轉自：中國房地產報

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澳洲預售模式或可借鑑。

中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

“五一”假期的前一天，蕪湖市自然資源和規劃局登出了2305號宗地的出讓結果，競得者爲當地國企——蕪湖長河置業有限公司。該地塊要求所建商品房須全部現房銷售。

據瞭解，2020年以來，蕪湖已經出讓了至少5幅現房銷售的地塊，僅今年就已出讓了2幅，均爲地方國企所競得。根據4月1日蕪湖市住房城鄉建設工作會議上透露的信息，該市將因地制宜開展現房銷售試點。

對於現房銷售地塊的供應情況及相關規劃，蕪湖市自然資源和規劃局、蕪湖市國有土地收購儲備中心均對中國房地產報記者表示不方便接受採訪。據當地一家房企介紹，2305號宗地的商品房大部分是定向安置回購的，只有極少數房源可公開銷售。“此前蕪湖出讓的現房銷售地塊也大多有安置要求，並非嚴格意義上的商業地塊。”

今年1月份，全國住房和城鄉建設工作會議指出，有條件的地區可以進行現房銷售，截至目前，已有河南、四川、安徽、山東等省份響應並開展相關試點。“河南的部分城市已經邀請我們過去拿現房銷售的地塊了，但最終拿不拿，還是要看地方政府願不願意讓利。”某央企內部人士表示。

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蕪湖試點現房銷售

2305號宗地位於江北新區龍泉小區周邊，分爲兩個地塊，地塊1是商業服務業設施用地，土地面積4468平方米，地塊2是城鎮住宅用地，土地面積11809.8平方米，出讓起始價0.33億元。土地出讓文件顯示，該地塊所建商品房須全部現房銷售，競得人通過市場化銷售的商品房應在交付業主前完成房屋的首次登記。

該地塊的拍賣時間定於4月21日，若報名登記不足三家時，公告期結束即轉爲掛牌出讓。根據蕪湖市自然資源和規劃局披露的信息，地塊在拍賣當天就已成交，成交價爲0.35億元，買家是蕪湖長河置業有限公司。該公司爲安徽中江城建集團有限公司下屬企業，安徽中江城建集團有限公司則是蕪湖市國資委控制的企業。

更早前的2月28日，蕪湖長河置業有限公司已經競得了同樣要求現房銷售的2301號宗地。這塊地的總出讓面積10.6萬平方米，底價爲3.38億元，經過多輪競拍後，最終以3.71億元的價格成交，溢價率約9.8%。

自2020年以來，蕪湖已經推出了多宗現房銷售的土地，競得者均爲地方國企。例如，2020年，蕪湖城建集團以1.85億元競得總建築面積約17萬平方米的2005號宗地，蕪湖三灣置業有限公司以約0.7億元摘得2018號宗地。2022年12月，蕪湖前灣集團有限公司以3.59億元競得2238號宗地，溢價率約16.6%。

截至目前，這些地塊都還未披露產品上市銷售的信息。

當地一家房企告訴中國房地產報記者，這些現房銷售的地塊均位於蕪湖的江北大龍灣片區，這是近幾年蕪湖重點建設的新區域，並非開發商青睞的成熟板塊。“客戶認可度不高，市場還沒培育起來。”而地塊本身也不是純粹的商業性質土地，部分帶安置要求，部分須定向回購，因此民營房企興趣不大。

2月份，安徽省住房和城鄉建設廳相關負責人在接受媒體採訪時表示，今年安徽將鼓勵各市區開展現房銷售試點，合肥市已經開展相關試點。

2022年12月28日，合肥的第四次集中供地成功出讓了兩宗現房銷售地塊。地塊不設商品住宅最高備案限價和樓層差價限制，開發商在規劃房屋竣工驗收合格之後纔可申請房屋銷售手續。據瞭解，其中的蜀山區SS202215號地塊在合肥的第三次供地時就已推出，但無人問津。第二次出讓，該地塊降低了門檻，將住宅用地+商業用地的用途調整爲純住宅用途，土地出讓金的付款方式也由“簽訂土地出讓合同30日內付至土地出讓金總額的50%，3個月內付清餘款”調整爲“在2023年1月13日前付至土地出讓金總額的50%，合同簽訂之日起1年內付清餘款”，降低了開發商的資金壓力。值得關注的是，這兩宗地最終爲兩家民營房企所競得。

