“30美分成新標配”——這個說法最近風靡中資地產美債交易圈。

7月以來，中資地產美元債價格持續下挫。與以往不同的是，本輪被拋售的對象竟然是此前被普遍認爲信用資質更好、財務實力更強的民企主體，如碧桂園、旭輝、新城、仁恆等，連龍湖部分債券也難以倖免。

不少房企美元債每1美元買價從早前的90美分跌至30美分附近。其中，以旭輝跌得最兇，其大部分期限的品種過去3周內均下挫在30美分左右；碧桂園的期限最長美元債跌破30美分，其餘品種也下挫10~20美分。對沖基金做空、公募基金清倉等都導致價格承壓。

早前，地產銷售額不斷下降引發各界關注，但近期的業主停貸事件無疑是雪上加霜。機構人士對記者表示，投資者主要擔心，在這樣的輿論環境和現實情況下，銀行會重新評估抵押貸款的風險，銀行對於相關的放款審批也可能會更謹慎，甚至不排除會收緊敞口。

美元地產債跌入“30美分區間”

7月12日，中資地產美元債市場出現無差別拋售。從旭輝到金地，從遠洋到碧桂園，乃至龍湖、越秀、萬科的長端，一律出現大跌。

“無論是高評級房企，還是強資質民企，說全軍覆沒也不爲過。旭輝的永續債，不到兩週，從70多跌到30，第一次覺得整個板塊被境外投資者無差異拋售，這種衝擊似乎強於今年3月（償債高峯期）。”某地產債投資人士表示。

中資高收益地產美元債也在13日進一步下跌，不少未違約的主體都落入30美分區間，創新低，而已經違約的主體基本是個位數，進入“跌無可跌”的狀態；投資級地產債也受到拖累，出現了幾個月來的最大單日跌幅，市場進入單邊賣盤。

有分析稱，距離去年10月被定義爲“個別現象”宣佈重組至今不過9個多月，彭博中資高收益指數過去一年已經累跌50%，創出數年來的新低，這還是在指數不斷剔除違約主體的情況下。

有市場人士透露，13日地產中資美元債市場再次迎來新一波的公募基金拋售潮，主要波及了仁恆置地、碧桂園控股和旭輝控股的非永續美元債的報價。

目前，30美分的確成了“新標配”，這還是針對“優等生”。根據DM的數據，13日碧桂園長端美元債COGARD5.125 01/14/27報價下挫1美分，正式跌破30美分，而其最遠端的美元債COGARD 3.3.01/12/3報價已經跌至27美分。

“長端債很多都30美分了，已經違約的、置換的或者展期的主體債券價格則更低。其實目前很少有人提‘違約’這個概念了，都是‘展期’，要麼就是交換成新債，但其實在投資人的眼裏，這基本也屬於違約行列。”某債市資深研究人士對記者表示。

事實上，上海復工復產後，整個6月的房地產銷售出現復甦，但這似乎被債市投資者無視。“5月份全國合約銷售額同比下降41.7%，降幅低於4月的 48.6%，原因可能是疫情封控措施逐漸放鬆。”穆迪高級分析師陳晨對記者表示。不過，該機構也認爲，在融資環境緊張的情況下，違約事件仍將繼續發生。

近日發酵的“停供潮”使得市場情緒繼續轉弱。停供項目從一開始的20多個項目在短短2-3天內更新至80多個，這些項目散佈在全國各地，主要分佈在河南省、湖南省、江西省、湖北省和雲南省。多家金融機構從多角度估算預測了停貸項目樓盤涉及的貸款金額佔總敞口的比重，均認爲整體來看難以構成系統性衝擊，但美元債市場預期進一步轉弱。

“優等生”獨善其身轉向全線疲軟時代

至此，可以說美元債報價市場從“優等生”獨善其身，轉向全線疲軟時代。

自2021年年初起，中資地產美元債就開啓了疲軟下行的大背景。在這樣的市場基調下，槓桿率高、資金週轉壓力大的房企一旦有相關負面新聞傳出，其美元債報價就會應聲下跌。進入2022年以來，除了疫情影響，多地樓市並未出現明顯的銷售回暖，而很多房企的融資渠道也未能有效疏通。多家房企已不得不通過展期美元債的形式，企圖以時間換空間爲償債籌資挪騰更大的空間。

DM研究提及，在一衆難打開融資渠道的房企中，有幾家“優等生”不僅自身財務狀況相對較好，其美元債報價保持相對堅挺。這些“優等生”也獲得了監管層和投資者等多方面的支持。自5月初以來，繼龍湖、碧桂園、美的置業3家民營房企被列爲“示範發債房企”後，旭輝集團、新城控股也獲得了證監會的支持，而仁恆置地也不甘示弱積極推進ABS發行以獲取更多的融資。

