本報記者 方超 張家振 上海報道

隨着青島、福州和廈門等多地按下第二批次集中供地活動“啓動鍵”，二線城市的土拍狀況持續引發市場關注。

6月16日，青島2022年第二批次集中供地收官。克而瑞青島統計數據顯示，青島市第二批次集中供地共推出27宗土地，最終成交26宗，其中2宗地塊溢價成交，成交總面積194.01萬平方米，成交總價104.85億元，綜合溢價率1.89%。

而在此前，廈門和福州已先後完成了第二批次集中供地。《中國經營報》記者梳理發現，目前，南京、長沙、蘇州和杭州等地也已陸續披露了第二批次集中供地公告。

值得注意的是，民營房企在各地土拍中的表現也備受關注。6月20日，杭州濱江房產集團股份有限公司（以下簡稱“濱江集團”，002244.SZ）在披露的《投資者關係活動記錄表》中表示，今年杭州第一批次集中供地中拿地的項目部分在今年可以達到預售條件，在接下來的第二批次集中供地中，“對於符合公司投資要求的項目，公司會積極參與”。

在房地產業內人士看來，二線城市土拍狀況是觀察土地市場的重要窗口。隨着各地相繼優化調整樓市政策，“穩”仍將是二線城市未來土拍的“主旋律”。克而瑞研究中心則分析認爲：“在接下來的第二、三批次集中供地中，政策面仍需進一步引導行業信心恢復，才能讓更多的民企參與到土地市場中。”

多城土地市場趨穩

2022年全國22座集中供地試點城市第一批次集中供地已落下大幕。

6月22日，鄭州2022年第一批次集中供地“壓軸出場”，共出讓15宗地塊，最終2宗溢價成交，13宗底價成交，共攬金106.74億元，總出讓面積66.33萬平方米。

記者梳理發現，供地規模下降是今年第一批次集中供地的顯著特徵之一。中指研究院統計數據顯示，和2021年第一批次集中供地相比，今年有19座城市推出的規劃建築面積均存在不同程度下降，過半城市降幅超過50%。

不過，和2021年底相比，多座城市的土拍溢價率已開始回升。記者梳理相關數據發現，合肥、廈門、福州、長沙和蘇州等二線城市今年第一批次集中供地的溢價率分別爲11%、7%、4%、3%和3%，溢價率表現均高於2021年第三輪集中供地。

安信證券研報分析認爲，2022年合肥第一批次集中土拍溢價率達11%，較2021年第二輪的5.4%和第三輪的4.6%明顯上升，土地市場明顯回暖。在已完成第一批次集中供地的城市中，“合肥市的平均溢價率處於較高水平”。

在房地產業內人士看來，和2021年第三批次集中供地相比，在2022年第一批次集中供地中，多座二線城市溢價率小幅回升，體現了土地市場趨穩之勢。

除土拍溢價率回升外，二線城市土拍之“穩”還體現在流拍率下降方面。在今年第一批次集中供地中，成都和合肥等多座二線城市的流拍率皆呈下降趨勢。

安信證券研報顯示，成都2022年第一批次集中供地合計推地50宗地塊，最終成交44宗、流拍6宗，無地塊撤銷，廣義流拍率爲12%，“較去年二、三輪的30.7%、17.5%有所下降”。

值得注意的是，和今年第一批次集中供地類似，在多座已完成第二批次集中供地的二線城市中，“穩”的勢頭依然不減。

對此，克而瑞研究中心認爲：“從成交情況來看，熱度整體保持平穩，但房企參與積極度有所提升。”

降低門檻讓利房企

在土拍趨穩背後，離不開多座二線城市密集調整土地出讓政策，力圖通過降低門檻來讓利房企。

例如，合肥2022年第一批次集中供地的土拍規則進一步放鬆。安信證券研報分析稱，合肥2022年第一批次集中供地配建要求明顯放鬆，約23%的地塊要求配建保障房，明顯低於2021年第三批次的57.1%，平均配建率也較2021年第三批次的18%降至13%。

