3月14日上午，將簡單的行李帶上樓後，王曉算是正式進入裝修模式。今年2月，她以200萬元總價買下天津南開區一套不到70平方米的“老破小”，此前，她已經通過“海河人才計劃”拿到天津戶口。

王曉是一位生活在北京的全職家庭主婦，孩子上三年級，由於沒有北京戶口，無法在北京高考，她將天津作爲未來第二生活場所，“我老公上班來不了，以後就只能兩地生活了，週末他來天津，寒暑假我和孩子回北京”。

像王曉這樣爲了孩子上學在天津買房的人不在少數，一直以來都是支撐天津樓市的重要力量之一。“去年拿到戶口就準備買房，經歷了疫情，春節後才敲定”。

一家民營房企天津區域營銷負責人告訴經濟觀察網，過去一年，疫情影響疊加房地產流動性風險，使購房者極其謹慎，天津樓市積壓了大量需求，“1月底，這部分需求開始釋放，現在基本恢復到常態了”。

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需求爆發

3月12日，位於天津河北區的德賢華府售樓處只有幾名銷售人員在，雖然是週末，但沒有看房人。根據項目方公佈的資料，該項目共14棟樓848戶，全部爲三居室。

一位銷售人員表示，過去，由於天津房地產市場去化較慢，有相當部分項目都是現房或準現房銷售。其所在項目，一期在2019年10月開盤，“去年3月已經交房，二期和三期預計今年交房”。

據其介紹，2月份看房的人比較多，成交相對較好，目前客流已經恢復到常態，由於是尾房處理，可選擇性相對較小，“價格在350萬元到550萬元左右，所有戶型基本類似，只是大小不同。”

同處一個片區的十里觀瀾項目有三四組客戶在看房。根據項目方公佈的海報，十里觀瀾從2022年1月1日到2023年2月28日累計成交403套，爲河北區的銷冠項目。

該項目一位銷售人士告訴經濟觀察網，春節後銷售開始逐步好轉，到2月中旬呈現出爆發狀態，“2月一個月賣出100多套，趕上去年半年的銷量了，現在客流和成交都恢復正常了”。

這一片區共有三個項目，德賢華府和十里觀瀾的銷售均價在3.6萬元/平方米左右，還有一個天閱海河項目，均價在4.3萬元/平方米。銷售人員介紹，最近一個月累計成交近20套，基本爲140平方米左右的四居室。

閱千峯項目位於南開區，最早於2019年9月開盤，項目單套最小面積160平方米，開盤時銷售均價5.9萬元/平方米，2021年漲價至6.4萬元/平方米，目前銷售均價7.5萬元/平方米，除了常規折扣外，還另外贈送兩個車位。

3月13日，閱千峯項目售樓處已經不復2月的熱鬧情形，“我們項目都是改善型需求”，銷售人員介紹，本地改善型需求是項目成交的主體力量，“這種項目總價高，去化比較慢”。

鉑悅公望項目同樣位於南開區，緊鄰南開中學，只有4棟樓252戶，目前有一棟樓接近完工，其他三棟樓主體建成，正在做內外部裝修。根據貝殼數據，該項目近30天成交量在南開區排在第四位。

和平、南開、河西、河東、河北和紅橋爲天津城六區，其中和平區和南開區因爲學區較好，被稱爲天津樓市的天花板，多數新項目價格超過5萬元/平方米，部分高端項目單價達9萬元/平方米。

天津城六區的二手房市場，形成了一個以和平區爲頂端的金字塔狀行情，目前和平區的成交均價普遍超過6萬元/平方米，其他城區的二手房成交均價在3萬元/平方米以內，部分小區甚至低於2萬元/平方米。

相較新房，天津二手房價格普遍較低。王曉購買的“老破小”位於南開區，緊鄰天津大學，單價在3萬元/平方米左右，而周邊的新房售價普遍超過7萬元/平方米。十里觀瀾附近的二手房價格普遍低於2萬元/平方米。

天津鏈家一名中介人員告訴經濟觀察網，天津城六區的二手房價格主要和學區掛鉤，派位的學校排名越靠前，二手房價格越高，“買房的大部分都是新落戶的家庭爲了孩子上學，老天津人很少會買二手房”。

據其介紹，這一波天津市場行情先後加起來不到20天，主要集中在2月上旬和中旬，“二手房市場主要以外地成交爲主，新房成交主要是本地改善型需求，新房和二手房有聯動性，但需求羣體不同。”

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需求釋放

2022年中拿到天津戶口後，王曉就將買房擺上了日程，但由於疫情，一直沒有機會到天津看房，春節後，根據王曉的要求，中介選定了幾套房源，“頭一天看完房，第二天就約了房主談價格，房主也在換房，着急賣，所以談得很快”。

