21世紀經濟報道記者 凌晨 西安報道

近日，西安市住建局與國家開發銀行陝西省分行、建設銀行陝西省分行等7家銀行簽訂《發展保障性租賃住房戰略合作協議》。其中提到，“十四五”期間，7家銀行將對西安市保障性租賃住房提供貸款、債券等各類金融支持不少於2100億元。

值得一提的是，目前北京、上海、深圳等多個一二線城市均有金融支持保障性租賃住房的先例，就數據來看，西安或是現階段國內用於保障性租賃住房領域最大額度金融支持的城市。

區別於市場屬性的商品房，保障性租賃住房往往呈現出政策干預、對象指定、公益性強、管理成本較高等屬性。受困於此，保障性租賃住房項目發展速度較爲緩慢，“輸血”渠道也並不暢通。

直到今年以來，全國多地加速推進保障性租賃住房的建設和投用，逐步開展與銀行、房企等相關市場主體的合作模式探索，從金融支持、行政審批、財政支持等多方面入手，加大對保障性租賃住房的支持。

同時，近日央行和銀保監會聯合發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱《通知》），其中明確提到“加大租賃金融支持”。

在政策與行業趨勢雙重利好加持下，保障性租賃住房的市場預期與發展模式探索引發諸多關注。

對此，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌公開表示，在行業結構性下行週期下，發展保障房及租賃房需要更多的政府引導及介入，或可改善市場的下行趨勢，同時可能成爲市場中長期發展方向。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，“作爲房地產的重要部分，在傳統的保交樓和個人購房貸款等基礎上，保障性租賃住房的金融支持也是一個非常關鍵的領域。”

嚴躍進認爲，此類領域要破除資金導入困難、資金投入和回收不匹配等矛盾。通過此類措施，將有助於更好完善保障性租賃住房的融資環境，促進該領域的健康發展。

有助於“30萬套”目標實現

西安正在加速推進保障性租賃住房建設。

此前，《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃（徵求意見稿）》中提到，明確西安市“十四五”期間將按照“以需定供”的建設規劃原則，建設籌集保障性租賃住房30萬套（間）。

上述目標是其根據當地保障房發展基礎、保障性租賃住房需求情況、區域佈局規劃及指標分解等多個方面分析研判而來。

事實上，西安要完成“30萬套”目標並非易事。

公開資料顯示，從2021年至今，西安市已籌集保障性租賃住房項目108個、11.22萬套（間），發放項目認定書60份、6.97萬套（間）。

“當下整個市場結構性下行，預期不樂觀，開發商積極性也不高。”一房企人士對21世紀經濟報道記者說道，“相對來講，保障性租賃住房項目建設成本高、利潤空間低，市場化房企進入渠道不完全暢通。目前來看，想要進一步發展，需要政府更大力度的支持和引導，尤其在資金輸血方面。”

上述協議便是西安此次推動保障性租賃住房發展的一劑“強心針”。

簽約現場，國家開發銀行陝西省分行負責人代表7家銀行表示，銀行將和市住建局進一步緊密合作，推動金融與財政、專項債等資金緊密銜接，創新融資模式，拓寬籌資渠道。

此外，上述銀行表示將做好綜合金融服務，通過REITs、ABS、PPP、特許經營等多種模式支持西安市盤活存量保障房資產，解決新增項目資本金需求。

據悉，今年以來7家銀行已累計對保障性租賃住房建設經營企業提供預授信額度350.23億元、審批貸款153.87億元、發放貸款72.26億元。

“7家銀行、2100億，這次簽約可以看做西安市保障性租賃住房發展的一個節點。若能順利落地，這意味着西安保障房迎來了強勁的發展動能和全新機遇。”上述房企人士對21世紀經濟報道記者說道。

陝西省房地產協會會長王聖學對21世紀經濟報道記者表示，在足量資金的支持下，一方面會改善此前西安共有產權房土地流拍的現象並有望重新盤活相關項目，另一方面對“30萬套”的目標提供了堅實的資金保障。

