動態調整機制落地中。

隨着首套住房貸款利率政策動態調整機制建立，春節後房貸利率下調的城市陸續增加，地產需求端的支持政策正加速落地。

1月29日，記者從鄭州多家銀行工作人員處瞭解到，該行已於當日收到利率調整消息，調整後首套住房貸款利率（商貸）由4.1%降至3.8%，但部分銀行還在等待正式的執行通知。另有某大行濟寧當地支行工作人員透露，該行近期或有房貸利率調整動作，具體還要“等通知”。此前，廣東多地宣佈自1月18日起階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

據中指研究院統計，自央行、銀保監會1月5日宣佈建立首套住房貸款利率政策動態調整機制（下稱“動態機制”）以來，至少有12個城市調整首套房貸利率。貝殼研究院報告指出，隨着動態調整機制的建立，首套房貸利率將與房價掛鉤，未來調整會更加高頻。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜分析，短期來看，預計更多符合條件的二線及三四線城市利率下限會降至4%以下，核心一二線城市亦有望下調利率加點幅度，後者首套房首付比例也具備一定下降預期。此外，市場對5年期以上LPR下調的預期較高，但短期內分歧有所加劇。

首套房貸利率繼續降

“首套3.8%，二套不變（4.9%）。”1月29日，有中原銀行鄭州某支行個貸工作人員對記者表示，該行於當日剛剛下調了首套住房貸款利率，相比調整前（4.1%）大幅降低了30BP。

同日，包括工商銀行、招商銀行等多家銀行的鄭州當地支行工作人員均表示，已於當日早間收到首套房貸款利率下調的通知，但多數銀行還在等待正式文件，具體執行日期不確定。從初步通知內容來看，各行調整幅度基本一致，即首套房貸利率由4.1%降至3.8%，二套房貸利率維持4.9%不變。不過也有大行個貸經理表示，雖然其所在支行首套房貸最低利率已降至3.8%，但具體執行還要看與不同樓盤、中介合作情況。

在鄭州之前，已有唐山、太原、麗水、九江，以及廣東省內的珠海、江門、肇慶、中山、惠州、湛江、韶關、雲浮等城市接連下調了首套房貸利率。

這一變化與央行、銀保監會1月5日宣佈建立的動態機制密切相關，即新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

根據通知，自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月爲評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。根據國家統計局發佈的9月~11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，截至“新政”發佈共有39個城市符合條件，上述提到的鄭州、唐山、太原、九江等城市均在列。

這已是2022年以來中央層面第三次調整房貸利率下限。去年5月，央行、銀保監會宣佈下調新發放首套房商業性個人住房貸款利率，將下限由不低於相應期限LPR（貸款市場報價利率）調整爲LPR-20BP；去年9月，央行、銀保監會發布通知，決定階段性實行差別化住房信貸政策，對於2022年6~8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限，彼時“入圍”的大中城市有23個。

加上5年期以上LPR累計下調35個基點，不少城市已經執行低於LPR20個基點的首套房最低按揭利率（4.1%），部分符合條件的城市則降至4%以下，二套多數維持在4.9%左右。去年9月以來，已有武漢、清遠、江門、濟寧等城市下調或取消首套房貸利率下限，據貝殼研究院統計，截至2022年11月18日，其監測範圍內已有18城首套房貸主流利率進入“3時代”，其中二線城市有6城，三四線城市有12城。

以濟寧爲例，記者曾在國慶假期後瞭解到，包括建設銀行在內的部分銀行已將當地首套房貸最低利率降至3.95%。據記者從某大行濟寧當地工作人員處瞭解，近期也已收到房貸利率調整的消息，但具體何時正式通知、下調多少還不確定，目前首套房貸利率仍按照4.1%執行。

高頻調整或成常態

央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利於支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

記者諮詢多個符合條件城市的銀行個貸部門瞭解到，目前各地首套房貸利率調整的節奏不一。貝殼研究院報告指出，隨着動態調整機制的建立，首套房貸利率將與房價掛鉤，未來調整會更加高頻。

以江西九江市人民政府1月18日發佈的公告爲例，通知宣佈將九江市首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲LPR-30BP，自公告次日起執行。如後續評估期內（上季度末月至本季度第二個月爲評估期）出現新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲情況，則自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

1月27日，廣東移動政務服務平臺“粵省事”披露肇慶、韶關、湛江、惠州、雲浮、江門的首套房貸利率調整情況，6城自1月18日起階段性取消首套房貸利率下限，多城強調了後續評估期內房價變化可能帶來的利率再次調整的可能。其中江門市還強調，取消利率下限後各銀行可自主決定首套房貸利率，該市去年10月1日至12月31日主要商業銀行首套房貸利率已經降至3.9%的歷史低位。

貝殼研究院數據顯示，今年1月，全國百城首套房主流利率平均爲4.1%，環比上行1BP，二套平均爲4.91%，環比持平，同比分別回落146BP和93BP。其中一線城市房貸利率最高，首套平均爲4.6%，二套平均爲5.13%；二線城市首套房貸利率平均爲4.07%，三四線城市平均爲4.08%，後者同比降幅最大。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對記者表示，短期來看，預計更多符合條件的二線及三四線城市利率下限會降至4%以下，核心一二線城市亦有望下調利率加點幅度，後者首套房首付比例也具備一定下降預期。

增量調整預期現分歧

在不少機構人士看來，動態機制實際是將此前9月階段性調整差別化住房信貸政策常態化。信達證券地產行業首席分析師江宇輝認爲，這一政策信號從購房者情緒上來說有望扭轉房價下跌預期，持續下調房貸利率、降低購房成本有望提振購房者購房意願，提振需求端。

從2022年持續低迷的居民中長期貸款數據，以及高企的居民存款、居高不下的儲蓄意願、提前還貸傾向來看，去年居民購房意願持續處於低谷。另據央行發佈的調查問卷結果，去年四季度居民房價預期仍較爲悲觀，信達證券宏觀首席分析師解運亮認爲，居民預期轉弱、需求收縮的壓力仍然比較大。

克而瑞地產研究中心數據顯示，在疫情放開後的首個春節小長假，雖然三四線返鄉置業初見端倪，但總體難挽成交頹勢，其間成交同比下降14%，與疫情前的2019年相比跌幅仍達到三成以上。另從中指研究院各地分析師調研的數據來看，北京、杭州、成都、西安等多個重點城市項目平均到訪量相比於去年春節有所提升，但購房者多保持觀望，實際成交普遍相對較少。

接下來，除了各地因城施策繼續減輕居民購房成本外，市場對地產需求端增量政策的預期還在升溫。解運亮認爲，未來有關政策的加碼空間可以重點關注可能出現的降息、LPR下調，主要城市限購限貸政策的進一步放鬆等。

1月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈的最新LPR報價顯示，1年期品種報3.65%，5年期以上品種報4.30%，連續5個月維持不變。東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，1月5年期以上LPR報價未下調，背後或存在近期銀行邊際資金成本上升較快、金融支持房地產16條等政策處於執行效果觀察期等原因，爲支持樓市儘快企穩回暖，短期內5年期LPR報價仍有下調空間。

不過也有觀點指出，考慮到信貸需求回暖、銀行息差壓力增大等因素，LPR的下行的空間和動力或有不足，需要降息助力。中信證券首席經濟學家明明也指出，在房貸利率動態調整制度建立後，居民端購房信貸成本得到實質性降低，短期LPR調降的必要性有所降低，但年內後續時段MLF降息等寬貨幣發力下LPR存在下調空間。

責任編輯：劉萬里 SF014