原標題：【半年報】象嶼信號：閩系黑馬退，大象進

來源： 中國房評報道

編者按：硝煙再起的土拍戰場上，閩系又來了——上次是“黑馬”，這次是“大象”！

我們熟知的“閩系”房企泛指總部在福建，或起家於福建的房地產企業。在上一輪房地產擴張週期裏，以旭輝、陽光城、泰禾爲代表的閩系房企迅速擴張，2-3年即從百億房企躍升爲千億房企，其規模增長速度讓人咋舌，被冠以“黑馬”之稱。

2021年以來，房地產市場發生深刻變化，舊房企們普遍沒錢了，閩系舊房企們也是如此，躺平是普遍情況，有的還發生了信用爆雷。然而就在此時，那首耳熟能詳的《愛拼纔會贏》又在耳畔響起，只見又一批新閩系房企挺身而出，建發房產、廈門國貿、象嶼地產……

它們的特點是資產規模龐大，而且都是國企，信用等級高，有的資產規模在幾千億元，有的還是“世界500強”，放在各行各業都是“大象級”企業。它們資金實力雄厚，頻頻在一線和準一線城市大手筆拿地，動輒幾十億元拿一塊地，讓一些央企都相形見絀。

今天，就讓我們來認識下其中一隻“大象”——廈門象嶼集團。

廈門象嶼集團聚焦“大宗商品供應鏈、城市開發運營、綜合金融服務、創新孵化”四大核心業務板塊。

本文重點提及象嶼集團旗下供應鏈服務上市公司——廈門象嶼（600057.SH），其爲象嶼集團貢獻的營業收入常年在95%以上。

此外，象嶼集團旗下聚焦城市開發運營業務的象嶼地產，近年來積極拿地，成爲房地產行業一股新力量。

8月17日晚，廈門象嶼發佈2022年半年度報告，期內實現營業收入2541.51億元，同比增長16.81%；實現歸母淨利潤13.66億元，同比增長20.16%。

主業保持兩位數以上增長，讓象嶼這隻“大象”在房地產土拍市場有底氣繼續前進。

隨”風“而起

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今年6月6日，招商蛇口花了40.43億元拿下上海閔行區吳涇鎮紫竹科學園區MHPO-1004單元09A-11A地塊，聯合拿地方是象嶼地產。

財大氣粗的招商蛇口還需要聯合廈門一家國企一起拿地？答案是：很有必要。

招商蛇口經歷了2年的規模擴張之後，自身負債壓力也變大，而且利潤率在下降，找個幫手是很好的選擇。

象嶼集團和招商局集團在供應鏈、金融、港口航運業務上有着互補合作，在房地產開發業務上，雙方合作案例也很多。

廈門象嶼今年5月份更是宣佈擬引入招商局集團作爲戰略投資者。

但是，象嶼集團並不是傍着招商局集團，這家企業在2022年《財富》雜誌“世界500強”企業當中排名第160位。

單從廈門象嶼這個上市公司來看，根據2021年年度報告，廈門象嶼的營業收入爲4625.16億元，而萬科的營業收入爲4527.98億元，前者的營收高出近100億元。

象嶼集團和建發集團、廈門國貿的情況差不多，都是業務營收規模大，但是利潤率很低。

例如，2021年廈門象嶼歸母淨利潤21.60億元，同比增長66.22%；萬科的歸母淨利潤爲225.2億元，同比下降45.7%。

也就是說，廈門象嶼的利潤還不到同量級企業萬科的1/10，這還是廈門象嶼“提質”發展，淨利潤大增66.22%的結果。

對於象嶼、建發、國貿這些新閩系房企的崛起，很多人心中有疑惑：它們的錢是哪裏來的？

在此前的《【年報】建發的錢是哪來的？》一文中，我們已經對此問題做了詳細的闡述。總結一句話：風水輪流轉，目前在大宗。

2021年以來，隨着國際貿易發展，大宗商品漲價，能源價格推漲通脹等因素髮展，象嶼集團的大宗商品供應鏈等業務規模水漲船高，由於象嶼、建發等企業是平臺類企業，當國際貿易額、大宗商品價格等條件上漲的時候，它們的營業收入也在迅速增長，並由此帶來了銀行信用的提升，公司可使用的信貸、現金流額度變大。

當年格力、美的等家電企業轉戰房地產時，也面臨類似的行業格局：家電行業生意好，經銷商提前墊付貨款，家電企業積累了大量現金流，但是家電行業利潤率日漸下降，爲了開闢新的高利潤業務，它們利用現金流優勢轉投了房地產，同時轉戰房地產的還有青島的海爾，但是最終在房地產行業站住腳的是廣東的格力和美的。

