商品房預售制度的確不公正，但如果一刀切貿然取消預售制度，將會帶來很多問題。

我國商品房預售制度最早起源於上世紀五十年代的香港，由霍英東先生提出，當時稱爲“賣樓花”。而內地的商品房預售制度的發展大致分爲三個階段。如下：

第一階段：雛形階段（1978年~1993年）：我國處於改革開放初期，住宅的供應出現了巨大的短缺，城鎮的人均住宅面積低於7平方米。因此，當時對城鎮住宅的建設有着很大的需求。當時採用了住房預訂購制度，由當地政府負責安排房屋的建設，再由各購房單位根據已批准的建設計劃和資金到市建設局辦理預訂購住房，建設局使用該資金和銀行貸款實行開發建設。這種制度就是我國目前的商品房預售制度的雛形。

第二階段：構建階段（1994年~2000年）：中國城鎮化的進程在市場經濟的推動下快速發展，住房市場供需關係日趨緊張，已經成了當時最大的社會問題。爲了滿足日益擴大的住房需求，國家在1994年7月頒佈了《城市房地產管理法》，結合中國香港的實踐經驗，並且參考了其他國家和地區的一些做法，建立了我國的商品房預售制度。同年11月，原建設部頒佈了《城市商品房預售管理辦法》，對商品房預售行爲進行了定義，對預售所需的材料等各方面內容均進行了確定。

第三階段：完善階段（2001年至今）：2001年8月和2004年7月，原建設部對《城市商品房預售管理辦法》進行了兩次修訂，其中明確了商品房預售是指房地產開發商將在建的房屋提前出售給購房者，購房者預先交付訂金或房款這一行爲。並且，明確了在預售過程中要先取得“預售證”，對於“預售證”的審批流程和所需要的資料也進行了嚴格的規範。在中國房地產的開發過程中，由於預售體系制度不斷地規範化和完善化，目前，該制度已經逐步成了中國商品房市場的一種重要的行政管理體制。

商品房預售制是把雙刃劍

商品房預售制度是一種能夠促進房地產開發和穩定的制度，它可以加快建設資金的週轉速度、提高資金的利用率、降低資金使用成本。經計算，以預售形式出售的產品，其開發動態回收期要比現貨銷售形式出售的產品短10個月。在房地產企業的資金來源中，預售資金佔有很大的比重，在房地產公司中佔有重要的位置。它可以幫助開發商，尤其是新公司在項目前期就能解決資金問題，並回籠資本，進行下一步的發展。

上文提到，商品房預售制度於1994年初次制定，後又經多次修改。近30年來，該制度爲我國房地產行業的發展做出了巨大貢獻。一方面，由於歷史原因，國內的房地產市場主要以增量市場爲主，房地產項目大多是大規模滾動開發，但在資本市場未成形的情況下，僅僅依靠房地產開發商自身的資金是難以實現大規模滾動開發。另一方面，商品房預售價通常比現房的售價低了10%~20%，且交房時間爲1年~2年，與現房相比，這更能激發消費者的購房慾望，將消費者的潛在需求轉化爲實際需求，從而帶動房市的增長，有效地緩解了目前住房供不應求的情況。另外，該方法還能在未投入全部房屋成本的前提下，通過預售提前瞭解到市場的需求，爲未來的發展奠定良好的基礎。

由於我國的商品房預售制度，使得廣大的購房者成了開發商的“提款機”。一般情況下，開發商僅需投入一定比例的資金，就可以從政府部門獲得一塊土地，並利用土地向銀行貸款。而實際的建設資金則是由建築商墊付，開發商需要做的則是通過獲得預售許可，將融資跟銷售結合起來，通過商品房預售來賺取利潤，既降低了成本，又將風險轉移到了消費者身上。商品房預售將房地產開發商的融資跟銷售結合起來，使得房地產開發商在開發過程中獲得了巨大的利潤。

在國外，商品房預售制度更多的是一種銷售模式，而非融資手段。在國內，房地產開發商以購房者的按揭貸款爲主要的融資方式，並且利用了制度的漏洞，將風險全部轉移到客戶和銀行身上。更有甚者，以假按揭騙取銀行貸款用以充當開發資金，從而使企業得以“空手套白狼”，使得銀行業潛在的金融風險不斷地加大。根據有關資料，目前房地產企業從不同的途徑獲取的銀行融資比例超過了70%，存在着道德風險，也深度捆綁了銀行業，給房地產行業和銀行業敲響了警鐘。

