本報記者 吳靜 王金龍 北京報道

根據各地公開信息統計，“十四五”期間，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房（簡稱“保租房”）約650萬套，2022年是完成保障性租賃住房“十四五”目標的關鍵期。

除了加大租賃用地供給，新建保租房外，爲了實現籌集目標，自5月以來，多地陸續出臺相關政策，鼓勵將開發商及居民持有的存量房源轉化爲保障性租賃住房，即所謂的“納保”。

《中國經營報》記者從業內瞭解到，爲了切實支持納保企業算好經營賬，各地政府通過土地供給、金融支持、稅收優惠等方式，爲參與保租房建設運營的企業留出基礎利潤空間。

因地制宜

多位參與納保的企業負責人告訴記者，項目納保之後，企業就要接受政府對於保租房項目的管控及約束。保租房未來的調價空間將受到政府管控。同時，保租房的運營管理在租賃期限、面向對象等方面也需符合相關規定。

據瞭解，保租房的內涵定義包括准入標準、戶型標準和租金標準三方面。去年國務院出臺的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》提出，保租房主要解決符合條件的新市民、青年人等羣體的住房困難問題，不設置收入線門檻，以建築面積不超過70平方米的小戶型爲主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，各地准入和退出條件、小戶型具體面積等內容由地方自主確定。

據相關企業負責人介紹，目前從各地實踐來看，不同城市根據自身實際情況不同，在政策制定時也存在一定細節差異。

在面向對象方面，各地要求保租房主要面向在本市生活工作的新市民、青年人等住房困難羣體。部分城市設置了差異化條件，如上海明確住房困難標準爲家庭在一定區域的人均住房面積低於15平方米；北京重點保障城市運行服務保障人員、新畢業大學生等羣體；杭州明確承租人及其配偶、未成年子女在項目所在區無房，且在全市範圍內未享受其他住房保障。

戶型標準方面，各城市均要求以建築面積不超過70平方米的小戶型爲主，部分城市如北京按照宿舍型、公寓型、住宅型等對不同房型進一步細分；成都要求項目70平方米以內戶型佔比不低於80%；南京進一步要求以30~60平方米的小戶型爲主。

租金標準方面，各地統一要求爲保障性租賃住房租金應低於同地段同品質市場租賃住房租金，可根據政府單位認可的第三方評估單位的評估價格參考定價。對於所謂的“同地段”，上海在保障性租賃住房評估細則中率先給出了定義——優先以街道爲單位。

部分城市如上海、成都、武漢、杭州、南京等對保障性租賃住房較市場化租賃住房租金的下浮比例做出明確規定，普遍爲市場租金的85%~90%。同時，各地普遍將保租房租金年漲幅限制在5%以內，廣州等城市進一步規定保租房每年漲幅不得高於同地段同品質市場租賃住房租金同期漲幅。

同時，各城市對於保障性租賃住房租金要求可以按月或按季度收取，但不得預收超過一個季度以上的租金，租賃保證金（押金）不得超過一個月租金。單次收取承租人租金超過3個月，或者單次收取承租人押金超過1個月的，對於超過部分的資金，由專戶開立銀行進行監管。

算好經濟賬

實際上，按照各地政府對於保租房的相關准入標準和要求，在面向新市民、青年人爲主的小戶型房源上，保租房與市場化房源有客源上的重合。

一方面，受政策的要求，保租房租金普遍較市場同地段同品質房源租金更低，對租客而言更具吸引力；另一方面，租金價格限制也使得企業必須算好經濟賬。

華潤有巢相關負責人表示，有巢通過大型租賃社區的集成運營模式，使租客以優惠的價格獲取到更優品質的租住體驗。項目將在滿足政府對租金和漲幅整體管控的條件下，通過自身專業化、精細化的運營體系，不斷優化項目經營水平，提升管理效益。

業內人士告訴記者，保租房的收入是由租金收入和非租金收入兩部分構成的。要平衡後續盈利問題，一方面可以通過收益管理進行租金收入的管理，另一方面可以創造和提高非租金收入，因爲保租房並沒有對非租金收入有漲幅限制。

據瞭解，非租金收入來源於爲租戶提供更多的增值服務，如配套商業租金或運營收入、罰金收入、入戶保潔、異業合作、寵物服務等。以已經申報並上市的深圳安居保障性租賃住房REIT項目爲例，其非租金收入來源於配套商業設施以及配套停車場租金收入，收入增長空間更大，且已披露的深圳安居項目的配套商業出租率僅36%，隨着出租率的上升，未來這部分收入有望持續增加。

記者從相關參與企業瞭解到，爲了切實鼓勵和發展市場力量參與保租房，政府會通過土地獲取、金融支持、稅收優惠、執行民水電氣價格及其他資源導入等一系列政策手段，“在租金低於市場水平的情況下，爲企業留出基礎利潤空間，幫助企業算好經營賬。”

例如，項目納保之後的稅收優惠力度在加大，2021年10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照 5% 徵收率減按 1.5% 繳納增值稅。