華夏時報　本報記者  於麗麗  李貝貝  北京報道

9月13日，武漢市房管局發佈《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》（意見稿），不僅提到監管賬戶要在售樓處展示，又着重聲明和釐清了包括人民銀行分支機構、銀保監部門的責任。同時還強調，監管銀行要經過招投標。

《華夏時報》記者注意到，2017年，武漢曾發佈過預售資金監管的相關政策，和5年前版本相比，此次發佈的政策有了不少變化。

58安居客房產研究院分院院長張波9月16日接受《華夏時報》記者採訪時表示，“從武漢監管辦法意見稿中的變化，可以看出，監管部門對房企的實質性監管正在加強，預估未來不少城市也會有類似操作。”

監管賬戶在售樓處展示

多年以來，監管賬戶一直“低調”地出現在合同裏，而今，武漢市房管局在意見稿中則指出，要將監管賬戶拿出來，在售樓處“展示”。意見稿中的這一規定，頗受網絡關注與熱議。

事實上，在保交樓行動在被強調之前，不少購房者對於“監管賬戶”的概念是模糊的。 9月16日，河北省廊坊市永清縣的業主林嘉（化名）對《華夏時報》記者表示，早幾年，包括其本人在內的多位永清縣凱悅城二期業主，都對“監管賬戶”沒有概念。

林嘉稱，2016年，其購買永清縣凱悅城二期時，曾給現場銷售支付過2萬元現金的“選房費”，還在售樓處通過POSS機繳納過3.5萬的“團購服務費”（小票顯示這3.5萬元進入了某置業公司賬戶，並非開發商賬戶），此外，其還在售樓處繳納了20多萬元首付款。但由於交錢時，還沒簽署購房合同，因此當時根本不知“監管賬戶”是什麼賬戶。其稱，最終，該項目不僅延期兩年多才交房，還存在不少質量問題。

合碩機構首席分析師郭毅9月16日向《華夏時報》記者指出，“將監管賬戶在售樓處公示，我們一直在建議。”

郭毅分析，儘管監管賬戶此前也在購房合同中呈現，但簽署購房合同前，通常會有選房、繳納幾萬元認購金的環節。尤其在繳納認購金時，不少購房者處於懵懂狀態，對於是否應將認購金繳納至監管賬戶，監管賬戶具體是指哪個賬戶等信息，往往雲裏霧裏。

郭毅認爲，售樓處公示監管賬戶的方式，能使購房者在營銷場景中直接關注與識別，同時發揮提醒購房者將資金足額打入監管賬戶的作用。另外，預售資金全額進入監管賬戶，也是保障新房交付時間和質量的根本途徑。但充分實施，還需要地方政府有效監督，以確保預售資金嚴格按節點發放。

業內人士表示，售樓處公示監管賬戶這個操作並無難度，爲何不能像樓盤的大禮包和砸金蛋那樣，放在最醒目的位置？不僅是武漢，各地樓盤都有義務將監管賬戶在售樓處最醒目的位置呈現，這也是企業對消費者重建信任的必要方式。

但有購房者提出疑問，連五證都有人作假，又如何確保樓盤公示的“監管賬戶”是真實的？業內人士表示，建議售樓處公佈“監管賬戶”的同時，同步公佈官方監督或投訴電話，管理形成閉環，給予開發商震懾的同時，給購房者提供安全感。

若有開發商移花接木，在售樓處公示虛假的監管賬戶，或者又巧立名目，引流購房者資金至非監管賬戶，違法嗎？

北京金訴律師事務所主任王玉臣9月16日對《華夏時報》記者表示，“這個操作違法。屬於逃避預售資金監管，挪用預售房款。相關法律規定，商品房預售資金必須、只能用於這個項目的開發建設。除非這個項目徹底完工，才能用到別處。開發商在收取預售資金時，需要提供專門的監管賬戶，接受監管。”

