個人“二房東”經營達到一定規模應依法辦理市場主體登記

爲了落實“房住不炒”、規範住房租賃行爲，《上海市住房租賃條例》（下稱《條例》）於今天經上海市人大常委會第四十六次會議表決通過。這是繼北京之後，第二部地方層面住房租賃條例出臺。

近年來，隨着住房租賃市場的快速發展，龐大的租賃規模和複雜的租賃關係也引發了一些新情況、新問題。此次立法，旨在健全治理機制、規範市場秩序、優化服務水平、提升管理效能。

《條例》共七章六十六條。具體來說，在健全治理機制上，住房租賃的法律關係複雜、涉及主體多樣，需要多主體參與、部門協同配合。爲此，《條例》明確提出建立健全市區統籌、條塊結合、街鎮（鄉）負責、居村協助、行業自律的治理機制。

在規範租賃行爲上，《條例》在強調當事人應當遵守《民法典》和自覺履行法定、約定義務的基礎上，具體從三個方面作了規範。

首先，嚴格住房出租要求，明確規定禁止羣租，禁止將違法建築、擅自改變使用性質的房屋用於出租；明確街鎮應當對此加大查處和整治力度，定期組織排查，發現安全隱患的，應當及時督促整改、啓動執法程序、開展聯合整治；規定街鎮應當加大對“商業辦公用房、廠房擅自改變房屋結構和規劃用途”的查處和整治，對在整治期間尚有承租人實際居住的，應當納入基層治理範疇。其次，完善登記備案制度。第三，明確出租人、承租人應當遵守的行爲規範，要求出租人不得強迫變更、解除住房租賃合同，提前收回租賃住房；承租人應當合理、安全使用房屋及設施、設備，不得擅自改變房屋用途、結構或者實施違法搭建行爲等。

爲了加強市場主體管理，規範住房租賃市場秩序，《條例》重點從加強市場主體監管角度，形成了有針對性的制度措施設計。

其中，明確加大對個人“二房東”監管力度，規定個人以營利爲目的轉租房屋達到規定數量，從事住房租賃經營活動的，應當依法辦理市場主體登記。同時，對企業和從業人員加強管理，建立企業備案制度，並要求住房租賃企業、房地產經紀機構爲從業人員辦理從業信息卡，從業人員需持卡實名從業。規範房源信息發佈，要求發佈的房源信息真實有效；通過網絡信息平臺發佈房源信息的，要求平臺經營者覈實發佈者提交的材料並建檔保存。實行資金監管，住房租賃企業承租個人住房從事轉租業務的，要求開立資金監管專用賬戶，並按規定將相關資金存入該賬戶。此外，《條例》對哄擡價格、不正當競爭、泄露個人信息等行爲，明確予以禁止。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提出，除了強化對個人“二房東”和企業與從業人員的監管，《條例》還對保障性租賃住房設立了專章予以規範，“有助於進一步把各類資金和資源導入上海租賃住房市場，尤其是保障性租賃住房市場”。

爲了發揮保障性租賃住房作用，《條例》一方面確立了目標定位，明確上海市按照政府引導、市場運作原則，擴大供需適配、租期穩定、租金優惠、公共服務配套的保障性租賃住房供給，發揮保障性租賃住房在租賃市場中的示範引領作用；一方面加強規劃佈局，明確編制專項規劃，要求在租賃需求集中、生產生活便利、交通便捷的區域予以重點佈局；同時，還根據保障性租賃住房特點，明確相應的建設和管理要求，並對租金、租期等作出了專門規定。

今年1月下旬，上海市市長龔正在上海市人民政府記者招待會上表示，“十四五”期間，上海將建設籌措47萬套（間）以上的保障性租賃住房。去年上海建設籌措了6.7萬套（間），今年計劃完成17.3萬套（間），加起來是24萬套（間），也就是說，用兩年時間完成五年任務的一半以上。另據上海市住建委官網10月11日發佈的信息，截至目前，上海保障性租賃住房已累計建設籌措36.3萬套、供應18.6萬套。