“三支箭”齊發之後，房企融資端得到極大支持，穩房地產市場的核心將從供給端轉移到需求端，只有房企恢復自我“造血”能力才能讓市場最終恢復正循環。

從11月的銷售數據來看，房地產市場整體繼續探底，重點100城商品住宅成交面積環比延續10月的下降態勢，同比降幅仍近30%。

克而瑞數據顯示，百強房企11月銷售規模環比微降0.3%，同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。

銷售整體仍處於觸底階段的同時，房企的表現則呈現出明顯分化，國央企及混合所有制房企的復甦明顯強於民企，TOP20房企中華潤置地、建發、綠城中國、華髮、金地等央國企及混合所有制企業實現同比正增長，民企中僅濱江實現正增長。

目前購房需求端仍有待改善，克而瑞預計百強房企全年業績的同比降幅將保持在40%以上。

在政策面全力促進解決房企短期現金流壓力後，下一步是要促進市場銷售企穩。

房企銷售分化

2022年以來，房企銷售規模前三格局已經逐步穩定，“碧保萬”取代了曾經的“碧萬恆”。

克而瑞數據顯示，作爲當前TOP3中的唯一央企，保利發展11月銷售爲370億元，同比下降2.7%，而碧桂園、萬科則分別同比下降32.8%至380億元、下降29.1%至306億元。

從累計銷售來看，保利發展也相對堅挺，1-11月實現銷售額約爲4001億元，同比下降19.7%。排名第一的碧桂園累計銷售4614億元，排名第三的萬科累計銷售3774億元，同比下降幅度都高於保利發展。

克而瑞研究中心指出，2022年行業格局變動加劇、規模房企表現分化明顯，央國企及部分優質房企相對堅挺、表現出較強的抗週期韌性，如華潤置地、建發、越秀、華髮、濱江、仁恆等。

據界面新聞了解，從1-11月累計銷售來看，華潤置地是TOP10中唯一同比降幅低於10%的房企，累計銷售約爲2517億元，排名第五，較去年同期提升三個名次。

越秀地產是主流房企中唯一實現同比正增長的房企。克而瑞數據顯示，前11月越秀地產實現累計銷售額約爲1031億元，同比增長8.4%，排名從去年同期的41名提升至18名。

如果不是出現這波行業調整，對於越秀地產這樣的區域型國企來說，很難在一年內能有如此大幅度的排名提升。

有進自然有退。已出現債務違約的融創中國前11月銷售額同比下降70.7%至1613億元，從去年同期的第3名倒退至第10名。

同樣累計銷售同比降幅較高的還有綠地控股、世茂、金科、雅居樂等，降幅均超過50%。

據中指院數據，今年前11月，銷售額超千億房企只有19家，較去年同期減少16家，超百億房企100家，較去年同期減少51家。

國泰君安首席地產分析師謝皓宇表示，從2021年四季度部分房企出現債務危機以來，民營房企銷售持續走弱，從2022年下半年TOP50房企改善幅度來看，央國企的復甦明顯強於民企。

國泰君安研報指出，TOP50房企11月實現銷售3748億元，同比下降19.5%，較10月提升8.5個百分點，其中，民企銷售增速回升，較10月提升9.2pcts達到-40.1%；央企繼續保持正增長達到17.1%，較10月提升11.3pcts。

此外，據克而瑞數據，11月百強房企中有近4成企業單月業績環比增長，其中21家企業的環比增幅在0%至30%之間，19家企業環比增幅超過30%。

即便房企銷售復甦存在分化，但市場整體仍然低迷，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。

據中指院數據，今年前11月，TOP10房企銷售額均值爲2783.9億元，較上年下降34.8%；TOP11-30房企銷售額均值爲911.9億元，較上年下降47.2%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別爲461.0億元和239.4億元，同比分別下降51.1%和42.3%。

促銷售成下一步重點

11月份政策端對房地產市場的修復力度其實不小，但核心還是加強對房企融資端的支持，對需求端的刺激相對有限，未能扭轉需求端低迷的態勢。

中指院的置業意願調查顯示，10月份購房者的置業意願是今年以來最低的，11月多項政策利好帶動置業意願小幅回升，但就業/收入預期弱、房價下跌預期等因素仍是制約居民入市的主要因素。

在此背景下，房企遵循“以銷定產”的原則，推盤意願也不足。據中指院初步統計，1-11月，重點50城商品住宅月均供應規模1790萬平方米，爲2015年以來同期最低水平，同比下降超4成。

但在當前業績完成度普遍較差的情況下，房企還是加強了年底衝刺力度，11月推盤節奏有所加快，新批上市面積環比增長49%至2132萬平方米，但同比仍下降25.6%。

加快推盤節奏的同時，房企也啓動了年終衝刺，通過分銷提傭、折扣力度加碼等方式促銷。但由於購房者觀望情緒較重、市場活躍度不足，這些舉措也效果有限。

中指研究院指數事業部分析師孟新增表示，近期多項政策利好提振市場信心，但短期銷售仍處於築底階段，市場恢復仍需時間。

孟新增預計，今年全年全國商品房銷售面積同比降幅在22%左右，新開工面積同比降幅或接近40%，房地產開發投資額同比降幅或在8%左右。

銷售端的恢復是房地產市場好轉的核心關鍵。

從地產“第二支箭”，到金融16條政策，再到A股房企再融資放開，優質民營房企融資環境將得到較大改善，修復房地產市場的核心矛盾從供給端轉移到需求端。

接下來行業關注點全面轉向促銷售，只有銷售端恢復，房企自身的“造血能力”才能恢復，經營狀況才能真正好轉。

謝皓宇指出，儘管2022年針對需求端的政策持續出臺，房貸利率也位於歷史底部水平，但是從整體環境來看，依然不如2016年初和2009年的需求刺激力度。

“2016年初是除一線城市以外其餘城市基本上都取消‘四限令’，而當前二線城市依然未完全放開。因此在面臨需求端承壓的情況下，預計接下來二線城市需求端政策仍有調整空間。考慮到當前保交付是首要任務，預計2023年將進一步迎來需求端的利好政策。”

孟新增也認爲，因城施策力度有望繼續加大，核心二線城市政策存在較大優化空間。降成本、降門檻仍是主要方向，核心一二線城市跟進優化“認房又認貸”政策，繼續優化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人羣，如人才、多孩家庭、老年家庭等；同時降低交易稅費，契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調整空間。

責任編輯：劉萬里 SF014