以商貸100萬元爲例，現在新購房月供可比2021年房貸利率高點時少還1200多元，春節後存量房貸持有人紛紛提前還貸、降低利息成本。

“提前還貸潮”從2022年下半年開始席捲全國，到2023年春節後愈演愈烈。

“還錢比借錢還難”已成爲現實，目前，根據多個一二線城市居民反饋，想要提前還房貸需要排長隊，排隊時間從兩個月到半年多不等。

許多銀行爲了保存量房貸餘額，給提前還房貸的人羣設置門檻和障礙，如取消線上預約、必須到線下網點填寫申請，要求提前還貸客戶繳納違約金，或者捆綁理財銷售。北京金訴律師事務所主任王玉臣對記者表示，根據民法典相關規定，如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行無權拒絕債務人提前還款，而是否需要繳納違約金，則需具體看貸款協議如何約定。

業內人士建議，當前存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題應當引起重視，可出臺舉措降低存量房貸持有人負擔，解決居民扎堆提前還款問題。

多城提前還房貸均需排長隊

一位深圳市民告訴記者，今年春節後他申請提前償還一筆房貸，結果被銀行告知要排隊到2023年下半年。另一位深圳白領兩天前在深圳工行某分行填寫了提前還貸申請，她對第一財經表示：“整個過程還算順利，銀行工作人員告訴我2個月以後等通知，感覺已經挺快的了，但我填完單子轉身一看，後面還有3個排隊申請提前還貸的。”

杭州市民楊女士告訴記者，她今年1月線下提交提前還房貸申請，銀行說至少要等到3月份。

上海的王先生去年11月初就在上海某銀行分行線下提交申請，當時被銀行工作人員告知須排隊2-3個月。王先生告訴記者，他提前還款的目的是把房子賣掉，申請提前還貸時，房子還在掛牌出售，但是沒過多久就尋到了買家，在去年12月時買賣雙方迅速網籤，原本按照銀行的說法，今年1月份王先生就可以提前還款、給房子解押，但他1月份遲遲未等到銀行通知。直到2月初，王先生才接到銀行電話告知他可以還貸了，前後整整耗時4個月。

“據中介說，去年申請提前還貸的，排隊已經算短的了，今年春節後更多人在申請提前還貸，排隊時間大大延長，一定程度上影響了二手房的交易效率。”王先生表示。

河南鄭州一位市民告訴記者，她春節過後開始瞭解如何提前還貸，在她的建行App裏，有“手機銀行-我的貸款”一項，可以用於操作提前還貸申請，不過每天刷進去都顯示同一個頁面：“2023年04月的線上預約額度已滿，您可嘗試選擇日期列表中其他月份的日期。”

無錫一位市民則表示，他於去年下半年申請提前還房貸，客戶經理竟然還要求捆綁理財產品，在他拒絕後，目前已等了3個月尚未收到可以提前還款的通知。

“提前還款難”在全國多個一二線城市已經是普遍現象，在小紅書App上，不少年輕網友分享提前還款攻略。

“我在線上搶不到提前還貸名額，就撥打了銀保監會12378熱線，一次就打通了，客服給了我一個專門處理銀行貸款的投訴電話，打過去以後對方立馬跟進，不久後我的貸款銀行就來聯繫我，將我的還款日期約在了4月初。”一名網友分享道。

不過也有網友稱，可能是知道這個方法的人越來越多，現在再打銀保監會12378熱線，需要打十幾次才能打進，銀行反饋速度也相應變慢了。

新舊利率差過大致扎堆提前還款

爲什麼如今出現“借錢容易還錢難”的怪現象？

上海一名資深房屋交易中介告訴記者，過去辦理提前還貸手續，一般申請2-3周後銀行便會給反饋，現在從兩三週變成兩三個月乃至半年，他知道的最長案例已經達到8個月，2023年以來申請提前還貸的客戶相比2022年更多了。“毫無疑問，各家銀行都有保住存量房貸的指標，只能拖延時間。”該中介稱。

引發“提前還貸潮”的重要因素，包括存量房貸與新增房貸之間的利差過大，以及股票、基金等金融投資收益率的下降。

今年1月，央行、銀保監會宣佈建立首套住房貸款利率政策動態調整機制後，多地開始調整首套房貸款利率，從三四線城市一直蔓延到二線城市。

據諸葛找房數據研究中心統計，春節後，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、瀋陽等城市相繼下調了首套房貸款利率下限，已經有30城下調首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。

