華夏時報本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

在2022年上半年超過200座城市爲提振樓市各出新裁的背景下，誕生於棚改高峯期的“房票”又重新回到了大衆視野當中。

6月20日，鄭州公佈了《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行）》，成爲今年全國首個針對房票出臺系統性文件的省會城市。此外，南京市溧水區、無錫市下轄江陰市和宜興市、宿遷市泗陽縣、常熟市，浙江省紹興市、麗水經開區等地近期也都推出了房票安置辦法。

房票並不是新鮮事物。早在2005年前後棚戶區改造剛剛開展時，用作安置房回遷憑證的房票就被髮明出來。起初範圍不大，到2015年前後，伴隨着棚改貨幣化的浪潮，既能滿足安置需求又能消化樓市庫存的房票制度開始被各地爭相效仿，也因此被外界視作樓市去庫存的一大利器。

然而，此次房票重出江湖，背景已和當年大有不同：大規模棚改的時代已經結束，房地產市場的總體供求關係發生了變化，市場預期也由強轉弱。那麼今時今日，房票還能再次充當去庫存的利器，帶動樓市開啓新一輪上漲嗎？

對此，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受《華夏時報》記者專訪時指出，總體上當前房票政策的影響相對有限，不會像上次“去庫存”時起到那麼大的作用，但仍然是加快解決存量舊房拆遷安置等問題的一個辦法。

始於棚改，隱於退潮

現時互聯網可以找到的關於拆遷戶“房票”最早的報道是2006年南京有拆遷戶倒賣房票，2010年開始逐漸增多，既有溫州樂清舊村改造農民公寓“房票”訴訟事件，也有哈爾濱道外區某中介出售價格上萬的回遷房票的新聞，到2015年後這一制度纔開始在全國各地推廣。

在倪鵬飛的記憶中，房票幾乎是伴隨着棚改的發展產生的，從2005年遼寧進行棚戶區改造開始，就有部分地區嘗試給拆遷戶發放“房票”，用於購置新房。最初棚改大多是實物安置，後來實施貨幣化安置主要是因爲實物安置具有指定性，老百姓無法選擇房子的質量、區位。但是貨幣化安置推行了一段時間後，又出現房價上漲過快的問題，往往等拆遷時給的安置費用下發時，當初看中的房源已經買不起了。而房票則可以彌補這兩方面的缺陷：既擴大了居民購房的選擇範圍，又無需等待，避免了價格波動帶來的損失。

《華夏時報》記者發現，最初的房票大多規定的是購置房屋的面積。例如上述溫州舊村改造案例，按照每一個農業戶口35平方分配農民公寓的房票；哈爾濱案例中，原住房40多平米的業主通過補差價可以在異地安置的小區換購70平米的住房。

到2015-2017年棚改高峯期，山東、安徽、浙江等地推出房票作爲安置方式時，大多采用貨幣化結算方式，在房票上標明面值。例如，安徽某居民原有一套50平方米的房子，按拆1還1.2的產權交換比例和當地4000元/平方米的市場價，最後獲得的房票價值24萬元。

通過使用房票，地方政府不僅大大加快了棚改中房屋徵收的進度，更實現了樓市去庫存。一個案例是，浙江省紹興市下轄諸暨市2014年推出了“房票”新政，時任諸暨市委書記錢三雄在《今日浙江》雜誌上發表文章稱，通過房票新政，原計劃用3個月時間完成的房屋徵收任務，如今只用73天就基本完成了，而當年前7個月商品房銷售量也同比增長了近50%。也是因此，房票被廣泛認爲是“去庫存”的一大利器。

然而，隨着2018年棚改的退潮，房票也成了歷史。倪鵬飛向本報記者指出，房票把拆遷安置的需求和房地產的庫存供連接在一起，對於去庫存確實起到了一箭雙鵰的作用，“但我感覺房票作爲一個現象，在各城市推行得其實也不是很多，並不是一個主流的現象。”

重出江湖，世殊事異

而2022年房票重出江湖，卻有了不一樣的背景。

自去年下半年以來，房地產市場出現了明顯下行。國家統計局監測的70個大中城市當中，2021年10月二手房房價下跌的有64個，11月一手房房價下跌的有59個，下跌城市數均創近七年來的新高。到了今年，上半年尚未過完，已經有超過200個城市出臺了樓市寬鬆政策，包括限購、限貸、限售、預售監管、購房補貼等等。

鄭州也是在這一大背景下重新祭出了“房票”。事實上，自3月以來，這已經是鄭州第三次出臺刺激房地產的重磅政策。3月1日，鄭州發佈了“鄭19條”，6月15日又發佈了《關於印發鄭州市穩經濟促增長政策措施的通知》，連續釋放活躍樓市的政策信號。