知名律師彭豔軍9月16日對《華夏時報》記者表示，從民事角度分析，如因挪用資金導致無法按期交房，購房人可起訴開發商支付逾期交房違約金，可要求解除買賣合同，要求退還房款，賠償損失。從行政角度分析，挪用預售款，購房人可向住建部門投訴；從刑事角度來看，如開發商刻意避開監管，將預收款挪作他用，則涉嫌挪用資金犯罪行爲。

強調監管銀行責任

從意見稿中，《華夏時報》記者發現，相比5年前，最新的辦法使用了更多筆墨以闡釋和釐清各方責任，尤其是針對監管銀行。

房地產企業是被監管方，如果要確保預售資金科學合規的使用，就必須發揮監管方的責任。而在意見稿中，武漢市房管局強調，“人民銀行分支機構負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。銀保監部門負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。”

尤爲值得注意的是，區別於以往，監管銀行將要經過招投標。意見稿指出，“監管部門（武漢市房管局）應當會同人民銀行分支機構、銀保監部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定承接新建商品房預售資金監管業務的商業銀行。中標的商業銀行（下稱監管銀行）應當通過監管部門的門戶網站予以公示。”

《華夏時報》記者注意到，今年以來，全國多地實施監管預售資金的相關措施，如東莞、西安、成都、杭州等地。

今年7月，杭州市人民政府發佈《關於杭州市商品房預售資金監管銀行項目招標公告》表示，杭州市商品房預售資金監管銀行入圍數量25家，服務期限3年。杭州市的招投標公告發布了8條投標人資格要求，值得注意的是，其中強調，投標人要“近3年內在經營活動中無重大違法違紀記錄。”

郭毅認爲，房地產具有高單價，高總價，高首付，高流水的這樣一個特點。顯然，這對於監管銀行而言，是一筆可觀的業務。但針對該項業務實施招投標，一方面有利於對銀行資質、管理能力、服務能力的篩選；另一方面，也能協助住建部門更好地管理首付資金，避免預售資金受到“重重干擾”後出現違規發放或者違規提前發放等問題。

比5年前的監管辦法更具體

《華夏時報》注意到，相比5年前的監管辦法，今年的意見稿中，不少的規定更加具體了。譬如，對於“資金撥付節點”的要求就更明確，要求 “首次撥付節點不得早於地下結構完成，最後撥付節點爲不動產首次登記。”這在此前並沒有提到。

此外，爲確保項目的交付，意見稿還提升了預售資金監管餘額的底線。此前，相關辦法要求，“完成房屋所有權初始登記前，監管賬戶內的資金餘額不得低於重點監管資金的5%。”現在則明示，“項目竣工驗收之前，交付標準爲毛坯的項目監管賬戶餘額不得低於監管額度的5%，交付標準爲全裝修的項目監管賬戶餘額不得低於監管額度的10%。”

此外，記者在處罰規定中注意到，辦理相關手續不提供真實申請資料、監管資金被集團公司抽調的，要受到相關處罰。

2017年，武漢市的預售資金監管辦法中表述“不得直接收取任何性質的房款”，而今，最新的意見稿中，武漢市房管局則指明“不得以任何形式使用非監管賬戶收取房價款”。顯然，所謂“不得以任何形式”正是堵死了某些不規範的“花招”。

值得注意的是，5年前，武漢市的監管辦法中曾表示，“監管部門應當根據房地產開發企業的資質、經營業績和誠信記錄等因素，逐步建立商品房預售資金分級監管制度；對資質和信用等級較高、經營業績較好、無不良行爲記錄的房地產開發企業，可降低其重點監管資金標準。”但在近日發佈的意見稿中，這一說明已然消失。

對此，張波對《華夏時報》記者表示，在保交樓的指引下，不少地方對於預售資金的監管力度正在加強。在二線城市中，武漢的保交樓壓力不小，從武漢監管辦法意見稿中的變化，可以看出，監管部門對房企的實質性監管正在加強，預估未來不少城市也會有類似操作。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