“麪包”價格比“麪粉”價格便宜，這次竟然出現在一線城市。

7月4日，《每日經濟新聞》記者注意到，廣州增城的法拍地王項目創基天璟，最低售價甚至達到了1.3萬元/平方米。

該項目的背景是，2017年創基地產通過司法競拍，以總價10億元拿下增城區荔城街夏街村、金星村和羅崗村的國有土地使用權，面積約3070平方米，樓面價約2.5萬元/平方米。

而5年之後，項目卻只賣到了樓面價的約一半。

拿地時2.5萬/平，現在最低1.3萬/平

最近，創基天璟的宣傳海報在房產中介的朋友圈廣爲傳播。

7月4日，在廣州從事房地產中介多年的徐志達通過微信向記者表示，主要針對“特定樓層、特定戶型”，“創基天璟的特惠房源活動還在繼續，1.3萬元/平方米左右的房源已經沒有了，最低的在1.5萬元/平方米左右，不過只是針對特定的房源，不參加活動的房源市場均價大概在1.8萬元/平方米。”

記者注意到，這並非創基天璟項目第一次推出特惠房源。去年“雙十一”，創基天璟就推出了11套特惠房源，定價1.77萬-1.89萬元/平方米，這個價格就已經比項目當時的拿地價格低了6000元/平方米左右。

現如今，即便項目按特惠房源1.5萬元/平方米計算，相較於拿地時的2.5萬元/平方米，也屬於典型的“高價麪粉”賣成了“低價麪包”。

創基

天璟去年11月曾推出的活動

“今年以來，廣州增城片區各項目降價還是挺猛的，有的開發商着急回籠資金，下調幅度可能達到了25%-30%左右。”徐志達表示，廣州增城片區不少樓盤現在的價格相比剛開盤時均出現了不同程度下滑。

比如位於增城新塘的金茂萬科都會四季首期，開盤均價爲2.5萬元/平方米，現如今一口價約2萬元/平方米；位於增城永寧板塊的珠江弘陽時光薈，6月時推出過8套76平方米房源，單價1.53萬元/平方米左右，而該項目在價格高峯時單價曾去到2萬元/平方米。

部分開發商特惠房源宣傳海報截圖

7月2日，廣東中原地產項目部總經理黃韜在接受《每日經濟新聞》記者電話採訪時表示，“事實上，從去年年底以來，增城就迎來了一波比較典型的降價潮。去年單價賣2萬元+/平方米的項目，現在很多隻賣1.5萬元/平方米左右，相比高峯時下降了約5000-7000元/平方米，不過像創基天璟這種銷售價比拿地價低的並不多見，屬於個例。”

在黃韜看來，導致增城不少房源出現顯著降價的重要原因還是在於購房結構。“廣州僅有兩個不限購的區域，一個是增城，另一個是從化。而增城的購房者，有相當一部分屬於投資客，市場下行期必然變得更謹慎。而增城前身原本是超大型縣級市，併入廣州後成爲宅地供應的第一大倉。增城的整體成交量常年位於廣州前三，一手市場供應量極大，供過於求，導致大部分時候都是買方市場，開發商賣不上價，這是最本質的原因。”

庫存第一名

雖說從6月數據來看，增城樓市的銷售情況有所好轉，但在土拍市場，增城的土地掛牌出讓情況卻依然維持着低溫態勢。

在6月17日廣州公佈的第二批集中供地名單中，總共掛牌出讓14宗土地，而增城的供地數量肉眼可見地在減少，僅有1宗土地將掛牌出讓。

而回顧去年增城的土地市場情況，第一輪集中供地（2021年4月26日、27日），增城共出讓18宗地，成交14宗，兩天吸金超225億元；第二次集中供地（2021年9月26日、27日），逐漸冷清，增城共出讓22宗地，成交7宗土地，成交金額近50億元，相比首次土拍大爲縮水；到了第三輪，當時共推出了17宗土地，增城僅1宗地塊。

“增城土拍數量的下滑，是一種綜合博弈後的市場結果，推出地塊太多，但最終流拍，這並不是大家想看到的結果。”7月4日，華南城市研究會副會長孫不熟在接受《每日經濟新聞》記者電話採訪時表示。

在孫不熟看來，增城部分房源價格出現下降，最主要原因還是開發商的策略選擇，“以價換量”已成爲多數開發商共同的選擇。

“增城房企去年底以來就一直在降價，現在還在延續。市場本身就是一個不斷調節的過程，降價只是調節過程的手段之一，部分偏遠地區甚至降到了1.2萬元/平方米左右，而價格下降，對剛需客來說確實極具吸引力。”

從市場成交數據來看，目前增城的成交量仍位居廣州前列，且6月數據出現了環比回升情況。據陽光家緣數據，2022年6月，廣州新房網籤共11828套，環比上升67.89%；網籤面積122萬平方米，環比上升57.36%。其中，增城新房網籤5921套，環比上漲320.23%，佔全市總數的50.06%。

廣州11區新房庫存及去化統計 來源：

克而瑞數據

據克而瑞廣佛區域數據，截至2022年5月底，廣州11區的新房庫存平均去化週期爲15.4月。從區域看，去化週期超過12個月的有8個區，僅黃埔、越秀、荔灣三個區去化週期低於12個月。其中，增城庫存數量爲2.8萬套（廣州庫存量最大區域），去化週期爲17.8月。

記者|陳榮浩 編輯|陳夢妤 何小桃 易啓江