貝殼研究院監測的103個城市中，首套房利率低於4.1%的城市已達30個，利率爲3.9%的有9城，3.8%的有11城，3.7%的城市有4個。

而2019年-2021年間，購房商貸利率則是歷史高位，有部分二線城市首套房利率一度超過6%，5%-5.5%則是一個常規水平，相比之下，現在許多城市的首套房貸利率已經跌了1-2個百分點。這1-2個百分點反饋到月供上，購房人每月可以少還一兩千元。

以商業貸款100萬元計算，如果是2021年貸款利率高位時貸款，假設以利率5.8%計算，30年期等額本息，購房人每月繳納月供5900元；如果按照最新首套房利率低點3.8%計算，則每個月月供僅爲4660元，每月支出差距超過1200元。

這對於新購房者來說是一份“大禮包”，但對於存量房持有人來說，雖然存量房貸利率會根據LPR每年動態調整，但是簽訂貸款合同時，基於LPR上浮的基點則不會變。因此，很多前兩年買房的居民有“高位站崗”的感受，這兩年存下一筆閒錢之後，就急於把高利率房貸先還掉。

在承受前兩年高房貸利率的同時，近年來銀行定存、基金、股票等金融理財的收益卻在明顯下行。比如，支付寶餘額寶七日年化收益率僅爲1.876%，招商銀行3年期定存年利率僅爲2.9%，投資理財收益率跑輸房貸利率讓一部分購房者認爲沒必要把錢留在手中理財，不如直接拿去還房貸。

在2022年中期業績發佈會上，農行副行長林立曾表示，小部分個人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，與現階段金融投資收益率中樞下降有一定關聯。

北京金訴律師事務所主任王玉臣則對記者表示，拋開上述原因，還有一部分人因疫情影響到了收入，因而選擇籌錢（通過出售其它房產、向父母兄弟姐妹借款等方式）一次性把房貸結清。

上海某頭部中介相關負責人告訴記者，有部分房貸利率“站高位”的購房者，正試圖以各種方式置換房貸，甚或違規轉化爲利率更低的“經營貸”。

針對“提前還款潮”愈演愈烈的問題，已有業內人士呼籲相關部門引導銀行適度降低存量房貸利率來調節市場。招聯金融首席研究員董希淼表示，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視，建議相關部門加快出臺應對舉措，降低住房消費者的負擔，解決居民扎堆提前還款及違規轉貸等問題。《經濟日報》也於近日撰文指出，應當逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，有效解決居民扎堆提前還款。

律師：銀行無權拒絕正當的提前還貸申請

許多購房人在申請提前還房貸時，遭遇銀行設置障礙、拖延時間，有銀行提出收取違約金或補償金，也有銀行客戶經理提出捆綁理財產品，這些符合相關規定嗎？

王玉臣對記者表示，《民法典》第五百三十條規定：債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。“所以如果提前還貸不損害銀行的利益，銀行是無權拒絕的。”他解釋道。

面對申請提前還房貸的客戶，銀行是否可以收取違約金或補償金？王玉臣認爲，除了看相關法律規定外，還要注意看雙方的協議約定，很多情況下是以雙方貸款協議約定爲準。如果不符合相關法律規定，又沒有相關的協議約定，則銀行就無權單方要求收取補償金或違約金。

“部分銀行的按揭貸款合同文本中，會約定提前還貸需要支付違約金，這一點對購房人是不利的。有些購房者會認爲這是格式條款、是霸王條款，屬無效的，但在司法實踐中這種條款被認定爲無效的概率是極低的。”王玉臣補充道。

一直以來，個人住房貸款被視爲銀行資產質量最優質的貸款業務，不良率低於個人經營貸、個人消費貸和信用卡貸款等。截至2022年年末，“提前還貸”已經對銀行業增速產生一定影響。

根據2月3日銀保監會披露的2022年銀行業運行數據情況，2022年，全國商業銀行累計實現淨利潤2.3萬億元，同比增長5.4%，比2021年增速降低7.2個百分點。截至2022年年末，人民幣房地產貸款餘額53.16萬億元，同比增長1.5%，比上年末增速低6.5個百分點，其中個人住房貸款餘額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點，貸款增速延續下滑態勢。