除了合肥市外，南京市亦在2022年第一批次集中供地中降低了企業參拍的門檻。

公開信息顯示，南京市2022年第一批次集中供地將土地出讓保證金比例由30%下調至20%，同時部分地塊付款週期也延長至6個月甚至更長。此外，南京市還取消了同一集團企業同批次競得住宅地塊不超過30%的限制，鼓勵資金實力較強的企業進入當地土地市場。

記者進一步梳理發現，在2022年第一批次集中供地中，10餘座二線城市相繼調整了土拍規則。

58安居客房產研究院認爲，從土拍規則來看，多數城市土拍規則較2021年第三批次進行了適度放鬆，具體包括降低競買保證金比例、延長付款週期、取消竟配建要求等，切實從房企現金流角度入手，適度降低房企開發成本，給予其一定的利潤空間，以提升房企拿地熱情。

例如，6月11日，南京市規劃和自然資源局公開發布2022年第二批次國有建設用地集中出讓公告，共推出44宗、超207公頃住宅用地，起拍總價超755億元。其中，有31宗地塊繼續實行“限房價、定品質、競地價”政策，有13宗地塊實行“差異化定房價，按程序報備”的政策，即不設毛坯限價。

對於備受市場關注的13宗差異化定價地塊，南京市相關部門在官方解讀中表示，上述舉措“對於改變房地產市場‘快進快出’的現狀，有效提高開發質量、化解矛盾，鼓勵開發企業加大投入提供差異化產品，支持合理的改善性住房需求，促進房地產市場的持續健康發展，具有一定的意義”。

在房地產業內人士看來，不論是降低房企參與土拍的門檻，還是上調區域限價，抑或是可以分期繳納土地出讓款、推出核心區域地塊等種種措施，都是二線城市爲吸引房企參拍而推出的常見措施，在某種程度上都有助於進一步提升當地土地市場的整體表現。

值得注意的是，也有個別城市適度收緊了土拍規則。58安居客房產研究院表示，青島市2022年第一批次集中供地對房企購地資金做出了嚴格且明確的規定，杭州市也取消了勾地制度，並首創了“線上競價+線下一次報價”的土地出讓新規。

房企拿地意願提升

在樓市調整優化政策密集出臺、金融端持續發力等多重因素“催化”下，二線城市後續土拍亦持續引發市場關注。

對於房企而言，資金面是否寬裕無疑是決定是否參與土拍的重要因素之一。同策研究院監測的40家典型上市房企顯示，5月份，上述40家房企共完成融資金額摺合共計405.3億元人民幣，環比上升34.67%。“伴隨着政策的持續加持，融資環境將進一步改善。”

“2022年第一批次集中供地低溢價與高流拍並存，房企拿地態度較爲謹慎。預計隨着房地產市場信心逐步回升，房企資金狀況有所好轉，房企在第二批次集中供地中的拿地能力和意願將有一定提升。”58安居客房產研究院分析認爲。

除此之外，在避險因素和市場需求等多因素影響下，熱點二線城市亦成爲房企佈局的重中之重。

克而瑞研究中心數據顯示，在過去兩年中，許多房企已經執行了迴歸一、二線城市的佈局戰略。從2021年百強房企投資分佈來看，有七成位於一、二線城市，比2020年提升了10個百分點，而截止今年4月底，百強房企投資金額有83%集中於22座集中供地試點城，在22城以外的佔比僅爲17%。

濱江集團是重倉一、二線城市的典型房企之一。據瞭解，濱江集團相關負責人在近日的投資者調研活動中表示，在區域佈局方面，濱江集團繼續保持三省一市，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區域發展戰略。在投資比例上，杭州市佔比50%，浙江省內杭州市外佔比40%，浙江省外佔比10%。

濱江集團上述負責人同時表示：“公司也關注浙江省外的上海市和南京市等城市的機會。上海市是公司重點關注的區域，如有機會公司會積極拓展。在土地儲備上，今年會在權益拿地金額佔現金回款金額比例爲0.6的基礎上保持平衡。”

有長三角地區房地產業內人士對記者表示，隨着各地密集出臺的樓市優化調整政策效果逐步顯現，以及房企迴歸一、二線城市的潮流日益明顯，在杭州市、蘇州市和南京市等熱點二線城市的土地市場中，“穩”的勢頭或將得以進一步強化。