從看房到談價格，再到籤合同，王曉用了不到兩週時間，三月上旬完成過戶，開始張羅房子裝修的事，“房子比較舊了，好好裝一下，以後賣的時候也好賣”。

春節假期後，像王曉一樣從北京來天津買房的人不在少數。上述鏈家中介介紹，之前很多人想買，但來不了天津，積壓了大量的需求，“春節前後，很多人來買，基本都是首次在天津買房的剛需”。

2022年12月，疫情政策剛調整時，正值房企年終衝量，各大新房項目均推出了較大的促銷優惠政策，比如十里觀瀾推出的5個9.9折；部分項目還根據首付支付時限有不少個性化的折扣，比如5天首付可以再優惠2個點。

上述房企天津地區營銷負責人介紹，彼時，天津多數項目的折扣都低於9.5折，部分遠郊區的項目甚至降至備案價的8.5折左右，“城六區的項目一套下來基本能便宜十幾萬、二十來萬，有的項目還贈送車位”。

由於天津市場長期低迷，很多項目營銷人員對市場本沒有太多期望，更多是常規性的促銷手段，但春節後市場成交完全出乎多數從業人員的預料。

據克而瑞數據，春節過後，天津新房到訪量激增，2月6日-12日，全市熱銷項目共計接待客戶32370組，平均單盤接待118組客戶，環比上漲28%；共計認購2879套，平均單盤認購10.5套，環比上漲38%。

“去年一年積壓的需求，集中在一個月消化了。”一位房地產央企人士這樣形容2月的天津樓市，只是積壓的需求釋放得也快，大約兩週左右，成交已經開始回落。

上述營銷負責人表示，無論是新房的改善型需求，還是二手房學區剛需，過去一年，因爲疫情防控及樓市下行影響，在今年春節後得到釋放，“不僅僅是天津，全國都差不多”。

同花順數據顯示，2022年天津商品房銷售面積973.77萬平方米，同比下滑32.2%，這也是天津自2005以來商品房成交面積首次跌破千萬平方米。2022年天津房價跌幅也接近兩個百分點。

多位房地產從業人士告訴經濟觀察網，目前，雖然成交量降下來了，但市場行情暫時保住了。進入3月，隨着市場回暖，部分項目減少甚至取消了折扣。

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學區驅動

一直以來，天津因高考分數較低、落戶條件寬鬆等原因，吸引着周邊省市居民的落戶需求，尤其是像王曉這樣在北京生活而沒有北京戶口的人。天津多個項目銷售人員也表示，高考分數較高的河北和山東也是天津樓市的重要客源地。

同花順根據國家統計局數據統計，2016年到2021年，天津常住人口從1443萬減少至1373萬，淨減少了70萬人；而同期，戶籍人口增加了107萬。

天津目前的限購政策是，外地戶籍在天津具備半年社保或完稅證明，就可以獲得購房資格；或者通過海河人才計劃等方式落戶，獲得天津戶口後，也可以獲得購房資格，實際操作中相對簡便。

2月一波行情一定程度上是因爲二手房成交活躍，帶動了新房成交，最終形成一二手房聯動效應。

上述房企天津地區營銷負責人統計了部分價格較高的新盤成交情況，絕大多數爲改善型需求，“基本都是把原來的‘老破小’賣了換新房，如果沒有二手房成交活躍，就不可能有新房的成交行情”。

閱千峯銷售人員也表示，他們項目成交均爲賣一買一的客戶，二手房成交間接帶動了新房的成交，“新房成交爲什麼起來了，就是因爲二手房先起來了”。

雖然目前看房量和成交回落，但無論是從業人員，還是購房者，對樓市的信心在逐步恢復，“有些項目已經取消了所有折扣，這在以前是不敢想的”， 上述房企天津區域營銷負責人說。

2021年，天津土地出讓金超過千億，但2022年這一數字只有314億元，減少七成以上。隨着樓市行情好轉，天津2023年首批集中供地推出了25宗宅地，共計1954畝，推地力度恢復到2021年水平。

“還稱不上回暖，最多就是復甦”，上述房企天津區域營銷負責人認爲，目前天津樓市供大於求的格局依然沒有改變，北辰、津南、靜海等區域依然有大量老盤無法消化，短時間內也不可能消化完，而部分熱點區域的庫存會快速降低，未來樓市分化將更爲嚴重，“賣不掉的可能真就賣不掉了”。

（應受訪者要求，王曉爲化名）

本文來自微信公衆號“經濟觀察報”（ID:eeo-com-cn），作者：田國寶，36氪經授權發佈。