5月26日，深圳市房地產中介協會發布《關於禁止參與/協助“買房負首付”“零首付”等違規違法行爲的鄭重提示》（下稱“《提示》”）稱，“買房負首付”已違反國家相關金融信貸政策。

深圳市房地產中介協會進行上述提示，主要是近期有“買房現負首付”的相關新聞，反映深圳市出現以“首付分期”“裝修貸”等形式，誘導購房者購房的違法違規行爲。

業內專家提示，“負首付”屬於營銷亂象，更是違規違法行爲，背後暗藏多重風險。當前，各地監管部門、房地產行業協會，正從合規角度解決“負首付”等問題，防範各類打擦邊球的違規違法事件出現。

“買房負首付”違規違法

“買房負首付”，到底哪裏違規違法？

《提示》顯示，2017年，住建部、央行、銀保監會聯合印發《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構，違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

《提示》要求，各房地產中介機構、從業人員，應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴格內部相應業務管理。

同時，各房地產中介機構、從業人員自即日（5月26日）起，要開展自查自糾工作。禁止以任何形式，參與/協助此類以“負首付”或首付分期爲噱頭的房源宣傳和銷售代理行爲。

《提示》稱，如果發現深圳市房地產中介機構、從業人員，存在違規銷售宣傳或爲消費者違規購房貸款提供諮詢、協助，深圳市房地產中介協會將立即報送行政主管部門依法依規查處。

同時，深圳市房地產中介協會將依據《深圳市房地產中介行業從業規範》等規定，進行自律懲戒，嚴重者將根據《深圳市房地產中介行業黑名單暨企業風險警示人員名單實施辦法》列入行業黑名單，並向社會作相應通報。

出現“負首付”營銷

近日，多個社交平臺出現類似售樓的營銷廣告，“零首付”之外更出現“負首付”的營銷話術。

比如，“首付負1萬元！沒錯，不需要首付還能再拿1萬元。”等宣傳語，在部分社交平臺傳播。

“負首付”背後的運作邏輯，與“高評高貸”一樣。“高評”是指高值評估，“高貸”是指高額貸款，即倒拿錢、零首付、低首付，銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多款來變相降低首付。

例如，一套房子評估價570萬元，業主售價520萬元。購房者可在銀行貸款570萬元買下這套房，還剩50萬元用於裝修。

問題是，買房不用出首付款，並且能借此“套利”，這種購房方式怎麼操作？

在業內人士看來，“負首付”買房，本質上就是營銷噱頭。要麼是開發商以首付分期、返首付等形式，減輕購房者的首付壓力；要麼是開發商通過做高合同價格，幫助購房者獲取更高額度的銀行貸款。

此外，部分“負首付”購房行爲，還需藉助經營貸。經營貸利率低於房貸利率，深圳房貸的首套利率爲4.6%，而經營貸利率爲3.5%至3.8%。

對此，購房者需提前準備徵信報告、銀行流水、收入證明等材料，要是名下沒有公司需配合註冊一家公司。

“負首付”多重風險凸顯

“負首付”看似誘人，靠譜嗎？

購房沒有真實的首付支撐，容易抬高槓杆。若是按負首付方式購房，購房者後續的真實房貸壓力明顯放大，會使房貸違約成本增大，最終對購房者和商業銀行都不利。

有律師分析，一旦被銀行或監管部門查出“負首付”行爲，購房者將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風險，個人徵信也會受到影響。

同時，銀行一旦停貸，購房者無法及時償還銀行貸款，將面臨抵押房產被拍賣的風險。

而如果“負首付”採用轉經營貸，不僅違規違法，而且購房者在中介指引下采用過橋貸款會產生新成本。

從當前監管部分和行業協會的動作來看，未來針對“負首付”“零首付”的營銷手法，不排除各地加大監管力度。

廣東省惠州市惠陽區住房和城鄉建設局印發《關於整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行爲的通知》，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付等違規銷售行爲。

責編：孟妹   校對：馮雯君圖編：周洋

責任編輯：石秀珍 SF183