中泰晟華運營的4號樓。 於麗麗/攝

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 於麗麗 李貝貝 北京報道

北京市西城區長椿街西里7號院內4號樓正在對外長租。“二房東”中泰晟華（北京）科技有限公司（簡稱“中泰晟華”）銷售向《華夏時報》記者介紹，“租客投32萬元長租一間房，每年能淨賺4.5萬元，10年就淨賺45萬元！”

記者在2022年12月中旬至2023年1月7日間，對此事進行了調查瞭解。

記者瞭解到，其“獲得收益”的具體方法是，投資者租房後不居住，返租給“二房東”，由其對外出租或做民宿。

2022年11月，中泰晟華成立了悉丁（北京）酒店管理有限公司（下稱“悉丁酒店公司”），這是目前中泰晟華唯一投資的公司。值得注意的是，悉丁酒店公司的另一名股東——中泰匯宇實業發展有限公司（下稱“中泰匯宇”）不僅已被列爲失信人，還因多起租賃合同糾紛被強制執行，但該司名下無論車房還是存款，無任何可執行資產。中泰晟華與中泰匯宇均由中泰晟華集團有限公司（下稱“中泰集團”）持股。

1月7日，知名律師彭豔軍對記者表示，根據我國《刑法》相關規定，若以“租後返租”爲手段，實質是變相吸收不特定公衆存款，涉嫌非法吸收公衆存款罪；若以“租後返租”爲名，實質是騙取當事人財物的，則涉嫌構成詐騙罪。

32萬元投資每年“淨賺4.5萬元”

32萬元放在股市可能虧損，存在銀行每年利息不超1萬元。但現在有這樣一種“模式”，投資者用32萬元長租一間房，每年就能淨賺4.5萬元！近日，《華夏時報》記者瞭解到，有一種所謂“租後返租”的商業模式，聽起來十分誘人。

中泰晟華運營的“租後返租”房源，地理位置十分優越，位居北京市二環裏，就在西城區長椿街地鐵D1口附近。工作人員發送的導航顯示爲“北京市西城區長椿街西里7號”。記者去年底前往實地調查看到，目前4號樓似乎在爲裝修做準備，大樓一層房間內堆滿已拆毀的建築垃圾。

4號樓一層擺滿建築垃圾。 於麗麗/攝

銷售鍾瑞（化名）對記者稱，4號樓所有權人本是北京城建九物業管理有限公司（下稱“城建九物業”），中泰晟華花3000多萬租下整棟4號樓大約140套房，租期10.5年。另外，這3000多萬也包含另外兩棟樓的租賃意向金。中泰晟華的理想目標是將這3棟樓都拿來做運營，但目前其他兩棟樓尚有租約未到期。

鍾瑞表示，房地產市場上長租業務不少，但有的公司並不規範，譬如有一家公司收取了租客的租金，但該公司卻並未給房屋所有人交租金。最後該公司被起訴後跑路，投資者苦惱不堪。鍾瑞稱，“中泰晟華是規範的，實實在在交了3000多萬元租金給城建九物業。”

記者未能看到中泰晟華繳納3000多萬租金的支付憑證。鍾瑞告訴記者，支付憑證因爲很重要，目前只在其領導手機上存有。記者多次致電城建九物業覈實此事，但電話始終未能接通。

中泰晟華是如何運營4號樓的？以一套租金32萬元的房源爲例，投資者一次性全款支付給中泰晟華。32萬元其中的2萬元算是裝修費，30萬元算是租房10年的租金。租房後，投資者不居住，再把房源返過來租給中泰晟華。此後，中泰晟華負責每年支付4.5萬元給投資者。

長租房樣板間。 於麗麗/攝

鍾瑞稱，投資滿3年時，投資者就能選擇是否撤回本金30萬元。未撤回本金前，4.5萬元的返租費用，將按季度發放，每季度返租約11250元。

如果不選擇在三年時撤回本金，滿10年的時候，投資者的本金能夠返還30萬元，加上10年收益的45萬元，總共75萬元。

記者計算，如果按照投資人本金32萬元的話，10年可總共回收75萬元，不算時間成本，是實際淨賺43萬元，而銷售的算法是按照本金30萬元計算，2萬元裝修成本沒有算在內。

按鍾瑞的邏輯，花32萬租房，不僅能抽回本金，租3年還淨賺13.5萬，租10年就淨賺45萬。這筆買賣着實利潤豐厚！鍾瑞告訴記者，房源很火熱，前不久一位老年人投資320萬，一次性租下10套房。

運營方爲何不去找銀行借更便宜的錢？

安居客顯示，今年1月，長椿街附近的二手房均價已超14萬元，同比去年上漲18.62%。若在附近租賃30來平的一居室，大概需要4000元至5000元。中泰晟華返租140套房源做運營，前景如何？鍾瑞信心滿滿地表示，“聽說旁邊錦江之星酒店，營業20年，盈利4個億。”