王聖學認爲，若30萬套能逐步落地，或可對沖部分當前西安房地產市場頹勢。

金融工具“解渴”保障性租賃住房

值得注意的是，利用金融工具支持保障房發展，西安並非先例。

早在2020年4月底，證監會、國家發展和改革委員會聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金REITs試點相關工作的通知》，正式啓動REITs試點。

2021年6月，國家發展和改革委員會發佈《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入試點範圍。

“作爲一種不動產資產證券化產品，以保障性租賃住房自身爲基礎資產，用產生穩定的租金收益支撐發行公募REITs，用未來產生的運營現金流作爲投資人主要收益來源的金融產品。這有效打通了保障性租賃住房與資本市場的通道。”一位不願署名的證券行業人士對21世紀經濟報道記者說道。

嚴躍進認爲，在未來金融政策方面，保障性租賃住房要與財政和專項債等緊密銜接，發揮好開發性金融大額、長期和穩定的優勢。REITs、ABS、PPP和特許經營等方面均爲資本化模式創新。

據21世紀經濟報道記者不完全統計，目前，浙江、深圳、廣東、山東、上海、江西、湖南等地明確在加快發展保障性租賃住房相關政策中提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。

以蘇州爲例，11月17日，《蘇州市發展保障性租賃住房實施辦法（試行）》正式印發，明確提出：充分運用金融手段和金融工具，支持發展保障性租賃住房的建設運營，吸引調動市場資金，爲保障性租賃住房項目提供低成本、長期性的穩定資金支持。

同時，支持符合條件的保障性租賃住房項目發行基礎設施領域不動產投資信託基金和房地產投資信託基金（REITs）。

此外，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團首批3只保障性租賃住房REITs已在滬深證券交易所同步上市交易。

上市首日，滬深交易所3只保障性租賃住房REITs均實現上漲。首批3只保障性租賃住房REITs產品的底層項目分別位於北京、深圳和廈門等城市，回收資金將用於新的保障性租賃住房建設，支持擴大當地保障性租賃住房供給。

公開資料顯示，北京保障房REITs淨回收資金6.77億元，將主要用於北京市焦化廠剩餘地塊住房項目的建設，擬建設672套安置房、1869套公共租賃住房並配建中學、幼兒園和公交場站等公共服務配套設施。而深圳及廈門項目的淨回收資金將分別用於擴大深圳及廈門保障性租賃住房供給。

一位券商房地產研究員對21世紀經濟報道記者表示，“首批保障性租賃住房REITs試點項目落地，這意味着‘投融管退’閉環被疏通，進一步完善了保障性租賃住房支持金融體系，同時極大提振了市場參與信心。”

保障性租賃住房發展提速

今年以來，央行、銀保監會、住建部等監管部門先後發文鼓勵加強對保障性租賃住房建設運營的金融支持。

隨着保障性租賃住房金融支持政策相繼落地，國內多地保障性租賃住房項目在金融輸血與政策支持方面獲得巨大的便利與優惠。

比如今年廣州將投入89億資金加強保障房的建設和供給，建設4.3萬套保障房，其中六成爲公租房，以緩解當前“夾心層”買不起房的困局。據介紹，公租房的租金爲市場標準價的30%—80%。

今年天津也已籌集建設121個保障性租賃住房項目、4.32萬套（間），超額完成了今年20項民心工程目標。

此外，上海、珠海、成都、西安、太原等多個城市進一步推進保障性租賃住房建設，其中包括金融支持、規模擴容、運營管理等多個方面。

而在日前央行和銀保監會聯合發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱《通知》）也中提到，涉及穩定房地產融資、做好“保交樓”金融服務、做好受困房地產企業風險處置、保障住房金融消費者權益、調整部分金融管理政策、加大租賃金融支持等6個方面。

“目前是保障性租賃住房的黃金發展期，主要驅動因素還是政策。”一位房地產公司副總對21世紀經濟報道記者說道：“政府引導社會資本進入，同時疏通投融資渠道，若保障性租賃住房能進入快速發展期，市場資本的行業預期會增強，更多的市場房企、資金願意流入，保障性租賃住房就會煥發更強的生機。”

上述房地產公司副總認爲，保障性租賃住房行業煥發生機後，進一步對沖行業頹勢、對部分剛需商品房產生影響，這也是進一步落實了“房住不炒”的具體舉措。