轉自：上觀新聞

“中介費太高了。”近日，北京市民李明（化名）通過中介購買了一套價格大約400萬元的二手房，中介費花了10萬元。他當時還看了臨近小區一套120平方米的房子，房主在房產中介掛出的價格是1200萬元，算下來的中介費是30萬元，僅中介費就相差兩倍。記者採訪多位購房者發現，他們不但要面對大城市高昂的房價，還要面對高昂的中介費，買房壓力巨大。這種現象也引起主管部門的關注。近日，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發《關於規範房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），提出房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用等。接受《法治日報》記者採訪的專家認爲，長期以來，房產中介服務的交易習慣是以房屋價格爲基準進行固定費率計費，如此統一的計算方式會導致價格高的房產，中介費水漲船高，與房產中介機構所提供的服務成本和服務質量很可能不相匹配，欠缺合理性。《意見》的出臺，有利於加強房地產經紀業務的管理，進一步規範房地產經紀市場，從而減輕二手房買方壓力。金額高而且不合理中介費用遭人詬病爲了選擇合適的住宅，李明沒少和房產中介打交道，“跑了3個月，換了3家中介，看了快100套房子”。據李明介紹，他選擇的3家房產中介，都是北京房地產市場上規模比較大的機構，二手房買賣的中介費是房屋成交價的2%至3%。在多番比較後，李明最終敲定了一套房，“中介費的價值應該體現在能順利幫買房者完成過戶的每個細節之中，但就我的買房經歷來說，中介機構提供的服務和收取的中介費不成正比”。中介人員告訴他，中介費包括評估費、諮詢費、買賣代理費、權證辦理服務費、地產諮詢服務費等。但在李明看來，他“看不見”這些服務，他能感受到的僅是中介人員提供諮詢、帶看房、幫着辦理過戶業務等服務。李明覺得自己支付了中介費並沒有得到專業服務。中介人員每次帶他看房，都沒有準備任何紙質材料，他看房時問起來，中介人員才臨時找材料向他介紹相關情況；他發現房屋或者所在小區有問題時，中介人員也總是想着搪塞過去等。更讓李明感覺滑稽的是，中介人員向他提供了很多“非中介”服務，比如，某房產中介的工作人員在得知他的購房要求之後，不是按照他的要求尋找二手房源，而是一直向他推薦郊區的新房，他拒絕了好幾次，甚至看了十幾套房子之後，對方還在說“哥，要不考慮下新房吧”。“只因爲買新房手續少，中介可以拿到開發商的提成。”李明說。“幸虧沒有選擇這家房產中介，要是交了中介費之後出現什麼問題，真是得不償失。”李明說。家住北京市朝陽區的梁先生同樣對買房過程中的中介費多有詬病：收了他十幾萬元中介費，中介人員既不瞭解房屋情況，也不瞭解購房政策，回答問題錯了還嘴硬……北京市民秦放（化名）甚至因高昂的中介費而打算放棄買房。他給記者算了一筆賬，購買一套兩居室，價格大概在500萬元，除了房價，“中介費按房價的2%至3%之間收取，房價高，中介費水漲船高，十幾萬元相當於我一年的收入，太貴了。”北京市民鄧琳（化名）的老家在湖南省長沙市，她覺得中介費按照房價的一定比例設置不合理。兩年前，她在長沙通過中介買了一套房，房價190餘萬元，中介費花了6萬餘元；今年年初，她和丈夫在北京市購入一套兩居室，花費700餘萬元，中介費近20萬元。記者調查還發現，中介機構的中介費收取比例並不統一。有的中介公司針對房屋所在的不同地域、樓盤類型等情況，收取一定比例的中介費。中介費的收取對象也不固定。有的由買方負擔，有的由買賣雙方負擔。固定費率交易習慣致中介費水漲船高早在去年，市場就有傳言，將取消房產中介，核心也是對“中介費”的詬病。不過，以自己的看房經歷爲例，秦放說，要買房，基本繞不開中介費，因爲不通過中介機構，很難接觸到合適的房源。在海潤天睿律師事務所合夥人包華看來，房地產交易涉及金額巨大且直接影響買賣雙方生活，交易本身也極具專業性，需要專業人士協助雙方達成交易並順利履約。對此，華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法認爲，在二手房交易過程中，由於買賣雙方存在信息差，所以對中介服務有較大需求。因此，作爲溝通二手房交易雙方的“橋樑”，房產中介機構的存在有其合理性。據楊勤法介紹，在二手房交易中介費方面，我國此前曾實行政府指導價管理制度，如北京、上海等地均有對房地產經紀服務收費標準的規定。2014年6月，國家發展改革委、住建部發布《關於放開房地產諮詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》，指出房地產中介服務機構接受委託，提供有關房地產政策法規、技術及相關信息等諮詢的服務收費，實行市場調節價。另外，下放房地產經紀服務收費定價權限，由省級人民政府價格、住房城鄉建設行政主管部門管理，各地可根據當地市場發育實際情況，決定實行政府指導價管理或市場調節價。