日前，北京朝陽區東三環的博瑞大廈以評估價7折拍出，同樣王府世紀大廈則出現流拍。北京黃金地段的優質物業在法拍市場遭遇不一樣的結果。

從股權轉讓以及法拍房的渠道可見， 北京房地產大宗交易市場，賣方與潛在買家仍處於博弈的階段。賣家急於甩掉包袱輕裝上陣，而買家則是抱着抄底撿漏的心態謹慎出手。今年前三季度，北京房地產大宗投資市場與往年相比仍然低迷。

在第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想看來，北京房地產大宗投資市場將見證一批真正意義上的“打折型”“抄底式”收購，前提是賣家願意“割肉”、買家“彈藥”充足。

博瑞大廈以評估價7折拍出

10月17日，據京東司法拍賣平臺顯示，博瑞大廈以20.37億元的起拍價成交。競買人爲北京拾捌時宜企業管理諮詢有限公司，該公司由凱德（中國）商用有限公司持有100%股權。

這是博瑞大廈第一次拍賣，項目起拍價爲20.37億元，而評估價爲起拍價的7折，即29.1億元。由於只有1位買家報名競拍，博瑞大廈以底價成交，較評估價相差8.73億元，成交價較評估價打了7折。拍賣期間，有超過萬人圍觀。

在業內人士看來，降價法拍的原因大多是業主無力運營，又沒有市場化退出的辦法，急於出清盤活賬面資金，所以評估價7折的拍賣價在拍賣市場司空見慣。

公開信息顯示，博瑞大廈位於北京CBD商務區與燕莎商圈之間，即朝陽區東三環路與姚家園路交會處，北側緊鄰姚家園路。此次拍賣的標的物爲博瑞大廈地下3層至地下1層、地上4層至25層不動產，標的物建築面積約爲5.82萬平方米。 

博瑞大廈原名北京特爾特國際傳媒大廈，由北京特爾特物業發展有限公司於2012年投資建設。此次拍賣，項目背後的債權人爲廈門國際銀行。據悉，此次收購完成後，凱德將對博瑞大廈進行資產升級改造。

中國城市更新論壇祕書長陳方勇表示，博瑞大廈周邊是嘉銘中心、環球金融中心、北京財富中心等北京CBD的標誌性大廈，可謂CBD中的核心區域。相信這也是吸引凱德出手最重要的原因，物業易主僅需將凱德現有的客戶資源與其對接就有很大的資產價值提升空間。

“凱德是少有的打通房地產投資、開發、運營、退出、資管全閉環的一家地產投資運營商，有一批海內外的長期資本選擇與其同行，所以纔有跨週期投資的能力，可以在逆週期時從容做出出手選擇。”陳方勇如是說。

寫字樓仍是熱門交易

在博瑞大廈拍賣的當天（10月17日），遠洋集團以2.33億元出售持有的北京中國人壽金融中心10%股權，接手人爲中國人壽金融中心的90%控股股東中國人壽。此次出售股權後，遠洋集團實現了整體退出。對於此舉，遠洋集團認爲，出售事項將使其能夠實現該物業投資價值，將資源重新配置至擁有重大控股權益的其他項目。

值得關注的是，今年遠洋集團已頻繁轉讓旗下資產，其中遠洋集團將位於麗澤商務區的北京遠洋銳中心21%股權出售給項目合作方中國平安人壽，交易金額達到50.15億元。

根據第一太平戴維斯統計，今年前三季度，北京房地產大宗交易中，資產交易的金額僅爲40%，大部分金額是通過股權交易完成的。

8月，朗詩轉讓位於北京東三環的北京朗詩大廈50%股權，陽光保險旗下公司接手，出售所得款項淨額約1.376億元。但從這一項目買入到售出，朗詩虧損了1190萬元。

9月22日，京東網拍平臺顯示，北京市朝陽區東三環南路15號（北京五環大酒店）成功拍出，競買人爲北京亮視醫院管理發展有限公司，成交價約8.49億元。該標的於今年5月、6月兩次上架拍賣，均因無人出價而流拍。其評估總價約爲15.16億元，最終的成交價低於評估價的6折。

博瑞大廈在首次拍賣就找到了買家，與10月11日拍賣的王府世紀大廈相比是幸運的。雖然王府世紀大廈屬於優質資產，幾乎也是以評估價的7折拍賣，但最終無人出價。

由此可見，資產變現一直被寄希望成爲房企紓困的重要途徑，但是在現實中，今年的北京房地產投資交易遠不如去年。根據第一太平戴維斯統計，今年前三季度，北京房地產大宗投資市場與往年相比仍然低迷，累計成交金額約226.85億元，同比下降55.2%。

當下什麼樣的資產有機會套現？根據第一太平戴維斯統計，在今年前三季度的北京大宗交易中，按照收購物業成交金額來看，寫字樓、二手地塊/在建項目、酒店、住宅、產業園區、商業零售分別佔比爲47.3%、21.2%、11.4%、8.2%、6.6%、5.3%。

對此，第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想認爲，寫字樓仍是最熱門的資產類別，但目前市場上供過於求，潛在買家會仔細甄別並對優質資產出手。而二手地塊通過轉讓開發地塊的部分或全部股權，是“爆雷”開發商快速變現的有效途徑。

“酒店因爲受疫情影響最大，成爲拋售變現的主力資產，但不是熱門標的。在零售物業方面，受疫情影響，購物中心吸引力也在下降 ，部分商業零售配套項目通過法拍變現的頻率在提高。”李想說。

賣方與潛在買家仍處於博弈階段

對於目前誰在進場抄底的問題，陳方勇表示，自從資本市場遇冷、房企債務危機不斷以來，不良資產投資一直是房地產投資圈，特別是地產基金密切關注的投資方向，這是打折收購優質資產的機會，但也猶如“火中取栗”。雖然想做這塊業務的人多，但真能做成的還是寥寥可數。

“買家不到萬不得已，怎會忍痛割肉？更何況大多資產會牽扯到債權債務關係，這必然需要理清其中錯綜複雜的利益關係。”陳方勇表示，想抄底也要好好掂量一下，能否比上家更懂運營，或者有更好的融資、退出通道。

陳方勇分析，對於當前的中國城市，從投資效率看，最好的投資機會在於老城的更新和存量資產的激活。對於所有參與城市建設投資的資本來說，需要得到一個明確的答案，也就是投入資本所形成的資產是有價值的，是可以在公開市場上有效退出的，這樣，其投融資行爲纔是可持續的。而且隨着城市化的深入，這樣的邏輯就更加明顯。

在陳方勇看來，當下，市場普遍存在着濃厚的觀望情緒。雖然有債權人選擇通過法拍處置抵押資產，但越是急於出手就越難以很快變現，畢竟像凱德這樣有長線資金準備的買家並不多，粥多僧少，有限的買家自然要精挑細選，不會輕易出手。

從目前來看，對於賣家來說，希望甩掉包袱輕裝上陣；而買家則是抱着抄底撿漏的心態，當然也不乏冒險接盤者的存在。

“北京房地產大宗投資市場將見證一批真正意義上的‘打折型’‘抄底式’收購，前提是賣家願意割肉、買家‘彈藥’充足。”李想如是說。

此外，李想預計，四季度，北京房地產大宗投資市場仍然波瀾不驚，賣方與潛在買家仍處於博弈的階段，賣方希望加速拋售資產進行變現，但潛在買家會謹慎出手且對項目進行仔細甄別。此外，自用型收購及通過法拍渠道購得資產有可能在年末進一步增加。  

新京報記者 袁秀麗