來源：長江商報

地產風雲變幻，地方性房企如何轉型突圍？魯商發展（600223.SH）選擇逃離地產，切入大健康領域。

近期，魯商發展宣佈，將房地產業務全部轉讓給控股股東，公司全面聚焦大健康產業。

作爲地方性房企，魯商發展曾是山東省房企龍頭，公司經營業績多年靠的也是地產。不過，近年來隨着房地產市場深入調整，公司的經營發展存在較大的壓力。

2018年，魯商發展啓動轉型戰略，並通過收購資產佈局生物醫藥業務，確立了生物醫藥、生態健康雙輪驅動戰略。

沒了地產業務，魯商發展的營業收入勢必會大幅下降，但盈利能力可能不會下降，甚至可能會有明顯增長。2022年前9個月，公司實現歸屬於上市公司股東的淨利潤（簡稱淨利）1.54億元，其中，非地產業務淨利約爲2億元。

剝離地產業務後，魯商發展的資產負債率將大幅下降。此前，公司資產負債率在90%左右。

全面剝離地產業務

在房住不炒的背景下，房地產市場的集中度將不斷上升，中小型房企轉型尋找新的發展路徑成爲必須。魯商發展正在全力推進產業轉型。

根據公告，魯商發展擬將所持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東山東省商業集團有限公司（以下簡稱“商業集團”）或其所屬公司，本次交易資產涉及的具體資產範圍尚需交易雙方進一步協商確定。

公告稱，本次交易的對手方爲公司控股股東商業集團或其所屬公司，構成關聯交易。根據初步研究和測算，本次交易預計構成重大資產重組，不涉及發行股份。本次交易價格尚未確定，具體交易價格將根據經國有資產監督管理部門或其他有權單位備案的資產評估價值爲基礎確定。

作爲山東本土的房地產龍頭企業，魯商發展的地產發展並不突出。借殼上市之後，公司也走出山東，邁向全國市場。不過，山東大本營仍然聚焦了公司一半以上的開發項目。

2008年至2017年，國內房地產市場雖然有所起伏，但也算是黃金10年。這10年，不少區域性房企大舉擴張，部分房企年銷售額突破千億。

那麼，這十年公司的發展情況如何呢？

2008年，公司實現營業收入26.11億元，2017年爲75.49億元，期間基本上持續增長，累計增長1.89倍。這十年，公司實現淨利分別爲-2.97億元、4.39億元、4.41億元、2.35億元、2.47億元、2.64億元、2.06億元、1.12億元、0.92億元、1.05億元。這期間淨利潤沒有持續增長。

而且公司的盈利能力下降，資產負債率可沒有降，2011年至2017年，公司的資產負債率分別爲92.04%、91.97%、92.58%、92.69%、93.06%、94.01%、93.96%，均超過90%。

當然，資產負債率較高是地產行業的共性，但一般是以80%爲紅線。

2018年至2020年，公司實現營業收入分別爲88.21億元、102.89億元、136.15億元，對應淨利潤爲1.62億元、3.45億元、6.39億元，營收淨利雙增。但資產負債率依然偏高，分別爲94.09%、91.62%、89.40%。

然而到了2021年，公司實現營業收入123.63億元、淨利潤3.62億元，同比下降9.20%、43.34%。

據披露，2022年前三季度，公司房地產項目實現簽約金額56.12億元，同比減少52.21%，實現簽約面積53.13萬平方米，同比減少51.24%。新開工面積48.89萬平方米，同比減少58.74%，全部打了五折。

轉型大健康也臨挑戰

剝離地產業務，魯商發展早有準備。

四年前，也就是2018年，中國房地產市場重大轉折的第一年，魯商發展籌劃並實施產業轉型，轉型的主要途徑是收購資產。

2018年，魯商發展通過發行股份及支付現金方式、作價9.27億元收購山東福瑞達醫藥集團有限公司（簡稱福瑞達）100%股權。2019年，公司又支付現金2.58億元收購了山東焦點生物科技股份有限公司（簡稱焦點生物）60.11%股權。

兩次收購，交易總價合計爲11.85億元。儘管均爲高溢價交易，但通過收購奠定了魯商發展生物醫藥板塊基礎，形成了玻尿酸產業鏈。公司名稱也由魯商置業變更爲魯商發展。

福瑞達成立於1993年，創始人凌沛學被譽爲中國“玻尿酸之父”，是國內最早採用生物發酵方法生產玻璃酸鈉的科學家。公司披露稱，經過近三十年發展，福瑞達已成爲國內玻尿酸領軍企業和透明質酸“原液”類護膚產品的開創者和領軍者。

焦點生物補齊玻璃酸鈉原材料生產環節，完善玻璃酸鈉產業鏈。焦點生物主要生產化妝品及食品級玻璃酸鈉，2018年焦點生物生產的玻璃酸鈉銷量位列全球第二。目前，焦點生物擁有食品級和化妝品級透明質酸420噸/年產能。焦點生物與福瑞達共有470噸/年玻璃酸鈉已投產產能。

此外，公司還佈局有藥品、保健品等健康產業生態。

魯商發展的非地產業務快速發展，業績貢獻逐步增大。2022年三季度，公司生物醫藥板塊實現銷售收入6.16億元，同比增長11.39%，前9個月實現營業收入19.98億元，同比增長 27.67%。化妝品業務在7—9月實現銷售收入4.17億元，同比增長12.4%，前9個月實現銷售收入14.29億元，同比增長43.91%。

2021年，魯商發展非地產業務收入合計約爲31億元，淨利潤合計約2.5億元。2022年前9月，公司非地產業務收入約爲25億元，淨利約2億元。

不過，魯商發展仍然存在較大挑戰。在玻尿酸領域，愛美客、華熙生物、昊海生科被市場稱爲“醫美三劍客”，已經佔據有一定的市場份額。

值得一提的是，二級市場上，10月底以來，魯商發展股價大幅上漲，從最低的6.26元/股飆漲至11月21日的11.58元/股，接近翻倍。

11月21日，魯商發展放量漲停，成交量爲10.21億元。當日，三機構出逃，拋售2.65億元。

機構集體高位出逃，是否在說明其對公司轉型效果並不看好？