出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

近日，南山控股旗下開發樓盤成都南山凌峯項目交房後，不少業主在人民網“人民投訴”欄目紛紛投訴項目質量問題：實際施工不按圖紙施工，樓盤外立面、電梯、綠化嚴重減配等問題。

近兩年，南山控股盈利能力持續下滑，2022年前三季度甚至錄得虧損，對於還深陷虧損泥潭的南山控股來說，是保業績還是保品質成爲了不得不做出的選擇。

成都南山凌峯產品力低劣？

成都南山凌峯項目的開發商爲成都南橫置業有限公司，而深圳市新南山控股集團控制着其51%的股權，福建北縱投資發展有限公司持有剩餘49%股權。顯然，無論從股權關係還是項目名稱來看，這就是南山控股操盤的項目。

2020年初，南橫置業以17.87億元總價、6730元/平米的單價競得武侯111畝住宅、商服地塊。但該宗地競拍條件限制較多：

1、在C地塊中：配建建築面積不小於1500平方米的農貿市場1處、不小於80平米公廁1處，地下機動車停車場庫1處，公共停車位不小於150個。

2、在D地塊中：須配建綜合健身館1處，不小於2000平方米；社區用房1處，不小於400平方米；社區養老服務設施1處，不小於1000平方米，公建配套建成後無償移交。

3、須代建周邊4宗國有建設用地，宗地一修建小學，宗地二修建幼兒園，宗地三爲小區綠地，宗地四位市政道路，建成後無償移交。

4、還須在C、D、E地塊內建設不少於60233平方米的商業返遷安置房、44個地下機動車位；在A地塊建設不少於31218平方米的住宅返遷安置房，並無償移交。

5、開發商須自持一定計容商業建築面積，在出讓年限內不得整體或分割銷售。

南山凌峯項目於2022年底陸續交房，據貝殼數據顯示，該樓盤的銷售均價爲3萬元出頭，這在成都屬於高端改善的定價，而在諸多限制及相關無償支出況下，商品房實際樓面成本價早已超過6730元/平米。橫在售價和實際樓面成本價之間的價差或已大打折扣，這或也是爲何即使是高端改善的定位和定價，南商控股也不得不盡量控制建安成本，進而出現諸多投訴的原因之一。

維權業主在人民網所投訴的內容較多，主要可以維納爲4大方面：

1、建築外立面採用便宜的乳膠漆施工，且施工工藝低廉，到處是肉眼可見的牆面線條不直，未交房已出現多處牆面鼓包，開裂、托起的情況，與開發商宣傳的高端改善居住樓盤嚴重不符；

2、綠化大量減配，未按施工圖紙種植，大量偷換和減少樹種，小區綠化呈現極差。

3、電梯與宣傳不符，電梯大小僅佔電梯井不到一半空間，位置極其狹窄，僅容四人站立，且無法放進救援擔架，存在安全隱患。

4、室內裝修用材極差，碎木屑門，破裂的門檻石，地板劣質異響空鼓。

部分投訴業主表示，南山凌峯的交付與近3800每平米的裝修標準和實體樣板間嚴重不符。並留言表示開發商與業主代表經過兩輪長時溝通，開發商沒有整改承諾，態度極其傲慢囂張，業主投訴無門，懇請上級部門介入調查。

南山控股地產業務毛利率降低至10% 保利潤還是保品質？

南山控股成立於2001年，是一家以房地產開發爲主業，發展高端倉儲物流和探索產城開發的綜合性企業。

近年來，南山控股通過招拍掛、收併購、合作開發等多種形式，在長三角、粵港澳大灣區、華中及成渝地區獲取土儲項目。目前主要開發區域位於上海、蘇州、南通、無錫、武漢、成都、長沙、深圳、東莞等重點城市，而南山凌峯則是其在成渝地區的項目之一。

截止2022年中，南山控股總土儲在100萬平米左右，基本滿足3年左右的開發需求。不過值得注意的是，南山控股的地產開發業務毛利率近年來隨着全國化擴張而下滑較快，從2018年的49.8%一路下滑至2022年上半年的10.05%，成爲公司2022年前三季度虧損的主要原因。

實際上，在房地產開發行業中，毛利率僅爲10%左右的項目，很有可能難逃虧損的命運。對於上市房企來說，面對項目虧損壓力，如何控制建安成本成爲減少虧損的重要手段之一。隨着行業整體利潤率的趨勢性下滑，近兩年不少項目遭到業主維權也就不令人意外。此外，部分房企由於近兩年銷售不振，面臨較大的流動性壓力，或也存在節省支出、嚴格控制成本的動機。

安居客數據顯示，南山凌峯首次開盤的日期爲2021年4月，而在2022年10月就開始陸續驗收交房，僅一年多的建設交付週期或難以保障房屋質量。值得注意的是，今年來南山控股旗下樓盤接連遭業主投訴。不僅是此次的南山凌峯，還包括此前的南山灣璽壹號、南山美錦項目、南山觀楓四季、南山虹橋領峯等均遭到不同程度的業主維權。

而南山控股的流動性也不富裕，截止三季度末，公司賬面短期負債約55億元，貨幣資金64.36億元，扣除受限資金後存在一定的短期償債壓力。面對資金及利潤壓力，南山控股需要作出慎重選擇，是保利潤還是保品質？