轉自：證券時報·e公司

近期國內多地首套房貸利利率再度下調，爲本就顯現觸底回升走勢的樓市，再度帶來暖意。

證券時報·e公司記者瞭解到，在收入預期和消費動力恢復，降利率降首付鼓勵住房消費的等利好政策驅動下，河南省會鄭州市1月份二手房價格環比已明顯回升。

新購房者陸續進場的同時，前期“高位站崗”業主也面臨是否提前還貸的抉擇。據瞭解，目前鄭州市有銀行提前還貸需提前一個月預約，部分銀行可提供線上還款服務。

貸利利率下調鄭州樓市顯著回溫

由於新商品住宅環比下降月份達5個月，同比長期處於下降狀態，符合動態利率調整機制。1月29日後，鄭州市內包括中原銀行、工商銀行、建設銀行、中國銀行陸續先官宣執行3.8%的利率，其他銀行相繼跟進，目前政策幾乎覆蓋鄭州所有項目。

利率下調至歷史新低，進一步降低了購房成本，激發了一部分潛在需求入市，疊加季節性因素，近期鄭州樓市熱度明顯提升。

貝殼研究院鄭州分院相關人士表示，利率調整之後，鄭州二手房市場快速做出反應。絕大多數區域二手房市場成交量顯著高於新房，金水區尤爲明顯。

“1月29日鄭州首套房貸款利率下調的消息出來後，貝殼平臺線上日度商機增長明顯。30日達13372組，爲近半年以來最高值。2月5日，二手房的日度帶看突破2900組，新房單日帶看超800組，也達到了近半年單日最高峯值。”該人士表示，成交方面來看，新房、二手日度成交均呈明顯上行趨勢。2月5日，新房單日成交突破百單，二手達184單，爲近6月單日最高值。

事實上，自去年末國內疫情防控政策調整後，前期壓抑的住房消費需求就逐漸釋放，居民對於未來收入的預期悄然好轉。12月以來，鄭州市住房成交量不斷回升，1月份市場熱度延續，疊加利率超預期下調，預示市場走勢的多項先行指標明顯好轉。

貝殼研究院數據顯示，剛剛過去的1月份，貝殼二手房成交環比12月份上漲約25%，新房成交同比上漲約70%。此外，1月貝殼鄭州二手房價格指數環比上漲0.6%。這也是近11個月以來，價格環比首次明顯的回升。通過拉長週期來看，當下鄭州二手房價格指數已經跌回至2020年同期值（剛好跨越疫情3年），基本上把疫情前期貨幣外溢帶來的刺激效應出清完畢，價格已經觸底。

而從業主預期方面，1月份調漲佔比快速回歸至26.3%，爲近一年最高值。表明成交量的上升，房東打折意願度降低，後續價格將逐步步入企穩回升通道。

二手方面，二手房景氣指數重回平穩區間，達25.4%預示着下月房價將企穩上揚。新房方面，隨着帶看量的不斷增加，案場熱度不斷提升，案場指數也提升至16.8%，帶看量的增加，也爲後續成交量的提升提供了基礎。

“高位站崗”是否提前還款引熱議

低首付吸引“剛需”加速入市的同時，前期以高利率貸款購房的業主卻如鯁在喉。

2022年初，在各項樓市利好政策的刺激下，鄭州市民吳女士出手購入了位於市中心的一套學區房，總價180萬元中，她貸款了100萬，計劃分27年還清。

“當時首套房貸款利率降到4.9%左右，本以爲已經見底，誰知還是站在了高崗上。現在每個月還房貸要支出近6000元，工資基本都交給銀行了。”她向記者抱怨到，目前鄭州市首套貸款利率降至3.8%，對比下來自己每月要多向銀行支付幾百元利息。

吳女士不到5%的貸款利率並不是高點。

2021上半年，鄭州地區首套房貸款的主流利率集中在6%以上，高點達到6.37%。2022年隨着樓市刺激政策逐步推進，房貸利率開始一路下行，從5.88%跌落破4進3。

假設以貸款100萬，等額本息30年來測算，6.37%利率月供約爲6235元，3.8%利率月供則爲約4660元，兩者每月還款相差1500元以上，全年支出更是相差近1.9萬元。

對普通工薪階層而言，一年萬元的利息差額並不是小數，因此近期市場關於是否提前還貸，怎麼提前還貸的討論也甚囂塵上。

“目前想還貸都需要提前一個月預約的，然後才能辦相關手續，安排什麼時間來營業點還款。”2月8日，鄭州一銀行網點工作人員對記者表示，近期諮詢提前還款的人比較多，具體還需要根據不同的情況分析，還款等待時間也有不同。

“想要提前還款不一定非要到線下，手機APP也可以預約，在‘我的貸款’模塊裏，需要自己操作下。”另一家鄭州地方銀行網點人員也表示，目前預約還貸的等候時間不確定，需要根據個人情況在手機上選擇時間還款。

“提前還貸也需要有錢還纔行，我身邊大部分人不具備提前還款的能力，只能想別的辦法。”爲了降低房貸利率，鄭州市民王女士近期正在考慮轉變個人戶口所在地，將名下房產轉給配偶，從而把高利率房貸轉換成低利率房貸。“雖然麻煩點兒，但一年下來也能省不少錢，也是沒辦法的辦法了。”