如今的象嶼、建發、國貿等企業所從事的供應鏈等業務這兩年成了“風口”產業，銀行的信貸流向這個領域，但是相關行業利潤率又很低，爲了公司的綜合發展，這些供應鏈企業就如當年家電企業一樣，開始利用自身的現金流優勢，轉戰房地產。

除了上述行業風口的因素外，閩系資本對象嶼集團這些企業的加持也不能忽視。廈門爲代表的福建地區是僑鄉，華僑資本一直是中國房地產行業的一股暗流，規模不詳，但是卻總能影響房地產行業格局。

例如，3-5年前那批“黑馬”閩系房企的身後，或多或少都有華僑資本的身影。而在閩商文化的發展歷史中，民間信用、擔保非常發達，家族企業也是“兄弟不分家”的文化，閩商及福建華僑在東南亞，甚至歐美都有一定影響。

經歷了2021年的“信貸衝擊”之後，國內房地產行業進入了發展新階段，企業變少了，競爭強度變弱了，行業利潤率進入上升週期，正是進入的新機會。另外由於過去高負債發展，大量民營房企信用爆雷，喪失了拿地能力，給了國企機會。

以上，都是象嶼地產等閩系國資房企開始崛起的原因。

重倉上海

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在中國指數研究院1-7月份房企權益拿地金額榜單上，建發房產位列第6，廈門國貿第21，廈門軌道交通第26，象嶼地產第31。

而建發集團、廈門國貿和象嶼集團，也是廈門“唯三”登上2022年《財富》世界500強的企業。

2021年，象嶼地產以169.3億元銷售額，位居克而瑞房企銷售排行榜第127位，今年象嶼地產權益拿地金額卻高居行業第31位，上升速度很快。尤其是這兩年施行集中供地以來，象嶼地產在上海土拍市場異軍突起。

象嶼地產、建發房產這些企業拿地偏愛北京和上海，一方面是這些城市投資的土地安全係數高，房地產市場銷售保障性好，另一方面就是這些城市有的地方出現了新房和二手房價格倒掛的現象。

如建發房產在北京的珺和府項目政府限價和周邊二手房價格形成了約1萬元/平米的倒掛，這種情況下，房子幾乎不愁賣。而當這樣的地塊掛出時，其他開發商會因爲成本、利潤等因素，在與建發房產、象嶼地產這樣的企業競爭中敗北。

與建發房產重倉北京不同，象嶼地產目前投拓重倉上海，一方面因爲象嶼看重利潤，而在上海集中供地中所拿地塊淨利潤率有保障，普遍高於10%，而主營供應鏈服務的廈門象嶼今年上半年的毛利率只有2.49%，銷售淨利率爲0.79%，相比之下房地產業務的利潤率已經超過供應鏈服務業務很多。

另一方面上海很多新盤會“日光”，去化速度有保障。重倉上海，比其他城市更安全。

此外，從上述拿地明細中不難發現，象嶼地產在上海拿地都是以合作方式進行，而且6塊地中有5塊都是和招商蛇口一起拿的，這樣增大了開發的安全係數。

正如前文所說，象嶼集團與招商局集團有着業務和資本層面的合作，象嶼地產與招商蛇口的地產開發合作也比較融洽，關係平等，各有分工。

比如上海的象嶼招商蟠龍府是象嶼地產操盤，而璀璨公館就是招商蛇口操盤。另外，象嶼地產的設計、成本、營銷的能力都會在合作項目中得到體現，不斷鍛鍊提升團隊能力。

2021年，是象嶼集團“六五規劃”的開局之年，規劃提到要圍繞國有資本投資公司的功能定位，聚焦“大宗商品供應鏈、城市開發運營、綜合金融服務、創新孵化”四大核心業務板塊，“六五”規劃末期將實現營收超5000億元、合併淨利潤超100億元的目標。

從淨利潤的角度而言，2021年廈門象嶼的歸母淨利潤爲21.60億元，僅靠這項業務去突破百億，難度很大。

此時，房地產行業經歷出清，大量激進民企退出舞臺，正是像象嶼地產這樣有穩定現金流的國企來接手市場的機會期。

自從2021年，象嶼地產就加大了拿地積極性，根據其官網數據，2021年象嶼地產拿了17塊地，創造了自身投拓的歷史新高。

今年，象嶼地產繼續積極投拓，根據中指研究院的數據，前7個月象嶼地產權益拿地金額突破64億元，已經接近去年全年的數字：79億元。

據瞭解，正是在逆市發展，重倉一線城市的思路下，象嶼地產今年的銷售規模有望翻番。

參考其2021年169.3億元的銷售額，今年象嶼地產有望來到300-400億元。