歸母業績高增、核心業績平穩，已售未結資源豐富、未來結算確定性強。越秀地產公佈2023H1 業績公告，2023H1 公司實現營業收入321.0 億元，同比增長2.6%；毛利57.0 億元，同比下降14.2%；歸母淨利潤21.8 億元，同比增長27.5%；核心淨利潤21.5 億元，同比增長0.8%；每股盈利0.63元，同比+23.2%，歸母業績高增、核心業績平穩，符合預期。公司2023H1 綜合毛利率17.8%，同比-3.4pct；淨利率9.1%，同比+0.8pct。截至23H1 末，公司已售未入賬銷售金額2,212 億元，較22 年末增長23.6%，是當期營業收入的3.1 倍，未來結算確定性強。公司中期每股派息0.213元，同比-22.5%，派息比率是核心利潤的40%。

行業逆境下銷售增長迅猛，六位一體多元拿地，持續聚焦核心一二線城市。公司公告，公司2023H1實現銷售金額836 億元，同比增長71%，完成全年銷售目標1320 億元的63.4%；銷售面積247萬方，同比增長39%；根據CRIC 數據，公司23H1 行業排名提升至第13 位，較22 年末繼續提升3 名。從區域佈局看，公司大灣區、華東、華中銷售額佔比分別爲55%、22%、12%。公司投資積極，2023H1 在北京、上海、廣州、杭州、武漢、青島、成都、西安8 個城市新增11 幅地塊，拿地面積217 萬方，同比減少37%，拿地銷售面積比88%，全部佈局在一二線城市；公司堅持六位一體多元拿地，新增土儲中通過TOD、產業勾地、國企合作等多元增儲合計佔比63%。公司可售資源豐富，23H1 末土儲規模2,813 萬方，佈局在30 個城市；土儲中一線、二線、三四線佔比分別爲46%、47%、7%；TOD、城市運營、國企合作、勾地佔比分別爲14%、12%、16%、6%。

現金充沛、綠檔國企，融資成本再創新低，積極擴張中保持財務穩健。公司公告，2023H1，公司貨幣資金492.5 億元，較22 年末增長40%；有息負債998 億元，較22 年末增長13%；公司剔除預收後資產負債率66.8%、淨負債率53.2%，現金短債比4.2 倍，穩居三道紅線綠檔；公司23 年完成供股融資，募資淨額83 億港元，發行境內公司債54 億元、人民幣自貿區債34 億元；公司整體平均融資成本3.98%，同比下降13bps。

投資分析意見：銷售迅猛、財務穩健，持續佈局核心城市，給予“買入”評級。越秀地產前兩大股東均爲國資背景，廣州地鐵戰略入股後，公司實現“軌交+物業”新戰略發展，資源稟賦優勢明顯。

公司六位一體、多元投資，TOD、城市運營拿地已嶄露頭角；公司深耕灣區核心城市，銷售已破千億規模；此外資金端優勢明顯，位列三道紅線綠檔，融資成本持續新低。公司經營端持續向好，我們維持公司23-25 年歸母淨利潤預測爲41.5、47.0、56.3 億元，當前價格對應23/24PE 爲8.2/7.3X，維持目標價15.3 港元/股，維持“買入”評級。

風險提示：房地產調控政策超預期收緊，市場銷售去化率不及預期。