楊勤法說，這意味着，隨着房地產市場和房地產經紀市場的發展，我國房地產經紀業務逐漸實行市場調節價，具體收費標準由房地產經紀機構自行制定並按規定明碼標價。楊勤法認爲，由此帶來的一個問題是，房產中介服務的這種交易習慣，以房屋價格爲基準進行固定費率計費且固定費率的彈性較小，如此統一的計算方式會導致高價房產的中介費畸高，與房產中介機構所提供的服務成本和服務質量很可能不相匹配，欠缺合理性。包華也發現，由於有些房地產交易價格高昂，按固定比例收取服務費的做法，容易出現超高服務費，與中介服務工作的價值相背離。據楊勤法研究，在中介機構收取的費用方面，除了中介費較高以外，還存在一些亂收費現象。這主要是因爲房屋交易過程很長，透明度不足，個別中介機構以“跑腿費”“擔保費”“融資費”等爲名向購房者多收取費用。受訪專家認爲，正是在這種背景下，爲了解決部分房地產經紀機構存在利用房源客源優勢收取過高費用、捆綁收費等問題，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發《意見》，以規範房地產經紀服務，加強房地產經紀行業管理，促進房地產市場健康發展。加強房產中介監管合理確定服務收費市場在規範中有序發展，存量時代下，過往的“自由”亟須得到合理約束。《意見》提出，房地產經紀服務收費由交易各方根據服務內容、服務質量，結合市場供求關係等因素協商確定。房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。楊勤法認爲，此次《意見》的出臺，是政府對近年來房地產經紀市場發展狀況的積極回應，除了重申此前相關規定中的一些原則外，也針對當下房地產經紀市場乃至整個社會經濟運行狀態和趨勢提出了新的要求。《意見》的出臺，有利於加強房地產經紀業務的管理，有利於進一步規範房地產經紀市場，從而爲其今後持續發展奠定法治基礎。在楊勤法看來，除此之外，由於房產中介業務是二手房進入市場流轉的重要渠道，因此，《意見》提出的監管措施，對房地產經紀市場和房地產市場均有利好作用。北京市康達律師事務所高級合夥人孟麗娜認爲，對於實行市場調節價的經紀服務收費，《意見》也從完善市場交易秩序角度，提出了若干舉措（如“嚴禁操縱經紀服務收費”），以使此類收費能如實反映市場真實情況。孟麗娜介紹說，從中介服務工作與收費的對應關係而言，固然房屋價值越高，中介經紀服務的付出越多，但是二者並不是等比的關係。房屋價值越高，經紀服務收費中所對應的成本比例越低。因此，當中介費用的總額較高，甚至成爲房屋買賣雙方的過重負擔、影響交易的時候，對房價中較高部分對應的中介服務收費予以一定的限制，是一種見效快的調節手段。而且，雖然單筆中介費總額可能因此下降，但會由此提高交易雙方的成交意願和成交率，並通過擴大的成交量對房地產經紀機構的利益予以彌補。楊勤法認爲，此次《意見》所提出的服務費率與成交價格成反比的定價模式，相較於既有市場習慣而言更具合理性，並且能夠較大幅度降低高價二手房的流轉交易成本，鼓勵二手房交易，盤活住宅存量。同時，楊勤法建議，在《意見》提到的相關規定基礎上，可以制定二手房中介費的指導價，同時加強對中介服務透明度監管。中介機構應該提供清晰明確的服務內容和收費標準，確保購房者瞭解他們所支付費用的具體用途，這包括明確說明中介人員在交易過程中所提供的具體服務和相關費用，防止亂收費現象的發生。“不能任由一些大的中介機構利用其支配地位操控價格。尤其在一些房價較高的城市，對於購房者來說，高額中介費也不利於二手房交易市場的良性發展。”楊勤法說。在楊勤法看來，還應加強對房產中介市場的監管。政府和行業協會應該加強對房地產中介行業的監管，確保中介機構遵守法律法規，提供合規和專業的服務。爲了確保二手房中介市場的良性競爭，防止壟斷和濫用市場支配地位行爲的發生，必要時，反壟斷監管部門也可以參與到監管中。此外，購房者自身也應該加強對房地產市場的信息瞭解，以提高對中介費和中介服務的認知，比如可以通過自主學習、參考專業意見和諮詢獨立機構等方式。孟麗娜提醒說，買賣雙方在簽訂中介合同、接受中介服務之前，不要相信口頭的介紹、說明和保證，對中介費用和對應的服務項目，要讓中介機構寫下來、說明白、算清楚，自己心裏有本賬，這是避免事後後悔或感覺被欺騙的主要途徑。同時，也可以多問、多聽，尋找一個最爲滿意的服務機構和價格。包華說，民法典明確規定，中介服務方的權益可以獲得法律保護，這爲中介服務市場的良性發展打下了基礎。在此基礎上，政府可以積極引導中介機構提供更多元化的服務，並依據質價相符的原則，多元化定價，以滿足社會公衆需要。此外，楊勤法建議推廣二手房買賣“去中介化”的方式。比如2021年，浙江省杭州市住房保障和房產管理局旗下的“杭州市二手房交易監管服務平臺”，上線了“個人自主掛牌房源”功能，房東們可以自行在平臺上掛上自家房源，購房者也可以“繞開”中介直接和房東面對面交易，爲二手房買賣提供了更多可能性。