來深16年，租客口中的芳姐已成芳姨，而芳姨夫婦至今承租16年的8層小產權房，也從原先的“搖錢樹”變成了如今的“拖油瓶”。

“二樓和三樓是旅館，四到八樓做長租。”芳姨夫婦2006年便在深圳市龍華區某城中村內承包了一棟小產權房，經過簡易打理，做成了“旅館+租賃”的模式。這個模式讓芳姨夫婦在深圳紮根下來，小孩也在深圳上學、工作。

今年最忙碌的畢業季已悄然過去，但這棟樓裏還有十餘間空房待租。芳姨稱，雖然出租率比之前好轉，但六樓以上的房間，年輕人都不願意來。

2022屆廣東高校畢業生人數預計達到71萬人，比去年增加6.6萬人；加上外省來粵就業的畢業生，2022年在粵求職就業高校畢業生超過90萬人。畢業季期間，雖然租賃市場有所升溫，但租金水平仍呈下跌趨勢。

芳姨對第一財經表示，以前租房人多，樓層再高的房間都有人願意租，一年收入幾十萬問題不大；現在完全是依靠旅館來保障收入，他們的租金在下跌，但是一手房東每續簽一次租金都要漲5%，這兩年只能維持開支平衡了。

58安居客房產研究院數據顯示，7月，深圳和廣州新增掛牌租金水平持續回落。其中，深圳掛牌租金價格環比下跌2.95%，廣州環比下跌0.59%。7月深圳的掛牌價格水平回到了今年3月，廣州掛牌價格基本與上月持平。從價格反饋來看，廣深租賃需求轉弱。

房租普跌

芳姨今年開始有了回家的念頭，但在年初時，還是和一手房東再續簽了五年的租賃合約。想走的念頭並不是憑空而來，芳姨介紹，整棟樓的長租房源基本都下調了租金，跌得最厲害的是8樓的一套一居室（近40平方米），今年7月以1200元/月，包管理費和網費的價格出租了。而該套房源，在2019年時租金可達1600元/月，另收50元網費和60元管理費。

“年初我們續約的時候，整棟樓的租金漲了5%，我們向房東訴苦，房東建議我們租金再降200元，但實際上我們降了快500元了。”芳姨說道。據瞭解，芳姨介紹的這套房源，房屋內包含了牀、沙發、衣櫃、空調和熱水器，但飯桌、洗衣機和冰箱等硬件缺失。

“搶佔”了芳姨客源之一的是城中村“新”出現的衆多公寓住房。近幾年，城中村內的公寓正在快速搶佔租賃市場——獨棟的房源被“二房東”承包後，再進行統一裝修、規整，最後統一面向市場出租。電梯、拎包入住是這類房源的標準，相對的是水電費和管理費貴、空間緊湊等問題。不過即使是這類房源，今年的市場行情仍不景氣。

距離芳姨房源200米的一套精裝電梯公寓，一間約20平方米的單間，洗衣機、空調、熱水器、冰箱等電器設備齊全，牀、沙發、桌子和凳子等軟件配備完整，負責該房源的中介告訴記者，目前租金1500元/月，而且也還有商量的餘地。他表示，今年畢業季房子更好租了，但價格並沒有太大起色，很多房源也是優惠出租。

來深超二十年的金融從業者孫先生也告訴第一財經，目前租住在福田區景田附近的一套二居室小產權房內，疫情這兩年，房東沒有漲租，仍保持在4200元/月的水平。但是他提及，在疫情之前，這套房子租金每年上漲一次，每次幅度100~200元之間。

和深圳情況類似，廣州多位房東向第一財經表示，城中村的租金近些年也沒怎麼波動，雖然是畢業季，但如果確定要租，很多價格還可以再商量。據瞭解，在廣州番禺區某地鐵站附近，精裝公寓單間的租金均千元上下，一房一廳的價格區間則比較大，有低至900元/月的，最高則達2000元/月左右。

對於租金下跌的原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受第一財經採訪時表示，一是租賃房源數量越來越多；二是市場上開發商資金鍊緊張，商務公寓價格打折厲害，導致租賃價格回落；三是高校畢業生對租金的承受能力也在下降。

“以廣州爲例，高校畢業生對長租公寓和商品租賃住房的需求在明顯減少，其中商品租賃住房面積較大，租金總價較高，基本只能合租，因此很多人會選擇城中村或者單位宿舍。近年來，政府公租房、保租房也確實分流了一部分。”李宇嘉表示。

不過，畢業季確實也使得廣深兩地租賃市場回暖，成交量上升。雖然村中房源衆多，廣州番禺區多位房東都向第一財經表示，目前可租的房間已經只剩寥寥幾間了。“現在已經沒有單間，只剩一間房型不太好的一室一廳，1200元可租，其他房間都沒有了。”房東阿廖的公寓共6層，合計100多個房間，坐落在村中大路邊上，地理位置較好，目前已基本滿租。

城中村裏房屋錯落，人員密集，對於整體房源而言，巷子裏的出租屋佔多數。房東何娟在巷子裏有三棟出租公寓，其中一棟全是精裝修的房間，一共六層，每層4間房，目前僅有2間一室一廳以及2~3間單間還沒有租出去。

公寓式租賃遍及

儘管租賃市場不似疫情前火爆，但對於人口流入大市的廣深地區來說，租房仍是滿足地方人口居住的主要方式，租賃市場仍被看好。

截至2021年末，深圳常住人口約1768萬人，其中常住戶籍人口約556萬人，常住非戶籍人口卻近1212萬人，佔常住人口總數的近七成。同時，據自如研究院統計，2021年深圳約有租房人口1350萬人，租房率約爲76%，無論是租房率還是租房人口，均爲四個一線城市中規模最大的城市。

