來源：法治日報

去年10月，安徽合肥市民王丹（化名），3年前購買的新房交房了，但當她滿心歡喜地去收房時卻傻了眼：浴室的推拉門是壞的，廚房推拉門拉不動，不順滑；陽臺只有一個簡單的圍欄，沒有裝修；屋內沒有吊頂，只有一圈簡單的石膏線；牆面有裂痕，屋頂凹凸不平，3個臥室的木地板都翹邊……

“精裝修的房子能不買就別買！”王丹告訴《法治日報》記者，以前想着買精裝修的房子，可以省去裝修的麻煩，只需要買了傢俱家電就能拎包入住，現在看來真是太天真了，很多地方都要砸了重做，又裝了快半年才能入住。

記者調查發現，近年來，精裝修房屋質量問題時有發生，主要是貨不對板、縮水、漏水、減配等。在中國裁判文書網，記者以“精裝修”和“質量問題”爲關鍵詞進行檢索，相關的民事案件超過1.4萬件。

爲何精裝修房各種質量問題頻出？如何才能讓“買房人苦精裝修質量問題久矣”的現象得到根治？對此，記者進行了調查採訪。

多地出臺精裝政策

精裝修成市場主流

今年2月，江蘇常熟的吳笛（化名）兩年前買的新房交房了，但直到現在他還沒有入住新家。吳笛告訴記者，阻礙他入住的原因，主要是精裝修質量問題，此外還有裝修風格。

“近年來，市區的新房都是精裝修，毛坯房很難見到，但精裝的房子也有一些質量問題，需要修修補補。同時，裝成什麼樣都由開發商決定，一個小區內的裝修風格都是“複製粘貼”，所以只能儘量找些符合自己審美的房子，但即便是這樣，後續改裝起來也是一個大工程。”吳笛說。

CRIC（中國房產信息集團）數據顯示，2021年1月至2022年6月，其重點關注的50家房企在一線城市精裝修率達到86%。

新開發的樓盤中，精裝修爲何越來越多？

近年來，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南等許多省市先後出臺了“精裝政策”，不少城市要求未來大部分住宅交付應是全裝修。如上海要求從2017年11起，凡出讓的本市新建商品房建設用地，全裝修住宅面積佔新建商品住宅面積（三層及以下的低層住宅除外）的比例爲：外環線以內的城區應達到100%。

據華東政法大學教授焦豔鵬介紹，一些地方大力推廣精裝修主要是爲了公共利益，即房屋毛坯交付後業主在裝修過程中有可能造成對小區其他業主安寧權利的侵犯，或者出現建築施工安全、建築垃圾污染環境等問題。

曾在某大型房地產公司負責經營和法務工作的北京瀛和律師事務所律師吳春風認爲，推廣精裝修有法律依據及合理性。“建築業的一大發展方向就是節能環保，精裝修房屋由開發商統一裝修，可以大量採用節能環保材料，同時也是爲了房屋主體結構的安全考慮。在實踐中，有不少業主的裝修相當野蠻，有的甚至爲了做鞋架把承重牆摳出一大塊。如果一棟樓有幾家進行這種野蠻的裝修，遇到地震或其他災害等後果不堪設想。”

開發商是否有權決定將新樓盤都做成精裝房？消費者的選擇權是否會因此受到損害？

吳春風說：“開發商作爲商品房的生產者，有權利在不違反法律法規的前提下，按照自己的意願和有利於自己的原則生產產品，因此開發商將新房做成毛坯交付或者精裝交付都可以，其中不存在‘強制’決定問題。”

然而，讓不少人頭疼的是，原本準備“拎包入住”的精裝修房，與交付前的樣板房相比，是買家秀和賣家秀的差別。

精裝修標準不明晰

有開發商暗度陳倉

2019年9月，甘肅蘭州的蘇女士在蘭州市某小區全款購買了一套精裝修期房，面積106平方米，當時的房價是每平方米6800元。

“這個小區都是精裝修房，同期同樣地段的毛坯房是每平方米5800元左右。當時考慮的是，如果買毛坯房裝修也得花不少錢，還不如買精裝省心省力。”蘇女士說，今年7月1日交房後，她發現精裝修房存在窗戶關不嚴，水錶壞了等問題。尤其是廁所和廚房的面磚，很多是空的，鑲嵌得不實，磚體破損，牆體也不平整。