但是在6月中旬以來的市場因素、恐慌情緒和負面消息多重作用下，“優等生”的美元債價格開始步步走低。在進入7月以來，伴隨旭輝和碧桂園等此前被認爲是財務狀況相對優質的房企的負面消息傳出，市場情緒再次加速急轉直下，再加上市場一直有部分對沖基金投資者在持續做空套利，“優等生”的美元債遭到拋售。

不乏交易員和做市商表示，在此前多輪的機構出清減持過程中，市場流動性被嚴重的壓縮，有買入接盤意向的投資者非常少，也非常難尋找，這些美元債被迫以更低的報價來折價拋售，加劇了目前的下跌情況。“優等生“房企美元債在本週就開啓了加速暴跌模式，部分個債跌幅一日內一度擴大至6美分以上。

經DM研究整理五家“優等生“民營房企（旭輝、碧桂園、龍湖、新城和仁恆）的美元債交易員端報價後發現，在過去的三週內，除去各家最近端到期的美元債外，大部分美元債報價下挫近13-15美分，部分下挫超20美分，而受到負面傳聞波及最嚴重的旭輝美元永續債報價下挫已超過50美分。

旭輝近期被推上輿論的風口浪尖。7月6日以來，旭輝控股的一則關於美元永續債的負面傳聞在市場投資者間廣爲流傳，其美元債報價下行6美分開啓了其全線美元債多日的連續大幅下挫走勢，這一度波及了其他“優等生”美元債的報價。

該傳聞提到，旭輝可能不會如期贖回其即將於8月24日行使贖回權的美元永續債。但有市場人士表示，其實旭輝早就在今年5月的一場投資者會上表示，公司計劃對該美元永續債不行使贖回權。也有熟悉交易的人士指出，這個消息近期才被廣爲流傳也可能是部分做空機構的手段之一。

旭輝在7月10日公告稱，儘管於2022年12月31日或之前，旭輝集團所發行的債券已無到期情況，旭輝集團仍積極管理及優化其債務結構，包括回購其所發行的債券。截至2022年7月8日，旭輝控股已回購並將註銷本金規模爲500萬美元的美元債，並將考慮日後於適當時候進一步回購該票據。多數交易員認爲，所謂不贖回永續是目前的理性選擇，可是市場並不買賬。

碧桂園在本週更是傳出了境內債被多家機構拋售的傳聞，儘管消息並未被證實，但恐慌情緒在美元債投資者中迅速傳開，碧桂園多隻美元債報價也加速下行，最遠端美元債報價直接跌破30美分大關。

“近幾個月政府關於銀行支持房地產市場及恢復市場信心的政策指導方向日趨明朗。但是，我們預計投資者和銀行仍將謹慎及有選擇性地支持房地產業 ，預計2022年內會繼續出現包括低價交易在內的違約事件，尤其是有大量境外債務到期 （或可回售） 及流動性較弱的開發商。”陳晨表示。

未來流動性壓力不減

目前來看，未來房企的流動性壓力依舊不減。

債券市場渠道受限使開發商的再融資風險居高不下。 穆迪方面表示，2022年上半年 （截至6月24日） ， 受評開發商僅發行了約合120億美元的境內債券和27億美元境外債券，顯著低於2021年同期的176億美元和210億美元。未來12個月，受評開發商將有326億美元境外債券和約合299億美元的境內債券到期或可回售。

陳晨告訴記者：“我們對受評高收益中國房地產開發商的亞洲流動性壓力子指標繼續攀升，從4月的47.6%升至53.7%。5月該指標惡化的原因是3家受評開發商的運營現金流削弱，同時我們撤銷了流動性疲弱的一家開發商的評級。”

數據顯示，2022年5月31日至6月28日，穆迪共有8次負面評級行動。這些評級行動主要反映了該評級機構對開發商的流動性和再融資風險的擔憂加大。

事實上，早在6月下旬時，中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成就在接受第一財經採訪時表示，熬過了3月第一波償債高峯後，7月房企將再次迎來償債集中考驗。他建議，在不改變去槓桿政策目標下，適當延長去槓桿的週期。我國下半年房地產市場仍然面臨一定風險，需要及早謀劃，有效管控風險。

盛松成提及，房地產業資金流仍面臨較大壓力。資金來源主要有兩個渠道，一是銷售回款，二是企業融資，這兩者都離不開金融部門的支持。他認爲，兩個數據可以反映這一情況。一是自去年9月我國房地產金融政策邊際放鬆以來，整體境內貸款餘額到今年5月增長了7.24%，而居民部門中長期消費貸款餘額只增長3.95%；二是近年來銷售回款逐漸成爲房地產開發主要的資金來源，在2021年5月達到55.47%的歷史峯值，隨後不斷走低，今年5月只有47.89%，比去年同期的歷史峯值低了7.58%。