廣州情況相近，目前廣州市有近千萬來穗人員，其中大多數爲19~59歲之間的中青年羣體。全市行政區域劃分爲19500個基礎網格，登記出租屋530多萬套。調查顯示，來穗人員有超過七成居住在出租屋。

強大的市場需求之下，即使在市場出現短暫的平淡時段，各大長租公寓企業對租賃市場的佈局也未絲毫熄火。

“這幾年明顯感受到了，越來越多房源快被大大小小的品牌公寓承租了。”來深四年的曉麗說道，“2018年畢業剛來時，我們村這幾棟還都是房東直租，房屋“樸實無華”。後來陸續看到房子四周搭起了架子，屋裏屋外開始粉刷、裝修，不久掛起了某品牌公寓的招牌，一樓是社區，有健身房、自習室，樓上收拾的整整齊齊，緊接着一套套公寓入市，無數的中介幫忙招租。”

2022年以來，越來越多的央企與地方國企開始進入住房租賃行業，進一步推動長租公寓品牌化程度。爲了滿足租房市場需求，長租公寓企業聚焦租賃人口密集的一線城市、新一線和其他省會城市推出了青年公寓、人才公寓、租賃社區、中高端白領公寓等全週期產品。

以廣州爲例，今年5月，廣州市住建局在某答覆函中表示，結合廣州市城中村房源佔租賃房源約55%這一實際情況，廣州推廣“村企合作”發展模式，引導專業化機構化住房租賃企業進入城中村承接房源，通過第三方代管對租賃房源集中改造、統一管理，已培育的北山夢享社區等典型項目出租率達到95%以上，租金低於周邊租金15%。

萬科泊寓相關工作人員告訴第一財經，泊寓業務目前已佈局全國33個城市，累計開業16萬間，2021年全年出租率爲95.3%。

龍湖冠寓相關工作人員在接受第一財經採訪時也表示，經過6個年頭，截至目前，龍湖冠寓已佈局全國30餘個高量級城市，管理規模10.6萬間，共計服務在租租戶超40萬人，累計服務用戶超180萬人，開業六個月以上房源出租率94.3%。

今年畢業的丁詩雨目前租住在深圳市南山區的一家品牌公寓。“房間十幾平方米，拎包入住，而且靠近地鐵。”丁詩雨表示，“房子裝修較好，一樓有門禁和管理員，安全問題不用擔心，但是房租相對來說也更貴，租金差不多是薪水的三分之一。”

目前在深圳擁有數棟房源的陳先生向第一財經表示，這幾年品牌公寓入駐的現象普遍，一方面是租客對租房品質的要求越來越高，另一方面對於房東來說，承租給品牌方而不用自己來管理房源，也更加方便。

據陳先生介紹，他們家在深圳市南山區距離地鐵站50米處的60多套房源早在2016年便承包給了魔方公寓，每套租金在4000元左右。

李宇嘉在接受第一財經採訪時表示，廣深城中村中的房源其實不僅是品牌公寓在統租，城中村的房東和二房東也在自主打造長租公寓，有利於增加城中村租賃房源的有效供應。

保障性租賃住房缺口仍較大

“當前的租賃供應仍存在缺口，尤其是租金低、小戶型的房源，這是政府發力發展保障性租賃住房的主要原因。”李宇嘉認爲，新市民租賃一方面對租金敏感，另一方面體驗感在增強，對租賃的品質要求更高，而前期長租公寓主要是資本在推動，存在一定的泡沫，但租客實際上承租不起，對比之下，城中村的租賃市場泡沫化的可能性還是比較小。

值得一提的是，在加大供給方面，廣州在全國率先出臺商業、商務辦公等存量用房改造租賃工作指導意見配套工作指引、技術審查模板等；出臺專門文件確保改造後租賃住房按民用水電氣標準執行。截至2021年12月，累計盤活存量租賃房源18.4萬套，其中“工改租”項目4個。

2021年9月，廣州發佈《關於進一步加強住房保障工作的意見》，提出到2025年，全面完成66萬套保障性住房。其中，公租房3萬套、共有產權住房3萬套、保障性租賃住房60萬套。逐步提高中等偏下收入住房困難家庭的住房保障標準，幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

2022年1月11日，深圳發佈《深圳市住房發展“十四五”規劃》，提出“十四五”期間，深圳將以發展保障性租賃住房爲重點，緩解新市民、青年人等住房困難。深圳將優先安排保障性租賃住房用地，籌建不少於40萬套（間）保障性租賃住房，該數量超過了全市35萬套的商品房籌建量，也超過全市住房建設籌集總量的40%。

龍湖冠寓相關負責人對第一財經表示，實際上早在2019年，龍湖冠寓就已深度參與到深圳市人才保障住房事業中，截至目前，龍湖冠寓在龍華區、龍崗區已有長期人才房合作項目，累計納入人才房房源超6000套。

“目前，泊寓已經在北京、廈門、武漢等7個城市正式納保（納入保障性租賃住房體系），在深圳、濟南等10餘個城市正在推進納保工作。”泊寓方面也對第一財經表示。

6月底，深圳市住房和建設局印發《深圳市住房發展2022年度實施計劃》。根據《計劃》，深圳2022年計劃建設籌集公共住房不少於12萬套（間）， 包含公共租賃住房不少於1.2萬套（間）、出售型公共住房不少於1.5萬套、保障性租賃住房不少於9.3萬套（間），2022年計劃基本建成（含竣工）公共住房2.7萬套（間）。

（阿廖、何娟、曉麗、丁詩雨均爲化名；實習生王亦詩、黃雅筠對本文亦有貢獻）