“說是精裝修，實際還不如簡裝，這兩個月我一直在聯繫維修，但交房後開發商對我們‘冷淡’了許多，每次都說這週一定來修，但直到現在還有很多地方沒修好。”蘇女士說。

在購買之前，蘇女士曾看過售樓處樣板間，“正是因爲對樣板間比較滿意才入的手”。

記者在調查中發現，像蘇女士這樣被樣板房吸引而選擇精裝修房屋的人不在少數。

根據《商品住宅裝修一次到位實施導則》要求，精裝修住宅指在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成。

但實踐中，由於精裝修問題較多，“買房人苦精裝修質量問題久矣”成爲越來越多購房人的心聲。記者發現，在社交軟件和電商平臺，還有專門做精裝修改裝和微改的博主和商家，“精裝修後再裝修”在裝修市場也較爲常見。

在天津市某房產中介公司工作了9年的郝峯告訴記者，普通住宅市場上的裝修標準多在每平方米1000元至1500元之間，爲了追求舒適和更高的生活品質，一些定位較高的房源裝修標準在每平方米2000元以上。“有個今年年底能夠交房的準現房，毛坯房每平方米均價2.7萬元，精裝每平方米均價3萬元，這算是比較高的精裝標準了。當然，再往上還有‘豪裝’，上不封頂。”郝峯說。

據CRIC對50家重點關注房企2021年1月至2022年6月期間在22城的精裝修推盤情況來看，所有推盤項目裝修標準/成交均價比值的均值水平在10%，即裝修標準佔個人買房成本一成左右。

每平方米多收了這麼多裝修費用，爲何精裝修房屋的質量還得不到保障？

焦豔鵬認爲，出現上述問題的主要原因是，開發商和業主在房屋買賣合同中涉及精裝修標準約定不明確。

“商品房買賣合同往往是格式合同，購房者幾乎不會對合同內容進行更改，開發商爲了給自己留下更多利潤空間，往往對上述精裝修標準只作大致約定，爲其“暗度陳倉”式的瑕疵履約提供了機會，由此造成購房者在房屋交付後感覺裝修部分物無所值。”焦豔鵬說。

在華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法看來，由於我國的精裝修房僅是一種政策性規定及原則性要求，更無具體的標準與可供操作的規範，具體要裝修到何種標準，由開發商決定，很多開發商爲了逃避辦理預售許可的限價規定，把漲價部分算作裝修成本，這既規避了一手房限價，也損害了消費者利益。

“對於裝修房，許多開發商通過與業主簽訂裝修合同或在售房合同中補籤裝修條款，對裝修標準的內容作出規定，一般做法是開發商裝修一個樣板間，居室裝修質量會體現在樣板間上。”楊勤法說，根據《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定，房地產開發企業在銷售商品房時，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。因此，交付給購房者的裝修質量，不應低於樣板間的質量水平。

“但因沒有規定裝修的最低成本，當開發商最後交付的裝修房與裝修合同約定的標準或與樣板間的裝修質量不一致時，業主很難具體說明本質差別，涉及裝修材料的環保、裝修的實際效果等，消費者不容易舉證，維權難度大。”楊勤法說。

制訂完善驗收標準

解決貨不對板問題

如何解決精裝房貨不對板現象，讓業主買精裝房後真正省心省力？

“精裝修房是大勢所趨，因此有關部門和開發商的當務之急是，多措並舉努力消除消費者的擔憂和顧慮。”吳春風建議，住房和城鄉建設部門出臺精裝修商品房管理辦法，制訂精裝修驗收標準，並將精裝修的驗收納入備案管理；市場監督管理部門、住房和城鄉建設部門完善《商品房買賣合同》示範文本，要求開發商詳細列出“精裝修清單”，寫明瓷磚、地板、電器開關、整體櫥櫃等主要部分的材料、品牌等內容；開發商與購房人針對精裝修部分簽訂詳細的補充協議，將購房人關心的問題在補充協議里約定清楚。

