還是也有人在彎道超車。

1月份以來，各大房企陸續披露了2022年的銷售情況。截至1月16日，以克而瑞發佈的2022年全年銷售榜序列爲參考，目前已有47家上市房企發佈了2022年全年的未經審覈經營數據，其中同比降幅在50%以上的房企數量多達25家。

不過，仍有開發商取得了亮眼的成績，越秀地產與仁恆置地成爲行業內唯二全年銷售業績保持同比增長的企業，增幅分別爲8.6%、14.3%。

其中，越秀地產在2022年完成合約銷售額1250.3億元，超額完成全年1235億的目標，也是TOP20房企中唯一實現正增長的企業。事實上，2022年4月以來，越秀地產基本上每個月的銷售業績都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高達178%。

明源不動產研究院認爲，背靠國資委和廣州地鐵，越秀地產獲取了許多地段、資源良好的優質項目，並形成了TOD開發模式。數據顯示，越秀地產的TOD類型項目在2022年上半年實現銷售額120.7億，同比增長58.8%。

在房地產矇眼狂奔的年代，國企往往受制於包括負債率在內的多重要求，在規模擴張方面處於劣勢。隨着2020年下半年“三道紅線”等規定的出臺，行業進入深度調整期，整體負債保持在低水平的國資背景開發商反而獲得了相對更大的加槓桿空間，使其得以在行業下行週期中能更好地把握機會，獲取更多好項目。

據海通證券研報，2020年以來，越秀地產的總借貸規模保持增長的態勢，從2020年末的約678億元增長至2021年末的約755億元，並進一步上漲至2022年上半年末的約845億元，這一指標較2021年同期增長約12%。該機構認爲，國企開發商加大借債規模，是因爲其銷售增長高於平均水平，願意積極收購新地。

越秀地產也正是在這一期間保持着頗高的拿地力度。據克而瑞統計，2021年在18個城市共新增37幅土地，新增投資總建築面積達918萬平方米；2022年上半年也累計新獲取了16幅土地，建築面積近346萬平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地產的拿地銷售比分別達到0.76和0.67，遠高於行業平均水平，投資強度可見一斑。

同時，由於行業的持續下探，土地市場競爭明顯減弱，使得尚有餘力的開發商得以“撿漏”優質地塊。越秀地產便在廣州2022年的第四批集中供地中，以底價41.16億元拿下兩宗地塊，其中一宗位於宅地斷供多年的海珠濱江西板塊。

某華南房企人士向記者分析，“在行業下行期內，拿得多，位置又好，優質貨值上去了，銷售額自然也就上去了。”

值得一提的是，在2022年7月份“停貸潮”的影響下，出於對項目停工的擔憂，國央企背景成爲開發商的一項關鍵優勢。據一TOP20房企內部人士透露，“‘停貸潮’影響了大家對民企的信心，認爲民企的交付可能會出問題，因此更願意去買國央企的房子。”

這也促使央國企背景的開發商表現在2022年下半年獲得了更好業績表現，例如在2022年12月，保利發展、華潤置地的合約銷售額同比增幅分別爲55.76%、9.8%。

對於不追求規模的仁恆置地來說，能夠逆勢向上的關鍵之一則是其對高端住宅市場、改善類需求的聚焦。這一定位恰契合了當前市場的主流需求。據中指院調研，2022年度進行了置業的人羣中，約38%是進行改善置業，較2021年增加5個百分點，位列各大購房原因之首。

反映在仁恆置地的銷售上便是頗高的銷售去化率。據克而瑞數據，2022年6月末，位於上海楊浦的仁恆·海上源項目推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認購併全部售罄，單項目銷售近60億元，單價超11萬元/平方米。

仁恆置地與越秀地產相似之處在於對一二線等高能級城市的聚焦。

據仁恆置地披露，2022年，在上海、蘇州、無錫、天津、新加坡五個城市中，其共實現合約預售約554.83億元，佔全年銷售額的約81.5%。

而越秀地產則以大灣區爲核心。明源不動產研究院數據顯示，2022年前11個月，僅廣州一城便爲越秀地產貢獻了超600億元銷售額，佔全年銷售的約6成，其他主力城市如杭州、長沙、蘇州、武漢等也均爲熱點一二線城市。這些熱點一二線城市的高韌性，讓越秀、仁恆置地在今年嚴峻的行業環境下，承受了更小的市場衝擊。

區域深耕亦是濱江集團在2022年能保持住規模、實現排名提升的關鍵因素之一。據濱江集團方面披露，該公司2022年全年累計實現銷售金額1539億元，同比降幅僅爲9%；位列行業第13位，較2021年同期前進9位，這也是濱江集團歷史最佳排名。

這其中，濱江集團在大本營杭州分別以網籤金額718.05億元和565.21億元，繼續蟬聯杭州地區銷售操盤榜和權益榜雙料冠軍。2022年，濱江更是因在杭州集中供地中揮金如土而備受關注。據克而瑞，濱江2022年拿地金額達到785.2億，同比增加22%，佈局幾乎全部位於杭州。

濱江集團董事長戚金興將此總結爲“沒有舍近取遠”。“城市中心有地拿，就不到外圍拿；杭州有地，就儘量少到浙江其他地區拿地；浙江有地，就儘量少到長三角其他區域拿地；長三角有地，就儘量不到全國其他地區拿地。”戚金興在近期的公司年會上表示，“這樣會讓你的半徑、你的優勢充分得到體現。”戚金興認爲，儘管近來利好政策不斷，但2023年的行業形勢仍不容樂觀，未來需要通過繼續在優勢城市、優勢城市中的優勢地段、做企業發展過程中已經形成“拳頭”的優勢產品，來保持自身競爭力。