跌宕起伏，困境求生。

縱觀2022年的中國房地產行業，多種多樣的需求端寬鬆政策未能給銷售帶來明顯起色，市場遠超預期的深度調整讓房企在流動性承壓之下艱難喘息。

保交樓、保民生成爲監管施政重心，熬過寒冬、“活到明天”成爲行業共同心聲。

寒冬破曉。

年尾金融支持房地產16條措施的橫空出世，釋放出政策預期發生重大轉變的明確信號；時隔多年上市房企借殼重組、再融資的再次開閘，讓行業看見曙光。

更重要的是中央經濟工作會議已爲2023年定調：支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

平蕪盡處是春山。

“國家的發展、經濟的穩定、人民的就業需要房地產業的穩定發展。我們曾興高采烈地在前進道路上奔跑，也曾在隧道中摸索着期待曙光。大家要相信地產有穩定發展的未來，做好正確的事，我們一定會擁有更美好的明天。”碧桂園董事局主席楊國強說。

艱難尋底

“難！異常艱難！原本去年四季度時，從中央到地方政策暖風頻吹，業界也對2022年的市場表現頗多期許，但實際上2022年房地產市場依然低迷。”一家中小房企總裁告訴記者，儘管公司已在千方百計促銷售抓回款，但銷售業績較去年同期還是大幅下滑。“當前首要任務是生存，然後纔是謀發展，還有很多保交樓、還貸款包括給員工發工資等任務和剛性支出。”

憂慮從中小房企瀰漫至全行業。

萬科總裁祝九勝在今年6月召開的股東大會上表示，早在今年初就已對市場下行有預估，但並沒有預估到這麼嚴重。

全國層面，12月15日，國家統計局發佈的數據顯示，今年1月至11月，全國商品房銷售面積約12.13億平方米，同比下降23.3%。

據克而瑞研究中心統計，2022年，僅有十餘家上市房企公開披露了年度銷售目標，較往年40家左右的水平銳減。2022年上市房企年度銷售目標增長率僅2%，爲近五年最低。

樓市深度調整，土拍亦難獨善其身。

克而瑞研究中心市場研究總監馬千里表示，今年的集中供地主要呈現四大特點：一是成交規模逐批次遞減，供地計劃的完成率偏低；二是土拍政策一路寬鬆，但總體效果不佳；三是央企國企、地方城投平臺拿地踊躍，民企投資幾乎暫停；四是城市分化進一步加劇，在已完成今年第三批次集中供地的城市中，溢價率超5%的僅有寧波、合肥、北京、杭州等城市。

曙光已現

在一片沉寂中，2022年末的政策暖意令行業振奮——尤其是金融支持房地產16條措施、證監會對股權融資優化調整五項措施的相繼推出，令房地產業從業者興奮不已，也讓行業看到了曙光。

“事實上，今年監管層支持行業發展的態度非常明確，政策暖風一直在吹，按輕重緩急從各個層面漸次落地，政策推出本來有自身的週期和邏輯，並不是到了年尾才突然轉暖。”一位接近監管層的人士對記者說。

回溯今年地產政策“簡史”：年初以來，全國多地陸續優化調整房地產政策，包括放鬆限購、降低首付比例和房貸利率、發放購房補貼、減少限售年限、降低交易稅費等以促進居民購房需求回升。

7月，“保交樓”首次寫入中央政治局會議文件，各地由一城一策激發購房需求轉向保交樓紓困。

易居研究院副院長楊紅旭表示，今年前三季度房地產政策主要是以促需求、保交樓爲主，到第四季度，支持房企融資的政策力度快速增加。“這是一個很重大的變化，房企再融資的開閘，其核心是通過有邊界的鬆綁，激活房地產板塊，穩定金融市場，穩定房地產上下游產業鏈。”

11月8日，銀行間市場交易商協會宣佈，將繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業發債融資。23日，央行、銀保監會下發《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。28日，證監會決定在股權融資方面調整優化五項措施（下稱“新五條”）。

“新五條”之效立竿見影。

12月1日晚間，陸家嘴公告，控股股東陸家嘴集團正在籌劃涉及公司的重大資產重組事宜。陸家嘴由此成爲“新五條”後首家宣佈啓動重大資產重組的上市房企。

12月5日晚間，福星股份發佈定增預案，擬定增募資不超過13.4億元。當日，華髮股份、嘉凱城亦披露定增方案。這意味着，“新五條”發佈後，首批定增方案正式出爐。

“政策面向好的力度、廣度都全面超出了我們的預期。”在萬科董事會主席鬱亮看來，政策不止“三支箭”，或許還有“第四支箭”，即內保外貸解決美元債問題。

重“新”出發

曙光之後，是走回老路，還是重“新”出發？

過往十數年，中國房地產因其“剛需優質”資產屬性，爲購買者帶來了明顯的財富效應，從而驅動了源源不斷的新買房需求，催生了一個龐大市場的長期繁榮，也引發了泡沫風險，對經濟增長的負面效應日漸凸顯。

政策之意從來是清晰而一貫的：毫不動搖地引導地產行業從資產屬性主導向“房住不炒”主導轉換；過程中面臨銷售下行、房價下跌的“陣痛”，要多策並施確保平穩發展。

12月14日，國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022—2035年）》，提出要促進居住消費健康發展，推進以人爲核心的新型城鎮化。12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭時表示，房地產是國民經濟的支柱產業。12月15日至16日舉行的中央經濟工作會議指出，要確保房地產市場平穩發展。

在易居企業集團CEO丁祖昱看來，上述表述互相印證，互爲補充，重點在於既要穩信心又要防風險。但核心是，要推動房地產行業向新發展模式平穩過渡。

“這比去年提出‘探索新發展模式’的要求更進一步，意味着今年新發展模式已基本確立，一方面是既有市場又有保障的住房體系的建立，未來保租房、長租房等相關政策有望發力；另一方面是與‘高負債、高槓杆、高週轉’的舊發展模式的告別。”丁祖昱說。