文/樂居財經 徐酒眠

去年7月，地產圈曾被一則“聯姻婚書”刷屏。

訂親雙方，一個是張玉良旗下的綠地控股（600606.HK），另一個是曾寶寶旗下的花樣年控股（01777.HK）。

彼時，它們都還是地產圈風光無限的明星房企，婚書上羅列的禮單自然也是無比豐厚。

花樣年拿出12.55億的彩禮，綠地控股送出旗下商管物業——上海綠閔物業管理有限公司（簡稱“綠閔物業”），同時許下未來五年，總計不低於2500萬方的商辦物業面積輸送等承諾。

公告交易不過兩個多月，花樣年就傳出暴雷的消息，甚至彩生活都走到了出售核心資產爲其“回血”的地步。彼時，外界猜測，這樁“婚事”大概率不會繼續履約了。傳聞甚囂塵上，當事雙方卻都遲遲沒有站出來表態。

直到兩個月前，今年4月30日，綠地控股刊發2021年年報，用了簡短的245個字對這筆交易給出了一個官方說明——由於花樣年方未按約定履行相應義務，交易未實施完成。

未實施完成，但也沒有明確終止，綠地似乎還是想爲這筆交易留一個迴旋的餘地。

如今，張玉良似乎終於放棄了等待曾寶寶。7月1日，綠閔物業發生股東變更，張玉良將其安排進了綠地的三級子公司——綠地金創科技集團有限公司（簡稱“綠地金創”）。

綠閔物業的直接控股股東，不再是當時與花樣年簽署股權轉讓協議的公司——綠地控股和綠地金融。此舉實際上也宣告了當初這筆12.55億的股權轉讓協議徹底黃了。

綠閔物業股權騰挪

成立於2019年8月的綠閔物業，註冊資本50億。其最初的定位，是國內一流的商業物業管理公司，成爲綠地集團在商業物業項目的指定物業管家。

最初，綠閔物業由綠地旗下的上海綠安物業管理發展有限公司（簡稱“綠安物業”）100%持股。

與花樣年簽署的股權轉讓協議之前，去年6月28日，綠安物業退出，綠閔物業由孫公司提升爲子公司，由綠地控股集團有限公司（簡稱“綠地集團”）與綠地金融投資控股集團有限公司（簡稱“綠地金融”）分別持有51%、49%的股權。

此次股東變更，綠地控股與綠地金融退出，綠地金創進入全資持股；同時，新增了一位名爲徐瓊的成員進入綠閔物業。

事實上，綠地金創並不是外人，而是綠地控股的三級全資子公司，主營業務爲投資與資產管理。而退出的綠地金融，從股權從屬角度來說，也正是在綠地金創旗下，由綠地金創間接持有89.62%股權。

此番輾轉騰挪，實際上意味着綠閔物業成爲了綠地控股的全資子公司。

資料顯示，綠地金創成立於2020年12月16日，註冊資本200.559億元，實繳資本199億元，所屬軟件和信息技術服務業。

綠地金創法定代表人爲耿靖，現任綠地控股執行總裁，此前曾歷任綠地金融董事長、總裁等職務。

綠地控股2021年財報顯示，過去一年，綠地金創實現營收24.74億元，淨利潤16.25億元。截至2021年12月31日，綠地金創總資產約爲472.03億元，淨資產272.37億元。

緊隨綠閔物業注入，無疑能進一步增厚綠地金創的資產和營收。

數據顯示，截至2021年5月31日，綠閔物業總資產爲532.45萬元，淨資產爲452.08萬元。2021年1-5月，綠閔物業實現營業收入494.39萬元，實現淨利潤164.6萬元，淨利率高達33%，遠超上市物企平均水平。

眼下，綠地控股也並不安穩，近期已加入到尋求債務展期的行列。今年以來，綠地第一大股東上海格林蘭投資，多次質押其持有的綠地股份，以用於支持公司的生產經營。

有業內人士分析，綠地控股此番對綠閔物業股東的騰挪，不排除是爲後續的資產質押或出售鋪路。

花樣年“折翼”

