萬科抓住窗口期，主動“儲糧”

國有大行落實房地產“金融16條”，經營穩健的房企等來萬億資金活水。

近日，中國銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行、交通銀行、郵儲銀行集體爲17家房企開出大額授信，已公佈的意向性授信額度超過1.2萬億元。

銀企合作名單顯示，國央企及優質民企得到明顯政策傾斜，萬科成爲最受歡迎房企。據時代週報記者統計，過去兩天，萬科已與前述六大銀行達成戰略合作協議，累計獲得授信額度逾3000億元，包括中行1000億元、交行1000億元、郵儲1000億元。

同時，萬科抓住融資窗口期，申請新增三年不超過500億元融資授權。

不過，六大行給出的只是意向性授信額度，實施效果有待觀察。

戴德梁行研究院副院長張曉端表示，由於“金融16條”並未給各金融機構下達硬性指標，僅要求其在市場化、法治化、風險管控的前提下自主決策，實際落地效果如何還仰賴於各地金融機構對政策的細化和落實。

多名業內人士指出，市場信心恢復、銷售端復甦是房企流動性持續改善的關鍵。因此，爲加快銷售回血，包括萬科在內的多家頭部房企已開啓“年終衝刺”模式。

萬科獨中六元

11月23日晚間，被稱爲“金融16條”的《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》正式印發。銀保監會相關部門負責人表示，銀保監會股份制銀行部第一時間督促12家全國性股份制商業銀行加快貫徹落實各項政策要求。

已有六家大型銀行認真履行國有大行擔當，圍繞“金融16條”政策，專題研究細化措施，加大工作力度，促進房地產市場平穩健康發展。

11月23日-11月24日，中行、建行、工行、農行、交行、郵儲先後與17家房企達成合作協議，已披露的意向性授信額度高達12750億元。

從合作名單來看，華潤置地、中海、越秀、萬科、龍湖、金地、碧桂園等國央企及優質民企獲得政策傾斜。“優等生”萬科獨中六元，成爲最受歡迎房企。

率先公佈消息的是交行。11月23日早上，交行宣佈與萬科、美的置業簽署全面戰略合作協議。根據協議，交行將爲萬科提供1000億元意向性綜合授信額度，並提供多元化融資服務，包括但不限於房地產開發貸款、個人住房按揭貸款、併購貸款、保函、供應鏈融資、債券投資等。

中行、農行隨即跟進。

中行與萬科簽署《戰略合作協議》，提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度。農行宣佈與萬科等5家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點領域，進一步加深合作，建立長期穩定的合作關係。

11月24日，工行、建行、郵儲推出力度更大的支持動作。

工行與萬科、金地、碧桂園等12家全國性房地產企業，以總對總方式簽訂戰略合作協議，提供意向性融資總額達6550億元。建行邀請88家房地產和住房租賃企業，召開房地產市場形勢展望暨住房租賃基金交流會，與8家房企簽署合作協議。郵儲向5家房企提供意向性融資總額2800億元，萬科獲得1000億元。

獲得銀行融資支持的同時，萬科抓住窗口期，主動“儲糧”。

11月21日晚間，萬科公告稱，爲夯實公司融資資源儲備，進一步優化債務的期限和類型結構，支持公司長期健康穩定發展，董事會同意向股東大會申請授權公司，新增不超過人民幣500億元的發行直接債務融資工具。

中國銀行間市場交易商協會官網11月22日消息稱，萬科向交易商協會表達了280億元儲架式註冊發行意向，待履行內部股東大會決策程序後正式報送。 

降價促銷

“新房銷售大範圍復甦仍是房企流動性持續改善的關鍵。”惠譽評級指出，大部分房企重獲融資渠道且購房者信心恢復後，房企的信用狀況纔有望總體企穩。

多名業內人士持類似觀點。

IPG首席經濟學家柏文喜撰文表示，銀行本身就有着嚴謹的風控體系和內控流程，即使有16條政策的指引，在實操層面的每個業務端口，對於具體的每項業務也不會大幅放寬而依然會堅守風險管理的審慎原則與工作標準。因此，銷售回暖纔是根本，因爲“銷售回款良好是銀行授信轉化爲真實貸款的前提條件”。

因此，即便有數千億授信傍身，萬科也啓動大規模的打折促銷，搶收業績，努力回血。

據克而瑞研究中心監測，萬科在今年年中已進行範圍較大的折扣活動，銷售均價有約10%的下滑，7月銷售均價約1.56萬元/平方米，同比下降7%，8月銷售均價約1.53萬元/平方米，同比下降9%。

10月，萬科舉行最後兩個月衝刺會，明確將在全國一大批城市加強各類銷售渠道的合作力度，營銷的重點不在折扣讓利而是找到客戶並進行“搶收”。

據時代週報記者瞭解，深圳萬科近期入市的兩個新盤，均推出打折促銷、線下帶客等營銷手段。

一名知情人士告訴時代週報記者，萬科前海新盤推出登記、凍資、準時簽約三重優惠，疊加下來，總價優惠幅度在70-160萬元之間，最高折扣爲92折。可供對比的是，市面上同等價位的新盤，主流折扣爲96折。

同期入市的尖崗山新盤萬科未來之光，除啓動渠道轉介外，還在開盤當天推出50個首期最低50萬元的優惠名額。

克而瑞深圳區域總經理陳洪海向時代週報記者表示，降價入市，傳達出萬科對市場預期不看好的信號，“開發商年底搶業績，更看重回款，是被迫折羽。”

今年1-10月，萬科累計實現合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元，同比分別下降33.35%、33.45%。據克而瑞研究中心統計，今年前10個月，TOP 20房企全口徑銷售金額同比下降32.6%，百強房企全口徑銷售金額同比下降44.6%。行業尚未走出冬天。

億翰智庫認爲，政策作用的發揮需要時間，企業底、市場底的到來仍有一定時滯。在當前的形勢下，行業整體信心偏弱，能從政策調整中獲得利好的必然是本身已有優勢且穩健的企業，寬鬆的政策能夠一定程度上減輕企業當前的壓力。