惠譽評級對第一財經表示，如何應對就業市場的惡化以及員工重返辦公室的趨勢，將成商業地產發展的關鍵。

宏觀經濟疲弱、利率大幅走高令歐美地產價值下跌，就連實力雄厚的金融機構也難敵大勢，旗下商業地產債券相繼違約。

3月2日，貸款服務機構Mount Street判定黑石集團（Blackstone）旗下某款北歐商業地產按揭貸款支持證券（CMBS ）構成違約，這筆價值5.6億美元的資產證券化票據已到期卻尚未償還。資料顯示，上述票據的底層資產是芬蘭企業Sponda Oy持有的一系列寫字樓與商鋪，投資組合中的三分之二爲辦公樓項目，三分之一爲商鋪，這些資產在2018年被黑石以約18億歐元收購。

黑石是全球最大的另類資產管理公司，也是華爾街最大的商業地產業主，據公司官網，資產管理規模達9750億美元（約合人民幣6.8萬億元），其旗艦房地產投資信託基金BREIT自2017年成立至今，五年間年化回報率高達12.3%，回報較公開交易的REITs高出兩倍以上。

無獨有偶，全球債券基金巨頭太平洋投資管理有限公司（PIMCO）旗下房地產信託基金也於近期被爆拖欠17億美元貸款，成爲疫情以來美國最大的寫字樓違約事件，相關資產爲位於舊金山、紐約、波士頓和澤西市等地的七個辦公樓項目。

歐美央行激進加息令商業地產市場持續低迷，疊加疫情暴發之後遠程辦公模式的興起，商業地產經歷的行業陣痛尤爲顯著。

去年11月30日，評級機構惠譽就曾預期上述黑石CMBS將會違約，並下調了相關資產的評級。在發送給第一財經記者的報告中，惠譽寫道：“宏觀經濟前景疲弱，資本市場缺乏對次級質量非流動性資產的投資興趣，此外，混合辦公趨勢也減少了潛在租戶對寫字樓的需求。”

遠程辦公興起，寫字樓空置率飆升

2020年初疫情突襲歐美時，只有少數學者認爲，在感染高峯過後遠程辦公模式仍會長期存在。然而統計顯示，三年過去了，仍有超過四分之一的美國受僱人士選擇多數時間居家工作。

國際房地產顧問公司戴德梁行（Cushman & Wakefield ）預計，遠程辦公或混合辦公趨勢將令美國寫字樓空置率飆升至創紀錄水平。據該機構2月22日發佈的一份報告，在疫情前的2019年，全美寫字樓空置率約爲12%，預計至2030年，該指標將飆升至18%，屆時，高達3.3億平方英尺的辦公區域可能會遭到空置，另有7.4億平方英尺將因自然因素而被閒置，這就意味着，未來七年內將產生逾10億平方英尺的閒置辦公空間。

美國房地產投資平臺未來地產CEO況麥克告訴第一財經記者：“後疫情時期靈活辦公成爲常態，一些大公司允許員工永久居家工作，企業不再像疫情前那樣需要大量辦公空間，導致寫字樓簽約量減少。”

惠譽評級北美企業評級董事西西利亞諾(Peter Siciliano)在接受第一財經記者採訪時也表示：“整體而言，目前寫字樓的潛在需求呈現疲弱態勢，入住率可能還會降低，租金增長將較過去幾年放緩。”

不過他也表示，未來會否發生更多商業地產項目違約仍然有待觀察。“展望未來，如何應對就業市場惡化，以及員工重返辦公室的趨勢，這些將成爲商業地產行業發展的關鍵。”西西利亞諾說。

況麥克和西西利亞諾均認爲，商業地產細分領域表現分化。況麥克稱，辦公樓項目尤爲受創，其次是商鋪，預期上述兩個板塊不會很快回暖，不過倉儲類型的商業地產自疫情以來一直表現強勁。西西利亞諾表示，最近幾個季度紐約寫字樓租賃活動相對活躍，那些持有優質地產項目的REITs將能受惠，也更能抗跌。

科技行業收縮衝擊商業地產

多年來，科技行業是推動寫字樓需求增長的主要動力。科技巨頭曾於2020～2021年期間嘗試抄底商用租賃市場，包括谷歌、亞馬遜和Meta在內的科技大廠均在全美各地大舉擴大辦公面積。

然而，隨着經濟前景惡化，作爲遠程辦公的最早倡導者之一，科技行業被迫重新評估擴張計劃，轉售寫字樓也成“降本增效”的手段。去年四季度，伴隨着Meta史上最大規模裁員，該公司也決定縮小辦公空間，不再續租紐約兩處豪華地段的辦公室；亞馬遜更早採取行動，於去年7月宣佈暫停全美六棟新辦公樓的建設施工，負責該公司全球辦公場地和設施事務的副總裁施特勒（John Schoettler）表示，“疫情已經徹底改變了人類的工作方式，亞馬遜的辦公樓屬於長期投資，希望確保辦公樓的設計能夠符合亞馬遜員工在未來的辦公需求。”

西西利亞諾表示，“曾經，Meta等科技巨頭的企業園區佔地面積巨大，而現在，某種程度而言，科技公司一致認爲需要減少辦公空間，這可能會影響各地的租金水平和入住率。”不過他也表示，科技公司偏好的變化未必會影響其他行業對辦公空間的需求，會否引發更廣泛的商業地產收縮還需時間才能得到確定。

無論如何，通脹高企和利率飆升已經重創商業地產市場。據分析機構Green Street6日發佈的最新數據，至今年2月，美國商業地產整體價格較2022年3月時的峯值已經下滑15%。

沃頓地產顧問公司（Wharton Property Advisors）CEO科爾普-哈珀（Ruth Colp-Haber）坦言：“對業主而言，這是極其艱難的時期。地產經營成本全線上漲，建築成本和勞動力成本正在上升。只要打開門做生意，都會產生日常成本，同時在收入方面，租金正在下降。”

巴克萊銀行CMBS策略師奧弗比（Lea Overby）表示，由於通脹居高不下且失業率處於低位，美聯儲可能不得不繼續加息，並在更長時間維持高利率。 “如果經濟衰退風險加劇，商業地產市場將面臨更艱難處境。”

責任編輯：於健 SF069