今年7月20日，江蘇省高級人民法院向社會公佈《全裝修商品房買賣合同裝修質量糾紛案件審理指南》，其中明確出賣人的銷售廣告、宣傳資料對裝修質量要求所作說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立和價格確定有重大影響的，應當視爲合同內容。出賣人設置樣板房的，交付商品房的裝修質量應當與樣板房的裝修質量相當。同時，對出現質量問題的減價責任和減少多少價款，明確了判定和計算方法。

楊勤法認爲，對於利用精裝修房來逃避限價，達到拆分房價，收取房價之外價款，從而規避政府限價政策的行爲，監管部門應嚴格查處。

“消費者在簽訂精裝修房合同時，對相關條款要仔細閱讀、理解其中的含義，該寫入合同的條款不要遺漏。如果開發商與業主的精裝修合同或商品房預售合同的精裝修條款沒有約定具體的裝修標準，僅規定了裝修的報價，房屋交付時，業主對裝修的實際成本質疑的，開發商應該提供實際裝修成本的依據，沒有達到報價標準，開發商應承擔相應責任。”楊勤法說。

在吳春風看來，維權的前提是有證據。作爲業主首先要保存好商品房買賣合同簽訂前後所有與該房屋有關的證據，其中開發商承諾但沒有寫進合同裏的證據特別重要。比如，有的開發商會通過沙盤模型、戶型圖、樣板間、微信公衆號等方式宣傳精裝修的效果，相關材料要保留好；與售樓代表的微信聊天記錄也不應該隨意刪除。

此外，如果精裝房入住一段時間後才發現問題，仍可以要求進行維護。《房屋建築工程質量保修辦法》第七條規定，裝修工程的最低保修期限爲二年。《建設工程質量管理條例》也有相同的規定。精裝修房屋裝修部分的保修期限應最低爲2年，房屋本身的部分則遵循相關規定，如衛生間的防水爲5年。

“對於保修的標準，法律法規中沒有具體規定。但在實踐中，保修就是以解決業主的問題爲標準，我曾代理過一起牆體發黴的案件，開發商希望在屋裏貼保溫層，這樣節省很多資金，還便於施工，但業主們不同意，最終整個樓盤都在外面貼了一層保溫材料。”吳春風說。

除了精裝修質量問題，二次收費問題也飽受詬病。

在某第三方投訴平臺上，記者看到了針對蘭州市某小區交房過程中出現違規收費涉嫌合同欺詐的集體投訴。

蘇女士稱，在購買該處精裝房屋和不存在二次裝修的情況下，物業強制收取業主每平方米6元的裝修垃圾清理費以及每平方米3.5元的裝修服務費，並且要先交一年物業費，不交錢不讓業主的大件物品進入小區，不交錢不給鑰匙。在跟銷售方和物業協商多次，遲遲不見整改解決方案。

接受採訪的專家認爲，根據物業管理條例規定，業主需要裝修裝飾房屋的，應當告知物業服務企業，物業服務企業應當將房屋裝修裝飾中的禁止行爲和注意事項告知業主。由此可見，在裝修房屋的過程中，物業只有告知的義務，沒有收費的權利。

楊勤法說，根據相關法律規定，物業公司除收取物業管理費及其他代收費用外，不能額外向業主收取不存在的裝修垃圾清運費、裝修服務費等。對於物業及開發商的這類收費，業主可以向相關部門投訴，如果開發商以不交費就不給鑰匙相威脅，消費者可以要求開發商承擔沒有按時交付房屋的違約責任。

責任編輯：吳劍 SF031