而國內期房買賣類似於期貨，許多購房者都是爲了保值和投機而來。房地產開發商常常通過虛假緊缺、浮誇囤積等方式來炒高商品房的價格，造成商品房的價格與其實際價值差距過大，不利於國家對房地產行業進行宏觀調控，容易引發樓市泡沫。

相關數據顯示，有關房地產的官司中，有很大一部分是關於期房的。在利用商品房預售系統迅速籌集資金的同時，相關部門忽視了對預售資金等的嚴厲管制。儘管國家已經對此頒佈了相關的措施，但由於缺乏可操作性，在實際應用中無法落實，這導致了消費者難以掌握開發商的履約能力、誠信度等信息，從而造成房地產開發商利用信息差侵犯消費者的合法權益，降低市場的運作效率。此外，由於我國相關的現行法治體系尚不健全，導致消費者通過法律途徑維護自身正當權益時，調查、取證、執行成本也較高。

其他國家預售制度有哪些可借鑑之處

除我國外，還有許多國家實行商品房預售制度，以美、德、法等西方發達國家爲主。在美國，大多數房屋都是現房出售，並且在交付房屋前不能得到購房者的錢款。開發商必須先與買方簽訂協議，並且在一半以上的房屋被預訂以後，開發商纔可以從銀行得到建設資金，然後着手建設。買方在前期需要交付大約房屋總價3%的訂金，該款項將由第三方進行保管，開發商無法提前獲取。在項目正式啓動以後，開發商會將全部的資料交到買方手中，買方在反悔期間不主動解除合約的話，雙方就將簽署一份正式的房屋買賣協議，買方先付首付，首付比例大約爲全款的10%~20%。但是，爲了避免開發商將買方的購房款直接套現到非住宅項目中，通常都需要將這筆錢交由第三方代爲管理，只有在房屋竣工並且交付時，開發商才能拿到購房款。

德國長久以來一直推行預售房制度，即簽訂個性化的購買協議，根據項目的進展分期付款，從而降低開發商與購房者發生糾紛的可能性。

法國政府在買方預付款方面出臺的政策與美德兩國相似。在買方與房地產開發商簽訂買賣合同前，不得挪用、轉讓或扣押定金，並按房屋的建設進程分期繳付房款。

取消預售制要因地制宜、先行試點，要有配套措施

商品房預售制度的確不公正，但如果一刀切貿然取消預售制度，將會帶來很多問題。我國商品房預售制度已經確立多年，它對中國房地產的迅速發展具有一定的促進作用，但由此帶來的弊端、糾紛、風險等負面影響也是顯而易見的。目前，樓市正從增量向存量進行轉變，整個產業面臨去槓桿和去庫存的需求，導致房地產行業資金渠道持續收緊，資金管理新政策持續施壓。

所以，預售制度的取消，可能導致房地產開發商資金鍊斷裂，引發財務危機、金融風險；對於當下爛尾樓的交付問題，一旦取消預售制，會使得這部分問題被放大；在沒有出臺更合理的政策的前提下，盲目的取消預售制，只會導致房地產開發商“望地卻步”；取消預售制，可能會導致房價加速上漲。

商品房預售制本身並沒有太大的危害，之所以走到今天，最主要的原因是對預售資金的監管不嚴。

當下，我國企業融資途徑狹窄，融資成本居高不下，人民羣衆對商品房的消費有很大的需求，因此，對商品房預售政策實行“一刀切”的取消是行不通的。預售制度的關鍵在於對商品房預售所獲資金的管理與應用，而這又是商品房銷售體系的基石，對這一制度進行完善，可以有效地降低“爛尾樓”和其他各種矛盾的發生。

從長遠看，要通過試點，逐步廢除商品房預售制度，全面實行“現房銷售”，要因地制宜、先行試點、分類實施、政策傳導、誠信評估、因企施策、加強監管、創新金融模式。在實施相應的過渡措施的同時，也要尋求國家財政體系跟金融體系的創新，積極探索，建立便捷的融資渠道，實現“房住不炒”，恢復住宅原有的消費屬性。

作者/陳恆（經濟學博士，西安工程大學副教授，碩士生導師）