只有鼓樓區、秦淮區、玄武區，以及河西、南站、燕子磯、東山、老城東、雨核、軟件谷等少數區域限購。

不難發現，房子難賣的剛需板塊已經放開限購，市場基礎相對較好的改善區域依然限購，南京確實做到了“因區施策”，但市場的真實反饋如何呢？從成交數據來看，今年3月南京新房成交5666餘套，4月成交4980套，5月目前已過去四分之三，目前新房成交量僅3683套（截至5月23日，數據來源：南京網上房地產）。考慮到認購轉成交的時間，5月新房成交很大程度上反映了4月末及5月上旬的樓盤銷售情況，而這正是南京主城逐步放開限購、政策高發的時間段。

從新房上市情況來看，4月南京開盤54次，而5月至今僅開盤17次（截至5月23日）。不難看出，進入5月份之後，開發商的推新節奏明顯放慢，信心走低，去庫存成爲了主要任務。

二手房市場“量升價跌”

相比新房市場的不溫不火，5月份以來，二手房市場的行情可謂是跌宕起伏。

5月9日，網傳南京限售政策放鬆。預售商品房合同備案滿3年可上市交易，現售商品房、存量房登記受理時間滿3年可上市交易，追溯以往。（此前南京要求：取得不動產證滿3年才能交易）

限售放寬之後，不少二手房獲得了上市銷售的資格。鏈家網的數據顯示，短短兩三天的時間，南京的二手房掛牌增加了千餘套。河西南、江北核、鼓樓濱江、新玄武等板塊，不少當年的神盤也擺上了貨架。

以河西南爲例，佳兆業三期、海珀濱江、正榮濱江紫闕等均有房源上新，且掛牌價基本上6萬起，甚至突破7萬。此外，江北核心區綠地海悅、揚子江金茂悅、江與城等一批曾經的熱銷盤，也有部分二手房源上新，掛牌單價也基本在4萬+，甚至5萬。

在政策的刺激之下，南京二手房市場真的要“量價齊升”？

我們不妨來看看，目前江北核心區二手房的真實成交價：

正榮潤錦城：二手房成交單價跌到了3.6萬（5月1日成交）。

華潤國際社區：二手房成交單價跌到了3.3萬（5月4日成交）。

在下行的市場大環境下，二手房掛牌量又突然激增，高高在上的掛牌價，很可能成爲提前預留的降價空間。

而在“宇宙中心”河西南，近期同樣面臨價格下行的壓力。

據統計，高掛牌量之下，河西南半個月共成交30套二手房，成交量有了明顯的上漲，成交速度變快，但成交價格明顯下跌。

5月最新成交數據中，佳兆業城市廣場、五礦崇文金城、金地中心風華成交單價均在6萬以內，而這三個項目2021年的成交單價基本沒有低於6萬；5月最低成交單價爲海峽城三期114平米的房源，成交總價575萬，單價僅5萬/平，相比去年6月成交的同戶型房源，單價降了近7000。（數據來源：河西樓市）

購房者預期暫未好轉

近期，關於買房話題，採訪了不少身邊的朋友，很多問題都會聚焦到一個矛盾上——當地政府救市心切，密集出臺各項調控政策；但不少人，特別是剛需客羣，當前的收入以及未來預期出現了明顯下滑。即使購房條件放寬了，但買房資金壓力依然很大；即使首付下調了，但還貸的壓力更大了。

我們也採訪了一些有改善需求的家庭，因爲享受到前幾年市場的紅利，他們現在買房的壓力相對較小，但小區二手房價格一路下跌，想要置換也面臨不小的經濟壓力。

顯然，雖然政府救市心切，但購房者對房地產市場預期還未好轉，對未來收入穩定及增長仍缺乏足夠信心。