每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

房企拿地意願依舊不強。

據中指研究院統計，2023年1月份，全國300城各類用地出讓金達808.94億元，同比下降40.99%；成交樓面均價爲1036元/平方米，同比下跌15.91%；平均溢價率爲2.73%，較去年同期下降0.2個百分點。房企拿地方面，1月份TOP100房企拿地總額同比下降29.4%，僅爲591億元，拿地企業以地方城投及本土民企爲主。

另據諸葛找房數據研究中心監測，1月份全國主要地級市土地成交251宗，成交規劃建築面積爲1538.91萬平方米，同比下降60.61%，環比下降91.89%；土地出讓金爲564.22億元，同比下跌49.59%，環比下跌91.81%。其中純住宅用地成交規劃建築面積爲764.1萬平方米，同比下跌56.47%，環比下跌91.81%。

中指研究院企業研究總監劉水2月7日晚接受《每日經濟新聞》記者書面採訪時表示：“一方面，當前房地產銷售還在探底，1月百強房企銷售總額同比下降31.7%，較去年同期降幅擴大8.6個百分點，較去年12月單月同比下降29.4%的降幅仍有所擴大，使得企業拿地意願較弱；另一方面，1月恰逢春節假期，重點城市僅一城土拍，供應量呈季節性回落。”

房企拿地節奏明顯變緩

從各城市羣拿地金額來看，長三角地區繼續領跑全國。

中指研究院數據顯示，1月份長三角TOP10房企合計拿地金額達124億元，居四大城市羣之首；粵港澳大灣區TOP10企業拿地金額82億元，位列第二；中西部TOP10企業拿地金額77億元，位列第三。從拿地面積來看，中西部TOP10企業拿地面積以248萬平方米位居四區域之首，超越長三角TOP10企業。

從1月份全國住宅用地成交總價TOP10來看，1月入榜地塊中多數位於長三角地區。如寧波共入榜3宗地塊，其中寧波市東部新城核心區以東片區地塊以總價25億元位居榜首；佛山入榜2宗地塊，總成交價爲39億元。

受春節假期影響，全國土地供應量呈季節性回落，企業拿地節奏明顯變緩。1月份TOP100企業拿地總額591億元，同比下降29.4%。

“根據市場變化，房企的城市佈局策略在調整。全國性房企拿地更加聚焦成熟城市羣，如長三角、粵港澳等區域。此外，房企城市佈局在深耕，縮小拿地城市數量，更加在優質城市深耕，減少非業務重點城市拿地投資。”劉水分析道。

從1月份房企新增貨值來看，綠城中國以全口徑新增貨值83億元排在榜首；廣州潤川房地產開發、中關村發展緊隨其後，新增貨值規模分別爲75億元和66億元。

值得注意的是，百強房企中TOP10企業1月新增貨值總額628億元，佔TOP100企業的24.9%。不過，榜單上仍然以央國企、地方城投爲主，民營房企拿地意願並未回暖。

“部分央國企及混合所有企業，有融資優勢，財務狀況良好，受市場深度調整的衝擊較小，拿地力度相對較強。”劉水分析指出，“根據市場形勢，這些企業會相應調整拿地策略。如果市場銷售持續深度調整，三四線城市需求支撐偏弱，這些企業會更加註重拿地的精準性、拿地質量，聚焦重點城市深耕，放緩拿地節奏。”

土拍政策或迎新變化

進入2023年，土地出讓金壓力陡然增加。

中指研究院在“2023年1月土地市場總結與全年趨勢展望”報告中指出，2021年下半年土拍開始遇冷，爲鼓勵參拍，各地土地出讓金繳清週期延至2022年，2022年土拍熱度進一步下滑，各地土地出讓金繳清週期延至2023年。

“目前部分地方政府土地財政壓力加劇，且短期內並無土地財政替代方案，因此需要加大供地規模、加強土地推介力度，以達到土地財政收入目標。”中指研究院土地市場研究負責人張凱2月7日接受記者書面採訪時表示。

值得一提的是，2022年12月8日，自然資源部辦公廳印發通知指出，地方政府應提前3個月公開擬出讓地塊清單，商品住宅去化週期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市需控制供地規模。這也意味着集中供地政策迎來重大調整。

記者注意到，1月份，天津、杭州、蘇州、鄭州均完成2023年首次地塊公告，其中杭州供應13宗，蘇州供應11宗，與2022年一批相比出現了較明顯縮量，但供應地塊品質更佳，核心板塊佔比更高。但天津與鄭州無論是供地宗數、面積、均價、起始價都出現了較大幅度的下滑。

另據諸葛找房數據，1月份城市土地出讓金TOP10榜單中，長三角城市土地收金表現相對亮眼，佔據半數份額。另外，土地出讓金TOP10榜單中也有北京、廣州兩個一線城市的身影，分別實現21億元、30億元的土地收金。

“2022年12月8日的自然資源部文件要求個別問題突出的城市甚至需要從嚴壓縮規模直至暫停供地，而這類城市在房地產市場方面下行壓力通常較大，按照自然資源部要求，需要控制供地規模。2023年這些城市將在兩難中作出供地的選擇。預計2023年這類城市更傾向於在地方政府債務、城投債等方面尋求一定的展期或其他寬鬆政策，以降低土地財政依賴程度，同時爲降低當地房地產市場下行壓力，選擇減量供地。”張凱認爲。

展望2023年土地市場，中指研究院認爲，市場結構分化將更加明顯，核心城市需求端四限政策仍有大量放鬆空間，經濟發展水平高，公共基礎設施完備，對流動人口的吸引力強。對於房企而言，安全應成爲2023年房企選擇城市的重要標準，三四線城市政策放開空間有限，且庫存高企，應謹慎進入。