儘管投資型物業是“現金奶牛”，但SOHO中國（00410.HK）依然需要出售物業來緩解流動性壓力。

8月18日，SOHO中國發布的2022年上半年財報顯示，上半年租金收入約8.96億元，同比去年上半年的8.05億元增長約11%。

作爲一家寫字樓運營商，SOHO中國雖然每年可獲得一定租金收入，並一直保持着較低的資產負債率，但也面臨一定流動性壓力。

財報顯示，截至2022年6月30日，SOHO中國淨資產負債率約爲44%，平均借貸成本約4.7%，總借貸共計約167.3億元。

具體來看，在總借貸中，SOHO中國的一年內到期部分約16.13億元，一年以上到期部分約151.17億元；其中約162.22億元的借貸以投資物業作爲抵押。

截至2022年6月30日，SOHO中國的流動負債超過流動資產約31.2億元，限制性銀行存款爲8644萬元，結構性銀行存款約2.22億元，現金及現金等價物約4.61億元。

SOHO中國稱，鑑於上述情況，管理層在評估公司持續經營能力時，已審慎考慮公司未來流動資金、經營狀況以及可用融資來源，並已採取措施及制定計劃以減輕資金壓力及改善財務狀況。

首先，在經營層面，SOHO中國將繼續採取積極措施控制行政成本及節約資本開支，以提升經營性現金流。

其次，SOHO中國計劃積極融資，正在與相關主要貸款人溝通取得新增融資和再融資，可使用未抵押物業作爲新增借款的抵押品。

SOHO中國也沒有放棄通過出售物業來改善現金流的策略，將繼續採取措施出售部分商業物業尾盤。同時，SOHO中國強調，相信京滬兩地寫字樓市場長期穩健性和資產稀缺性對投資者的吸引力不減。

不過，正如SOHO中國在財報中所言，受新冠疫情的影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓。承壓主要體現在大宗交易活躍度和辦公樓出租率降低。

在大宗交易方面，戴德梁行數據顯示，2022上半年中國內地共有74宗、共計750億的大宗交易額，同比分別下降31%和24%，均爲疫情以來最低值。上海仍是大宗交易最活躍的市場，成交金額突破300億，而北京成交額爲99億。

在出租率方面，戴德梁行市場數據顯示，2022年上半年，北京和上海甲級辦公樓淨吸納量分別爲44.4萬平方米和30.1萬平方米，較2021年同期均有下降。同時，市場租金也在連續三個季度上漲後回落。

在此背景下，SOHO中國的寫字樓出售和租賃業務也不可避免地受到影響。

這幾年，SOHO中國一直在籌劃資產打包出售，疫情疊加其他因素，目前仍未如願。

在租賃方面，除了麗澤SOHO之外，其在北京和上海的大部分自持項目的出租率均較2021年末出現了不同程度的下滑。

財報顯示，截至2022年6月30 日，SOHO中國投資物業平均出租率下降至約80%。不過，租賃業務毛利率有所提升，上半年約爲83%，2021年同期約爲82%。

今年上半年，SOHO中國的權益股東應占淨利潤（剔除投資物業評估增值以及一次性稅費和行政罰款）約爲2億元，較2021年同期1.23億元增長約63%。

展望後市，SOHO中國判斷，未來6個月隨着大批上半年推遲交付新項目的大量入市，租賃市場將持續承壓。但隨着疫情影響逐步消退，政府各項紓困激勵政策和穩定經濟發展實施方案陸 續出臺，市場活躍度必將逐步回升，經濟運行也會逐步迴歸正常，爲2022年下半年寫字樓市場重振奠定信心和基礎。