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開發商：可參考澳洲模式

現房銷售是個熱點話題。2005年，中國人民銀行發佈的《中國房地產金融報告》便建議取消房屋預售制度，改期房銷售爲現房銷售。2006年的全國兩會上，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預售制度。

2023年1月17日，全國住房和城鄉建設工作會議提出“有條件的可以進行現房銷售”，再度引發業內的關注與討論。瑞銀隨後發表觀點稱，爲保交樓，大部分開發商認同預售制度長期或逐漸轉向現房銷售。未來，中國的住房銷售安排可能從百分百預售，轉向10%~25%的預付加上竣工後付款的模式，類似於新加坡和澳大利亞。

花樣年集團執行總裁王煥瑋在3月份表示，過往爲了促進行業快速發展，滿足大多數剛性住房需求，行業實施了預售制。但是近幾年一些項目的爛尾產生了一定的社會問題，政府相關部門爲了解決這個問題，進行了一些資金的強監管。就是業主提前兩年把錢打到了房地產公司的賬戶，但房地產公司又不能全部使用，監管兩年只能支付工程款。最終在交付端才能釋放，資金的使用效率很低。因此，他建議逐漸的把房地產的預售制過渡到現售制，這樣客戶“所見即所得”，不會爛尾，也不會有產品差異性的投訴。

陳明（化名）是某上市房企的高管，曾在澳大利亞有數年的地產開發經驗。“澳洲的預售制度是非常安全的一種模式。”他告訴中國房地產報記者，開發商在預售階段只能收到房款的10%，但這筆資金是放在律師行的賬戶裏，開發商無法動用。竣工備案後，買家便可以辦理按揭，資金纔會轉移到開發商的賬戶上。“除了確保業主的權益外，這個制度也維護了發展商和銀行的權益。”如果現房銷售的話，“沒有市場驗證，戶型合不合適都不知道，全部建起來賣不掉怎麼辦？”而按照澳洲現行的預售制度，“如果產品不行，我就改圖紙，之前收的客戶預付款算上利息退回去就可以了。”

銀行不是一開始就介入的，只有在項目的銷售額能夠覆蓋貸款額1.5倍左右的時候，纔會提供貸款給開發商。“比如說你要借5000萬元，只有賣到7000萬元的時候，銀行纔會借錢給你。”貸款來的資金也是封閉運行的，就連施工單位，開發商都得從銀行提供的白名單中選擇，“都是非常有信用的企業，不會隨便就把錢挪走了。銀行的每一分錢都是在這個安全的池子裏面運轉。”“這種模式的優點是安全，缺點就是項目會做的比較慢。”

據其透露，由於市場降溫的影響，該公司內地不少項目的在售期房都因爲滯銷變成了現房。“就開發商目前的資金狀況來說，短期內大面積推廣現房銷售不太現實。如果以後的土地都要求現房銷售的話，我們可能就不拿地了，把存量土地賣完就算。”

某央企內部人士表示，拿不拿現房銷售的項目取決於地塊是否符合公司的投資標準。“之前在海南拿過一個現房銷售項目，規模比較小，地價2億元左右，收益率能有15%，但如果地塊再大一些的話，可能收益就沒這麼高了。”相比期房，現房的回款週期要長至少2年，因此地價可能要下調三成至四成，纔對開發商有吸引力。如果只是地塊中有部分面積要求現房銷售的話，難度就小一些，“可以考慮在項目的最後一期上市，按尾盤銷售。”

“其實資金倒不是最重要的，而是市場需求跟供應能否及時匹配的問題。”一位不願具名的開發商表示，如今地產行業已經進入個性化的定製時代，現樓銷售很難匹配客戶多變的需求，預售制度可以優化，但暫不具備全面取消的條件。

值班編委：樊永鋒

責任編輯：李紅梅 溫紅妹