2022年，在持續探底的樓市背景下，既有百強房企銷售普遍下滑、千億房企“縮編”，也有新秀崛起，房地產行業格局正在加速洗牌。

2022年全年，百城成交金額下跌40%，百強房企業績同比降幅也保持在41.6%的較高水平。易居CEO丁祖昱表述，2022年的房地產市場，整個行業規模回到2015年。

四季度尤其是12月份，在一系列支持政策釋放下，房地產市場迎來小幅翹尾行情。據克爾瑞統計，百強房企12月銷售規模環比增長22.2%，雖比10、11月明顯增長，但同比仍降低30.8%。

在市場波動之下，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低於近年同期。

其中房企銷售額TOP10門檻同比降低41.9%至1673.1億元，TOP30門檻507.2億元，同比降幅高達55.8%，TOP100和TOP200門檻也分別降低至116.1億元和23.9億元。

根據中指研究院監測顯示，2022年銷售額超千億房企爲20家，較上年同期減少21家；超百億房企130家，較上年同期減少28家。

房企的排名也發生了重大變化。克爾瑞數據顯示，房企2022銷售規模前五分別爲碧桂園、萬科、保利、綠城及中海，新進入TOP10之列的還有龍湖及建發，與此同時，2021年前五之列的恒大、融創則已經難覓蹤影。

不過，目前位列第三的保利與萬科差距很小，在中指研究院不同標準的統計下，其已經超越萬科位列第二，綜合各機構數據可以確定的是，“碧萬恆融”時代已不再，行業龍頭已然成“碧萬保”時代。

2022年，即使公開披露銷售目標的企業數量較往年顯著減少，或是已經主動調降了全年目標，但規模房企實際的業績完成情況仍遠不及預期。

從公佈2022年銷售目標的15家房地產企業來看，僅綠城、濱江、越秀、首開完成全年銷售目標，整體目標完成率均值爲73.6%，低於去年的93.4%。

TOP10房企中，僅有華潤置地、招商蛇口及建發銷售額分別增長2.1%、1.18%及2.83%，其餘業績均爲負增長。

十強房企尚且如此，2022年近9成百強房企累計業績同比下滑，同比降幅大於50%的企業數量達到36家，如融創、世茂、旭輝等，另有32家百強房企累計業績增速在-50%至-20%之間。

克爾瑞指出，2022年，也有部分企業通過穩健的財務運營、熱點城市佈局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗週期韌性。

一類是央國企如華潤、招商蛇口及建發等，位列第16名的越秀地產也因銷售額出現9.4%增幅，名次較去年上浮15個名次。

另一類是部分優質民企如濱江、仁恆、瑞安等，雖然銷售額未出現增長，但排名上浮明顯，尤其是濱江目前位列第12名，接近TOP10門檻。

值得注意的是，從機構數據中可以發現，建築系央企、地方城建去年增長勢頭強勁。

據中指研究院統計數據，2022年分散在四處拿地的“中建系”在銷售端收穫頗豐，8個工程局中，除了四局和六局，其它6個工程局下屬地產平臺銷售額均破百億，合計1724億。其中八局（中建東孚）、三局（中建壹品）業績靠前，銷售額分別爲505.2億元及401.8億元。

各工程局地產平臺中增長最大則是二局（中建玖合），依靠其在北京太陽宮的“日光”項目，實現了從前年剛破百億到2022年204.4億的銷售新紀錄，勢頭最猛的八局2022年銷售額增量也超百億，同比增長達26%。

中鐵系與中鐵建系地產銷售額排名也明顯上浮。2022年，中鐵建地產以1283億銷售額位列第15名，2021年爲第25名，中鐵以752億銷售額位列24名，較2021年上浮30個名次。

地方城建集團方面，有兩家表現較爲突出，武漢城建實現銷售額550億元位列第37名，較去年上浮20個名次，北京城建的銷售排名也上浮了46位。

展望2023年，格局分化仍將與房地產行業密切關聯，因爲短期內企業運營改善的核心還是在於銷售端，而市場的購買力和置業預期還有待於修復。

根據中指調查，疫情影響下置業意願略有回落，一線和二線城市置業意願提升，其中一線城市提升相對明顯，2023年，隨着疫情形勢逐漸好轉，經濟逐步復甦，但當前人們置業更趨理性，市場預期仍需時間修復。

“樂觀預期下，市場銷售規模小幅增長，悲觀預期下，市場調整態勢或延續，開工、投資仍面臨下行壓力。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示。

“未來三至五年全國商品房銷售規模將保持在13億平方米左右，行業規模步入無增長時代。”克爾瑞預計，2023年企業整體業績預期勢必將更爲謹慎，不排除有更多房企不再公佈年度目標。

受制於市場整體需求和購買力不足、表現依舊疲軟，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場築底回升、銷售回款得到保障，才能讓房企真正走出困境。

責任編輯：劉萬里 SF014