文/樂居財經 鄧鑫妮

位於深圳振華路上的飛亞達大廈已經有些年頭了，西座是招商積餘（001914.SZ）的辦公點，入口處掛有“中航地產”logo。

大廈6樓-9樓都分佈有招商積餘的產業，其中就包括擬出售股權的深圳中航觀瀾地產發展有限公司（簡稱“深圳中航觀瀾”）。

日前，招商積餘表示，計劃出售旗下7家公司股權，除去深圳中航觀瀾51%股份，還有成都市中航地產、九江市九方商業管理、中航城置業（崑山）、江西中航地產、岳陽中航地產、贛州市航逸酒店管理等公司的100%股權。

剝離重資產是招商積餘每年的常規操作。今年上半年，其已經轉讓3家子公司給控股股東招商蛇口，臨近年末出售的力度更大。

值得一提的是，招商積餘自2016年出售房地產開發業務公司起，便不再從事新的開發業務，如今這部分收入體現在其他業務營收板塊。

隨着“減重”持續進行，其他業務營收受到衝擊，前三季度同比下降超100%，而因此帶來的階段性業務板塊收入縮減還將繼續。

招商積餘的此次資產或許也將進入招商蛇口口袋。12月5日一早，招商蛇口停牌，其表示擬購買包括深圳市南油集團24%股權等資產，或許也在爲此次的收購做準備。

7家標的賬面價值19億

12月4日，招商積餘公告，爲了積極推動公司戰略落地，加快推進公司資產輕重分離，公司正在籌劃出售成都市中航地產等7家公司股權，並妥善解決上市公司對標的公司的股東借款。

目前，本次交易的交易對方、交易方式、交易價格等相關事項尚不確定。

招商積餘表示，本次交易如能順利完成，將有助於加快推進公司輕重資產分離，打造有核心競爭力的大物業輕資產平臺。

樂居財經《物業K線》從招商積餘中期財報瞭解到，對7家標的公司投資的賬面價值總計約爲19.3億元。

其中，九江市九方商業管理賬面價值最高約爲9.6億元。而在此之前，招商積餘曾爲其提供擔保，期末實際擔保金額爲6000萬元。

此外，還有兩家公司在招商積餘排名前五的其他應收款名單中，分別是中航城置業（崑山）7.5億元和成都市中航地產4億元，佔其他應收款比重分別爲16.31%和8.76%。

今年以來，招商積餘出售資產的速度在加快。不過目前而言，需划走的重資產仍有不少。

中期財報顯示，招商積餘握有投資性房地產賬面淨值合計約55.48億元，佔總資產比重32.76%，共包含14項物業。而截至9月底，其投資性房地產約有55.52億元，較年初的69.9億元減少了20.6%。

年初的股東大會上，公司負責人聶黎明稱：“相信今年是一個（收併購）更好的時機。”

繼去年末收購上航物業和南航物業，並增資匯勤物業後，招商積餘今年又收購新中物業67%股權，交易價款5.36億元，標的公司主要爲銀行類金融機構客戶提供綜合物業管理服務以及銀行輔助服務。

整體來看，招商積餘的收併購依舊保守。2021年末，其貨幣資金約20億元，在同體量物企中積蓄不算豐厚，同期保利物業76億元，中海物業35億元。

而隨着出售子公司的現金流入，9月底其現金已經增至30億元。手中現金增加，會進一步助力收併購落地。

出清資產的這一年

事實上，招商積餘在今年進行的資產出售已經不少。

今年1月，招商積餘披露出售中航城投資、崑山中航及贛州九方3家公司100%股權給招商蛇口下屬公司，對價約7.78億元。

3家公司的成色不一，其中崑山中航年初至出售日虧損約126萬元，中航城投和贛州九方則分別帶來淨利潤109萬元和538萬元。

而在今年4月，招商積餘決定退還旗下全資子公司天津格蘭雲天置業公司（簡稱“天津公司”）持有的“津塘（掛）2007-24號”土地，給天津經濟技術開發區規資局。

招商積餘稱，退還天津項目地塊使用權，將有利於降低公司經營風險，有助於提升公司資產質量並加快資產週轉效率。

此言非虛。該地塊在天津公司旗下，但是近兩年天津公司營業收入持續爲0，淨利潤虧損缺口越撕越大。2020年度虧損71.57萬元，2021年度虧損已擴大爲6980.02萬元。與之對應的，淨資產由2020年的約1.1億元縮水至2021年的0.44億元。

截至2021年末，該地塊在天津公司存貨中的賬面存貨原值爲3.8億元，其中土地成本0.58億元，在建工程成本3.22億元。招商積餘表示，公司已根據實際情況對該存貨計提了足額減值準備。

2022年1-9月，招商積餘實現營業收入91.77億元，較上年同期增長20.89%。整體營收上漲，但出清重資產仍引起部分業務陣痛，

期內，其他業務（剩餘房地產開發業務）營收390萬元，較上一年同期下降105.85%。招商積餘表示，銷售退回的成都中航國際廣場2套商鋪計入公司存貨，影響其他業務營業收入-1687.79萬元。

此外，剝離資產也影響到資產管理業務。其表示，受房產租金減免和贛州九方剝離的影響，公司持有物業出租業務的收入利潤同比有所下降。前三季度，資產管理業務中的持有物業出租及經營營收2.8億元，同比縮減24%。

責任編輯：梁斌 SF055