中國金茂融資成本僅3.75%回款率達105% 成半年來首個被上調評級的房

8月30日，中國金茂發佈了2022年中期業績報告。今年上半年，中國金茂實現營業收入287.45億元，實現毛利62.25億元，分別較去年同期上升1%、8%，這在今年上半年幾乎所有房企都錄得收入同比下滑的情況下，實屬不易。

作爲深耕城市運營的開發商，中國金茂在中國中化控股旗下協同多方資源優勢，並深耕城市運營，獲得了優質可持續的發展力量，在上半年實現了穩健的銷售和回款。與此同時，持續“綠檔”的財務優勢以及國資背景的支持，三大評級機構全部維持公司“全投資”的評級認定，其中，標普將評級展望上調至“穩定”，爲標普近半年首次對中國房企給予評級上調。

營收、毛利均同比增長毛利率逆勢提升

半年報顯示，中國金茂完前六個月完成了29個項目的交付工作，其主責交付項目無一緩交，在今年爭議較大的結轉交付方面，表現良好。據第三方調研數據顯示，中國金茂的客戶整體滿意度提升至87分，交付滿意度85分，質量滿意度82分，分別超過行業平均15分。

在平穩交付的基礎上，中國金茂城市運營及物業開發業務上半年實現收入約爲249.52億元（佔同期總收入的87%），與上年同期基本持平。

相較於此前已經公告上半年業績的房企，無論是民營、國企背景還是混合所有制房企，均出現了利潤大面積同比下滑甚至鉅額虧損的情況。這其中主要原因是項目生產結轉受到疫情反覆的影響，而中國金茂則較好地“過濾”掉了疫情的干擾，實現了287.45億元的總營收，並保持了正增長。

更值得注意的是，上半年金茂的毛利率“驚喜”地逆勢提升，從上年的20%提升至22%的水平。這其中，主要得益於公司核心業務物業開發的毛利率改善，較2021H1同比提升了3個百分點至19%，這在過去幾年房地產行業毛利率趨勢性下滑、並有趨向製造業利潤率的背景下，實屬不易。

受疫情影響，其他兩項業務，商務租賃及零售商業運營收入，以及酒店經營收入較上年同期有所減少，預計將隨着下半年疫情逐漸得到控制邊際改善。

報告期內，中國金茂旗下的物管公司金茂服務取得里程碑進展，不僅成功登陸資本市場，還收購了首置物業100%股權，拓展了包括住宅、購物中心、城市核心綜合體在內的53個合約及鎖定項目，在管面積達到4548萬平方米，較去年同期翻番。金茂服務有望在股東和資本市場強力資金的支持下，持續實現可觀增長。

回款率達105%創新高累計城市運營項目達到34個

在銷售方面，克而瑞數據顯示，上半年百強房企銷售額同比下滑51%，十強房企下滑45%，同期中國金茂錄得合同銷售額699億元，韌性明顯強於行業平均水平。隨着5、6月邊際復甦，金茂單6月實現銷售額190億元，相較於5月環比增長111%，邊際復甦趨勢明顯。

而據克而瑞統計全口徑數據，中國金茂銷售排名較去年同期上升4位至TOP11。此外，金茂上半年累計回款733億元，回款率達105%，創歷史新高。

一直以來，中國金茂注重產品品質和城市深耕，上半年銷售額僅僅由53個城市貢獻。截止目前，金茂主要佈局了55個核心城市，每單個城市公司管理項目平均達11個。上半年，金茂北京、金茂南京、金茂蘇州、金茂上海、金茂青島等城市公司簽約銷售額均突破50億元。

上半年，金茂錄得銷售均價18975元/平米，較2021年全年的17840元/平米還提升了6.4%。聚焦城市深耕、注重產品品質和高端品牌建設，這或也是金茂能在同行毛利率多數下滑的情況下實現提升的內在原因。

此外，銷售均價的堅挺也與公司土儲佈局不無關係。截止上半年，中國金茂總土儲達到7743萬平米，大多是是大都市圈和經濟活躍的城市。

由於土地儲備相較於目前的銷售規模來說，較爲充足，無論是“量”還是成本方面，短期並無新增土儲焦慮，拿地自由度相對較高。因此，1-8月金茂採取了一定的防守策略，精挑細選地新增了11個二級項目，拿地金額214億元。新增項目全部位於北京、上海、南京、成都、西安等一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻。

目前，中國金茂已經形成了“以城聚人，以城促產”的城市運營邏輯。背靠母公司中國中化，中國金茂在城市運營獲取、產業資源落地、物業業務協同等方面擁有強大的協同優勢。截止上半年，中國金茂的城市運營項目累計達到34個，累計與443家優勢產業資源完成戰略簽約，產業資源庫內的活躍資源數量超過1400家。

成熟的城市運營經驗，豐富的產業資源，雄厚的國資背景，加上一二級協同開發的形式，中國金茂在土地市場的競爭力無疑將持續加強，有望在穿越行業調整週期後，勝者爲王。

融資成本僅3.76%達歷史新低成爲標普唯一上調評級的房企

財務方面，中國金茂無疑處於行業中的前茅。

截止6月，公司的計息銀行貸款及其他借款總計約1141.72億元，其中一年內到期債務約280.59億元，佔比僅24.6%。而且，第二年的債務佔比也僅有21.14%，3年後的債務佔比達54.3%，債務結構合理。

同期，金茂手握現金及現金等價物約328.87億元，足以覆蓋短期債務。此外公司債務與調整後資本比率59%，淨負債率也低於70%，“三道紅線”繼續保持全綠檔。

憑藉着良好的財務狀況和資產質量，中國金茂的多元融資渠道始終保持暢通。上半年直融近200億，融資成本僅3.76%，達歷史新低。包括髮行利率爲3.4%的87.08億全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億全國首單地產行業併購主題公司債等，除了併購債、ABS之外，其餘融資方式還包括公司債、境外債、REITs、中票等多種渠道。