最近，房地產市場有些熱鬧，一邊是大蒜、小麥、西瓜“換房”，另一邊各地樓市調控政策持續調整。對於房企而言，銷售額纔是說明一切的指標，房地產行業有沒有走出“至暗時刻”？

房企銷售業績持續負增長

中國指數研究院最新公佈的數據顯示，2022年上半年受各地疫情反覆、需求預期偏弱等不利因素影響，房企銷售業績呈現負增長。其中，TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%。不過，相較1月-5月，降幅持續收窄，房企銷售業績邊際性改善。單月來看，6月TOP100房企銷售額同比下降28.6%，銷售業績持續負增長，但降幅顯著收窄，主要是由於房企半年度衝業績，單月銷量顯著提升。

此外，今年5月和6月貝殼50城二手房成交量連續環比增長，環比增幅分別爲14%、25%。二季度成交量比一季度增長約15%。 

（數據來源：中指數據CREIS）

中國指數研究院的數據顯示，今年上半年銷售額破千億房企9家，較去年同期（19家）減少10家；百億房企85家，較去年同期（132家）減少47家。TOP100房企權益銷售額均值爲252.8億元，同比下降49.4%。其中，銷售額排名前五位的分別是碧桂園、萬科、保利發展、中海地產和華潤置地，銷售額分別爲2469.9億元、2096.1億元、2092億元、1375億元和1210億元。

中國指數研究院公佈的數據還顯示，從銷售目標完成率來看，房企上半年銷售目標完成率不及三分之一。2022年上半年，15家房企目標完成率均值爲32%，相較去年同期的50.5%，目標完成率普遍較低。一方面，受疫情反覆影響，部分區域銷售受到一定影響；另一方面，雖然4月以來部分樓市利好政策出臺，但政策落地顯效尚需時間，尚未明顯傳導至市場端，導致銷售目標完成率無明顯提升。

值得注意的是，今年上半年20家代表企業銷售額貢獻前三城市分別爲北京、南京和廣州，銷售額貢獻率分別爲9.4%、7.1%和6.3%。從增速來看，20家代表企業在一線城市的銷售額貢獻率均提升較快。其中，深圳銷售額貢獻率增長最快，同比增長2.1個百分點。上海因受到疫情影響，銷售額貢獻率與去年同期基本持平。一線城市在2022年上半年銷售業績貢獻率的增長，也表明代表企業將一線城市視爲項目銷售去化的主戰場，深耕經濟體量大、增長好、人口持續淨流入的重點城市。

一線城市豪宅市場熱度高

作爲一線城市的樓市風向標之一，截至目前深圳樓市調控政策並沒有發生變化。不過，在整體市場依舊平穩的背景下，豪宅和剛需市場的表現卻“冰火兩重天”。

最近，深圳多個網紅豪宅項目相繼入市，雖未能復刻過去“萬人搶房”、開盤日光的高光時刻，但都取得相對不錯的銷售成績或者關注度。記者採訪多位新房銷售經理，他們均認爲在一二手房價格還存在明顯倒掛的背景下，豪宅市場的信心仍十分強勁。除了深圳，一線城市的豪宅市場似乎都有明顯的恢復。例如，公開數據顯示今年4月至5月，廣州珠江新城二手房成交量升至151套，且超過一半是單價“15萬+”房源。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，從去年開始深圳市場已經進入分化階段，所以房子賣得好不好，跟產品本身的品質、甚至附加值都有很大的關係，再加上疫情的“後遺症”已經影響到購房者的收入情況，購房者目前基本上會秉持“非必要不花錢”的心態。最後，富裕階層人羣收入受到疫情的影響程度會比一般居民要低，因此就出現了高端產品的銷售情況好於剛需產品。她還表示，“我相信這個情況還將持續一段時間，直到經濟出現較爲明顯的回暖纔有所改善。”

易居研究院指出，自4月底以來各地政策寬鬆導向更加清晰，從行政、金融、財政、稅收等領域多方面做好保障，對於合理住房消費需求的釋放有積極的作用。此外，各地疫情防控取得積極成果，一些城市樓市交易環境逐漸改善，樓市交易逐漸步入正軌。多重因素疊加，購房者對房地產市場的預期發生積極的變化。不過，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，磨底將是未來一段時間樓市的主旋律，一方面是由於預期和信心還比較低；另一方面，房企風險還在釋放過程中，對交付難的擔心仍舊存在。

中指研究院認爲，2022上半年房地產行業仍在深度調整，市場回暖未及預期。4月以來，各地房地產相關寬鬆政策密集出臺，政策寬鬆確定性增強，有利於穩定市場預期；但伴隨疫情反覆，短期市場恢復節奏仍有不確定性，預計市場會在下半年有所回穩。在此背景下，房地產企業要實現穩健發展，一方面要把握城市分化、板塊分化下結構性機會，堅持拿好地、做對產品，提升產品力和服務力；另一方面，房企應繼續緊抓銷售回款、優化債務結構，確保現金流和經營安全，尋求高質量發展。