來源：丁祖昱評樓市

2022年房地產企業有多難？業績最能說明問題。

根據CRIC監測，截止2月14日，A股113家上市房企有67家房企公佈了2022年度業績預告或業績快報，其中業績預計虧損的房企數量達到了38家。

也就是說，近六成A股上市房企業績預虧。

38家業績預虧的房企總虧損將達到1217億元-1542億元，即便是67家房企業績，總虧損最高也將達到1220億元。其中，最大虧損額度預計超過100億的房企就有6家。

項目結轉利潤減少和計提資產減值準備，是上市房企預虧的兩大核心原因。

房企業績能否實現逆轉，壓力給到了2023年。

2023年開局，房地產企業迎來了一股業績“預虧潮”。

截至2月14日，A股的113家上市房企中有65家發佈了2022年度業績預告，此外還有保利發展和華髮股份發佈了業績快報。從這67家企業的預告來看，A股房企中有38家預計將會虧損，佔比超過了56%。預虧的房企中，有16家房企“首虧”，22家房企“續虧”。

按照房企預計的淨利潤下限計算，38家預虧房企虧損總計1542億元，扣非歸母淨利潤總虧損1732億元。虧損規模同比大幅增加。

其中，最大虧損額度預計超過100億的房企就有6家，分別爲榮盛發展、藍光發展、金科股份、中天金融、華僑城A和陽光城。

這些數據，真實的反映了房企2022年經營困難的一面。

實際上，從67家A股上市房企的歷年業績表現來看，房企盈利水平持續走低。

數據顯示，自2019年開始67家企業加總後的歸母淨利潤和扣非後的歸母淨利潤就開始不斷下滑，2021年首次出現了整體虧損。

到了2022年，虧損規模同比大幅增加。按67家房企預計的淨利潤上限計算的話，這些企業的歸母淨利潤總虧損839億元，扣非歸母淨利潤總虧損1073億元（下限1439億元）。

也不是沒有好消息。

67家上市房企中，盈利的有29家，預計盈利總計約在311億元-362億元。值得注意的是，這29家盈利房企中，預計歸母淨利潤同比減少的房企有20家，僅有5家預計歸母淨利潤有所增加，此外還有4家企業將扭虧爲盈。

在扭虧爲盈的企業中，華夏幸福是首家扭虧爲盈的債務暴雷大型房企，企業2022年預計實現歸母淨利潤爲11-16億元，但由於2022年的預計扣非淨利潤仍然虧損168億元以上，華夏幸福的主營業務狀況仍然不容樂觀。

房企業績下滑，具體有哪些原因？

聚焦58家業績預虧或者盈利減少的房企，有82%的房企歸因爲疫情影響或者企業房地產業務結算結構變化導致的銷售項目結轉利潤減少，另外，有56%的房企因爲行業的低迷而對其資產計提了減值準備。

項目結轉利潤減少和計提資產減值準備成爲多數企業業績下滑的主要原因。

除此之外，商業業務較多的企業因爲紓困政策而主動對租戶進行租金減免、多元化業務的收入減少、債務出險房企的利息費用劇增也是部分房企業績下滑的原因。

招商蛇口比較典型。根據公告，招商蛇口預計2022年的歸母淨利潤爲38-46億元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非經常性損益之後的歸母淨利潤爲29-37億元，同比下降58.23%-67.27%。

招商蛇口的歸母淨利潤同比大幅減少，主要原因在於企業的房地產項目結轉區域結構變化導致的毛利率下降，同時由於市場的變化企業計提的資產減值準備也同比增加。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情爆發期間對租賃物業採取了減免租等措施，累計減免租金約7.49億元，也導致企業利潤同比明顯下降。

短期來看，房企的盈利可能仍將持續走低。

最主要的原因是2023年房企的項目結轉仍然受到2021年和2022年房地產銷售低迷以及疫情的影響，結轉利潤仍處於低位。

不過值得注意的是，由於行業復甦跡象已經開始顯現，若市場恢復情況較好，2023年房企可能減少甚至不用計提資產減值準備。

房企面臨的市場環境開始出現轉機，超30城下調首套房貸利率下限，重點一二線城市的土地市場也開始有復甦的跡象，尤其民營房企迴歸給市場帶來了一針強心劑。

隨着中央以及各級地方政府對於房地產市場穩定的支持，預計優質民營房企將率先重回正軌，出險房企紓困加速，會有更多出險房企成功緩解流動性危機。

2022年由於行業下行以及房企流動性危機影響，大部分房企的業績有所下滑，由於項目結轉的慣性，房企的業績短期內仍將保持低位，未來在房企風險出清、行業信心的恢復之後，市場進入良性循環，房企業績纔有望得到恢復。

責任編輯：劉萬里 SF014