不過，鍾瑞告訴記者，中泰晟華的利潤是微薄的，目前公司是想收到租客的租金後，拿這些租金再去租賃旁邊另外兩棟樓。鍾瑞粗略算了一筆賬，中泰晟華租下4號樓140套房按3000萬元算，每套房租金大約21萬。

按照鍾瑞的邏輯，中泰晟華每套房租金成本21萬元，租給客戶32萬元，除去2萬元裝修款，每套房大概獲利9萬元，140套房合計獲利約1260萬元。

投資者花32萬元租10年，每個月大約2667元租金。鍾瑞表示，中泰晟華把房源返租出去做短租，每月能租4500元至5000元，做日租每天大概300多元。也就是說，除去上述1260萬元獲利，如果中泰晟華拿這140套房再做短租或日租，還有部分獲利，但這要看後續具體的運營情況。

投資者做上述投資是否存在風險？1月6日，京潤律師事務所主任張志同律師對記者分析，“二房東對外出租運營，投資者要看二房東有沒有轉租權。該項目回報週期10年，二房東用什麼保證能夠兌現承諾資金回報？”

張志同提出，企業爲何不首先考慮通過銀行貸款來融資呢？畢竟貸款利息要比“租後返租”付給租客的利息低很多。高額回報的背後往往暗藏風險，很多騙局中，往往是用高額回報的方式誘使投資人上當受騙。

而記者算了一下，以運營方的“商業模式”進行簡單計算，每年要支付14%的資金使用費給小投資者，而以目前銀行經營性貸款的利率來比較，其資金使用費可稱“極其昂貴”。

1月5日，資深業內人士楊非（化名）對《華夏時報》記者表示，“包租託管出現問題的不少，破產爛尾的很多。返租返兩期後，後面不返的也很多。另外，還有企業一房多賣或多租的。目前，我還沒看到將返租做到底的。”

此外，楊非還提到，託管運營引入酒店管理公司，因爲週期太長，所以很考驗企業的運營能力，一般特別知名的公寓和酒店運營公司纔有這個能力。“這裏面要注意兩個問題，持續運營能力和空置率，另一個是資金監管，別抽逃資金。”楊非說。

悉丁酒店公司股東之一是失信人

鍾瑞說，中泰晟華返租後要將房源用來做短租或日租。另外，此前中泰晟華的其他工作人員也對記者說，該項目可能會做民宿。天眼查顯示，中泰晟華唯一投資的公司是——2022年11月15日成立的悉丁酒店公司。

天眼查顯示，悉丁酒店公司有兩位股東，2019年成立的中泰晟華持股90%，同年成立的中泰匯宇持股10%。而中泰晟華和中泰匯宇均由中泰集團控股，分別持股100%和60%。

中泰晟華總部位於北京市，是一家以從事科技推廣和應用服務業爲主的企業。中泰匯宇位於張家口市，是一家以從事農、林、牧、漁專業及輔助活動爲主的企業。

需要說明的是，天眼查顯示，中泰匯宇在2022年7月被最高人民法院列爲失信公司，也被列爲限制高消費企業。2022年10月，中泰匯宇被北京市西城區人民法院列爲被執行人，被執行金額大約34萬。

此外，自然人金某曾因房屋租賃合同糾紛起訴中泰匯宇。記者從天眼查顯示的執行裁定書獲悉，法院通過全國網絡查控系統及北京法院執行辦案系統查詢中泰匯宇名下相關財產，包括車房在內，未發現任何可供執行的資產。

中泰匯宇在2022年多次被列爲被執行人。天眼查司法解析的數據解析顯示，中泰匯宇100%身份爲被告，其中17.6%涉案案由是“房屋租賃合同”糾紛，52.9%的案件類型是執行案件，目前處於首次執行階段的案件有7件，94.1%的案件屬地是北京市，其中2022年案件佔比最大，爲58.8%。

北京金訴律師事務所主任王玉臣對記者分析，投資者不要被“高收益”矇蔽雙眼，即使有明確書面約定，也不等於未來能拿回本金或高收益。如果一個企業根本就沒有資金，即使法院裁判要支付本金及收益，實際也執行困難。

王玉臣提到，“租後返租”有打擦邊球的味道，投資者務必覈實經營者詳細情況：包括經營者自身資金能力，註冊成立時間，實繳資本；是真正的運營公司，還是空殼公司；經營者及股東、關聯公司的風險情況，是否是正常經營主體，是否存在訴訟記錄或者失信記錄等。對於已存在失信記錄，被列入最高院失信名單的要慎之又慎。

截至發稿前，中泰晟華未回覆採訪提綱。《華夏時報》記者致電中泰晟華，但電話提示“您所撥打的用戶未交電話費”。