持續、穩定的租金收入是保租房REITs順利運作的基本盤。相對市場化的租賃方式，保租房的運營收入受市場的影響較小，這與公募REITs追求相對穩定分紅的屬性十分契合

◎記者 何漪 梁銀妍

紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT今日正式發售。根據詢價結果，上述3只公募REITs預計募集資金近38億元。

自國務院辦公廳去年7月印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》後，全國保障性租賃住房（簡稱“保租房”）建設明顯提速。以REITs爲代表的投融資工具，積極踐行“盤活存量資產，擴大有效投資”的使命，爲我國保障性租賃住房、公租房行業的證券化提供更多的經驗，更好地服務實體經濟。

將保租房做成REITs的邏輯是什麼？底層資產質地如何？保租房REITs能否有效盤活存量資產？近日，上海證券報記者分別前往深圳安居百泉閣、廈門園博公寓和珩琦公寓等項目，實地探尋保租房REITs背後穩定收益的來源。

大城市小家庭：核心區探尋保租房

前不久的一個傍晚，記者乘坐深圳地鐵2號線抵達安託山站。走出地鐵站，水泥道旁兩棟37層的高層住宅相當醒目。這裏就是紅土深圳安居REIT基礎資產之一安居百泉閣，它位於深圳市核心福田安託山片區。

近年來，安託山片區城市面貌不斷改善，不僅有傳統名校深圳高級中學南校區的優秀教育資源，還有相關公共配套設施，如香蜜公園、深圳眼科醫院、山姆超市、印力中心等。

“安託山片區位於城市中心地段，是鬧市區中一塊靜謐之地，配套設施相當齊全，能夠滿足家庭日常生活需要。”某深圳市民告訴記者。

記者注意到，安居百泉閣一樓的商業設施中有便利店、髮型屋、寵物家等。“租戶已經入住，商鋪也都租出去了。一樓有幾間商鋪已經開張了，還有的正在裝修。”安居百泉閣保安人員告訴記者。

園博公寓是中金廈門安居REIT的底層資產之一，公寓底層的商戶告訴記者：“裏面都住滿了，住戶大多是附近公司的員工。”

記者實地走訪發現，中金廈門安居REIT的底層資產——園博公寓和珩琦公寓均位於集美區，區內有很多高科技和產業類企業，還有一個大學城，集聚了年輕人和廈門新市民。

從地理位置看，上述兩個公寓距廈門機場約9公里，到市中心車程約半小時。園博公寓周邊有IOI棕櫚城、世貿璀璨天城、雲城萬科裏等樓盤以及華僑大學，附近有地鐵6號線（在建），過杏林灣大橋即是杏林灣商務運營中心。珩琦公寓爲地鐵1號線上蓋的租賃社區，緊鄰廈門市軟件園三期辦公樓聚集地，園內企業主要從事軟件開發、設計等行業，園區的產業集聚程度與成熟程度均較高。

園博公寓和珩琦公寓均實行人車分流，有充足的機動車位和非機動車位。保租房內部家電設備齊全，基本上實現“拎包入住”。租戶租約簽署也實現了電子化，無論是入住、續租還是退租，在手機App上即可完成相關手續。值得一提的是，園博公寓側門旁邊就是配套的公立幼兒園。

“低於市場水平的租金、便捷的公共交通、優美的小區環境、齊備的套內傢俱，加之毗鄰高校、產業園區企業聚集地，因此租房需求較大。”中金基金副總經理、中金廈門安居REIT擬任基金經理李耀光告訴記者，目前園博公寓和珩琦公寓均處於接近滿租的狀態，並且待入住排號租戶數量接近項目總房源數量。

雙保障：房源供不應求、租金穩定

保租房如何體現保障的特性？以中金廈門安居REIT爲例，李耀光提到，與當地的商業租賃市場相比，本次入池資產有三個特徵：一是租戶主要面向剛就業的大學生、城市基本公共服務人員等新市民羣體；二是戶型面積原則上不超過70平方米，以30平方米至45平方米的小戶型爲主；三是租金不高於同地段同品質市場化租賃住房租金的95%，年度租金漲幅不超過5%。

保租房租金低於市場水平，吸引符合要求的租戶競相申請，房源大多數時候供不應求。

比如，紅土深圳安居REIT的底層資產——安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館四大項目，均位於所在區域的核心地段，周邊配套齊全且均爲新建住房，租金僅爲同區位同品質市場租金的六折。截至3月31日，上述四大項目的出租率均超過98%。

再比如，中金廈門安居REIT的底層資產——園博公寓和珩琦公寓，截至2022年3月底，兩項目的出租率分別爲99.42%和99.11%，每月平均租金分別爲32.35元/平方米和30.52元/平方米，低於周邊市場化的租金水平。

“相對市場化的租賃方式，保租房的運營收入受市場環境的影響較小，這與公募REITs追求相對穩定分紅的屬性十分契合。”李耀光說，在符合保租房相關監管政策的前提下，基金管理人和外部管理機構共同對項目的租賃情況、成本預算、維修改造支出等進行預算管理，在爲租戶提供好的居住體驗的同時，也能爲投資人創造收益，讓保租房REITs真正惠及多方。

目前，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT在詢價階段均獲得投資者的熱烈追捧。其中，紅土深圳安居REIT配售對象擬認購數量爲186.241億份，爲網下初始發售份額的133.03倍，創下已發行公募REITs的新高。中金廈門安居REIT配售對象擬認購數量爲143.119億份，爲網下初始發售份額的108.96倍。

穩定分紅且有增值空間

除了保租房的租金收入，記者從紅土創新基金瞭解到，保租房的營業收入還包括配套商業設施租金收入、配套停車位租金收入。

持續、穩定的租金收入是保租房REITs順利運作的基本盤。

紅土創新基金基礎設施投資部總經理助理陳超表示，紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房項目的單位租戶基本上是資質良好的企業、黨政機關或事業單位，最終入住的都是經過篩選的符合條件的有關人才，因此入住人員的素質和收入水平均較高，租金支付能力較強，承租人高度分散，發生欠租等違約事項的風險較低。

中金廈門安居REIT的兩個公寓項目，以個人租戶爲主。截至2022年3月31日，個人租賃房源和企業租賃房源的合同月租金收入佔比分別爲90.15%和9.85%。

同時，保租房REITs底層資產的增值預期也給投資帶來想象空間。以安居百泉閣爲例，其在紅土深圳安居REIT底層資產中單價估值最高，達到5.76億元，明顯低於周邊安託山片區樓盤價格。

“投資保租房REITs相當於用低於市場的價格，買入資產優質的樓盤項目，通過穩定的租金收入獲得長期分紅。投資這類資產，向下有底，向上有空間。”某資深人士表示。

根據住房城鄉建設部信息，全國40個重點城市將在“十四五”期間建設保租房650萬套（間），各地保租房項目進入快速發展期。業內人士認爲，保租房由於建設成本高、週期長，建成後運營租金低、租期長、漲幅有控制，因此保租房建設企業資金回報週期長，過多地依賴財政補貼及銀行貸款等資金支持。

紅土創新基金基金經理皮姍姍認爲，公募REITs擴展至保租房領域，將有效縮短建設企業的資金回報週期，降低企業資金壓力。尤其對有保租房建設任務的國企來說，具有重要意義。