從庫存角度看，近期出臺房票政策的城市大多存在不小的去庫存壓力。根據上海易居房地產研究院發佈的《全國百城住宅庫存報告》，2022年1月鄭州庫存達到840萬平方米，是過去十年間的第二高點，僅次於2012年6月的845萬平方米。而長三角的部分二三線城市在2020年新冠疫情後的一輪地市、樓市上漲中也都是主力。以紹興爲例，當前房價爲1.88萬/平米，甚至高於鄭州的1.31萬/平米。而2020年初，紹興拍出的地王樓面價已超過2萬/平米。

“在這一輪房地產上行勢頭比較快的時候，我們一再提醒有些城市將會出現類似上一輪的庫存增加的情況。但是現在看，這個問題還是出現了。”倪鵬飛感嘆。在他看來，儘管同樣是房地產庫存同樣較高的時期，但和上一輪棚改相比，當前的背景已有很大不同。一方面，當前房地產市場信心不足，和之前相比預期轉弱，因此能把原來的需求和現在存量的供給對接起來的“房票”再次被起用；另一方面，大規模的棚改基本上已經結束了，近幾年的政策重點已經轉向老舊小區改造。住建部已經明確表示，老舊小區改造不會搞大拆大建。

因此他認爲，此時部分地方重拾房票政策，作用將相對有限。因爲過去一輪的舊城改造結束後，現在各地棚戶區已經大大減少了，而老舊社區改造不是拆遷，主要是修舊，所以數量有限。他曾經做過一個測算，從2020到2035年，如果將房齡30-35年的房子都算作老舊危房，那麼還可能有67億平米左右的舊房將會被拆遷，不過同棚改之前相比，數量已經少了許多。

但在解決拆遷安置需求方面，房票還是可以發揮一定的作用，例如在一些城市的存量舊房拆遷安置、城市化導致的郊區住房拆遷上，都可以使用房票。尤其是在解決拆遷幾年但始終沒有安置的“欠賬”上，房票也是一個有力的途徑。不過這中間也要保持警惕，保護中低收入拆遷戶的權益，避免房屋質量、產權問題帶來的糾紛和衍生問題。

信心不足，何以應對？

倪鵬飛向記者指出，其實去庫存並不是現在最主要的問題，當前最重要的問題是一些城市房地產下行過速、市場不夠平穩，對地方的財政收入、經濟績效和政治責任都是一個很大的考驗。如果這種局面持續下去的話，一些地方會衍生出風險，基於這種考慮，最主要的還是要搞活、搞旺需求，進而穩定市場。

然而從數據上來看，儘管從三四線到二線、準一線城市，發佈鬆綁政策的城市越來越多，但市場的信心依然沒有完全恢復。國家統計局數據顯示，2022年5月房地產銷售面積和銷售額同比均出現大幅下調，爲5年來的市場最低值，成交額同比下調超過37%。

倪鵬飛認爲，市場信心不足主要有3個原因：首先，從長期來看，中國房地產市場已經進入飽和的狀態，無論是人均還是戶均住房套數都已飽和甚至過剩，不僅是在三四線城市，在一些二線城市也是一樣。這是一個基本的判斷，會影響市場的總體預期和信心；其次，房地產的外部環境出現了不利變化，今年上半年發達地區疫情的反覆以及國際上的俄烏衝突，就短期來看對市場信心的恢復起到抑制作用；最後，房地產市場本身的風險仍在釋放，過去5個月中，房地產開發企業暴雷仍然時有出現，部分城市房價下降、政府救市都對樓市預期產生一定的負面影響。因此整體來看，儘管採取了一些放鬆的政策，但是市場有所回暖還不太明顯，相信下個季度會環比數據會有所改善，下降幅度也會收窄。

他建議，樓市政策還可以進一步向支持“住”的需求發力，對之前過於嚴格的限制剛需和改善型需求的政策進行調整。例如，一線城市和二線城市中還是有不少的新市民或非戶籍常住居民，在自己的家鄉已經有一套房子了，要在自己工作的一、二線城市再買房就是二套，按照之前的政策首付和利率就比較高，購房需求受到了限制。如果相關政策作出調整，這部分需求就可以很好地釋放出來。

另外，人口、戶籍和人才政策上的調整也可以助力房地產市場的穩定。目前一線和二線城市的人口流動仍然有一定的門檻，一線城市人口都受到嚴格限制，二線城市雖然按照要求應該放開，但實際上還是存在着隱形的壁壘。對於這部分非戶籍常住人口，至少可以允許他們在城市非中心區域落戶，例如廣州2020年底出臺了“差別化入戶”的政策，年齡28週歲及以下的大專或技校學歷人員，只要社保滿一年，就能在廣州7個非中心城區的行政區落戶。

此外，還要加快推進新市民的保障性安居工程，可以和去庫存、解決房地產企業困境結合在一起。對於目前的市場庫存，特別是陷入困境和出現流動性問題的房產企業業已建成的房子，可以通過政府低價收購或鼓勵一些企業收購、兼併的形式，改建爲公共租賃房或共有產權房，以保障性優惠的價格售賣給符合條件的新市民。

責任編輯：張恆星 SF142