“就像一架飛機一樣，花樣年是機身，美易家和彩生活就是兩隻機翼。”

追溯花樣年的物業發展歷史，2014年6月，分拆旗下物業品牌“彩生活”赴港IPO，併成爲中國內地住宅物業第一股；2015年11月底，定位於寫字樓和高端商務公寓服務爲主的品牌——美易家也獲批掛牌新三板，成爲國內度假物業運營第一股。

一手彩生活，一手美易家，成了當時花樣年的“高配”。彼時，潘軍還是志得意滿的模樣，對花樣年旗下的這兩個物業未來充滿信心和想象。

2017年，美易家從新三板退市後，潘軍曾說，希望未來能把它放到更大的平臺上。自那時起，潘軍就在等待一個推動美易家主板上市機會。

去年3月，他宣佈迴歸彩生活一線。此後幾個月，彩生活對旗下十餘家商業管理服務企業進行了騰挪；7月初，花樣年發起對綠閔物業的收購，將再造一個估值更合理、更高的商管物業股的計劃，正式提上日程。

事實上，未來拿下綠閔物業，花樣年其實是開出了“天價”。按照當時披露的財務數據計算，這筆交易溢價超200倍，對應的PE高達530倍。

如此高的溢價，很大一部分是押注了未來的增長性。

按照約定，交易達成後5年間，綠地控股承諾交付不少於2500萬平方米商業相關物業建築面積；且在3年內，將額外提供不少於60萬平方米的多個一二線城市商管項目；同時，在1年內，花樣年還將再額外獲得鄭州綠地全球商品貿易港項目的管理，總面積約33萬平方米。

股權轉讓協議簽訂不到三個月，2021年10月，花樣年一筆2.06億美元的票據被爆逾期兌付，其流動危機浮出水面。同月，彩生活將核心資產鄰里樂賣給碧桂園服務，獲得33億元。

“機身”花樣年出事，斷臂彩生活求生，也折斷了美易家的主板上市夢。

停擺的交易

花樣年與綠地控股就綠閔物業的收購，歷時近一年，始終沒有進一步交割的進展。如今，綠閔物業的直接控股股東還發生了變更，而與花樣年的距離似乎也漸行漸遠。

按照當時的協議，自股權轉讓協議簽署生效後，花樣年在股權交易完成前，需支付對價的30%，剩餘款項預計在交割條件滿足後12個月內，由雙方協商分階段支付。

據此而言，花樣年按理應該已經向賣方綠地集團、綠地金融支付了3.8億元定金。如今交易停擺，不知道花樣年是否已經收到了這筆定金的退款。

事實上，收購交易終止，在物管行業已經屢見不鮮。僅在剛過去的6月份，就先後有兩筆物企併購案停擺。

6月6日晚間，寶龍商業刊發公告稱，已終止收購母公司寶龍控股位於上海的一處辦公大樓。十天後，6月16日，金科服務宣佈，終止收購佳源服務的框架協議。

上述這兩筆交易，從發起到終止，持續的時間都不到一個月。

而時間線進一步拉長，據樂居財經《物業K線》不完全統計，去年初至今，上市物企中至少有7筆收購已經告吹。其中，最大一筆是合生創展擬200億港元收購恒大物業50.1%股權。

梳理上述交易，停擺的原因有很多，而財務狀況是主要原因之一，買家和賣家的流動性問題都能夠左右交易的走向和結果。

事實上，近兩年，物企頻頻被擺上貨架出售，問題大多不是出在物業本身，而是看關聯地產方的眼色行事。

物企分拆上市，但實控權往往還掌握在地產公司手中。儘管物業公司有着不錯的流動性，但受到交易所監管，這些錢不能直接流進地產的賬戶，索性把物業公司打包賣了換錢。

“頭兩年物業成香餑餑、成了未來，現在地產不行，就把‘未來’給賣了。”去年10月底萬科業務交流會上，萬物雲CEO朱保全發言中的這句話，道出了物企被賣的無耐。